Ở Kỳ 1 – Xu hướng đầu tư farmstay tại Việt Nam – Quý độc giả đã được tìm hiểu và tiếp cận thông tin về xu hướng phát triển farmstay trong những năm gần đây tại Việt Nam. Mô hình kinh doanh farmstay đang nổi lên rầm rộ và được quan tâm bởi nhiều đối tượng, kéo theo đó là các phương thức khai thác lợi ích từ farmstay cũng trở nên đa dạng. Nhiều nhà đầu tư được mời chào mua bán nhà hoặc biệt thự du lịch trên khuôn viên farmstay, những lô đất... Tuy nhiên, mô hình kinh doanh farmstay vẫn là một mô hình kinh doanh mới nổi ở nước ta và các vấn đề pháp lý còn rải rác, các thủ tục tương đối phức tạp, cần có ý kiến phê duyệt, phối hợp của các cấp ban ngành. Điều này đã dẫn đến sự quan ngại to lớn đối với chủ đầu tư trong việc đảm bảo tính pháp lý khi triển khai kinh doanh. Xuất phát từ những lý do trên, nhiều nhà đầu tư đã có những sai phạm trong việc kinh doanh, đầu tư farmstay. Sau đây, Phong & Partners sẽ chỉ ra một vài sai phạm nổi trội trong hoạt động kinh doanh, đầu tư farmstay của các chủ đầu tư.

Thứ nhất, xây dựng và kinh doanh farmstay trên đất nông nghiệp, đất rừng

Hầu hết các mô hình farmstay đều được triển khai trên khu vực đất nông nghiệp (đất rừng/ đất trồng cây lâu năm…) để khai thác thế mạnh về rừng núi, thiên nhiên hoa cỏ. Về mặt pháp lý, việc xây dựng các nhà lưu trú kiên cố và cho khai thác dịch vụ du lịch trên đất nông nghiệp, đất rừng là trái pháp luật. Trường hợp muốn kinh doanh farmstay theo mô hình đó, chủ đầu tư phải thực hiện xin phép đầu tư; tiếp theo, chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng sang loại đất thương mại dịch vụ. Sau đó, chủ đầu tư mới được phép xây dựng và kinh doanh mô hình du lịch nông trại trên phần đất đã được chuyển đổi. Ngoài ra, việc chuyển đổi đất nông nghiệp cũng cần phải tuân thủ quy định về quy hoạch đất nông nghiệp ở địa phương. Trường hợp chủ đầu tư trang trại nông nghiệp kinh doanh loại hình farmstay tự phát mà chưa được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền thì có dấu hiệu vi phạm về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp. Lúc này, tất yếu dự án phải đối diện với các chế bị xử lý hành chính và các yêu cầu khác từ cấp có thẩm quyền như yêu cầu tạm ngừng xây dựng. Do đó, chủ đầu tư phải tuân thủ pháp luật để có thể kinh doanh mô hình farmstay đúng pháp luật.

Thứ hai, biến tướng của hoạt động kinh doanh farmstay

Ngoài trừ những mô hình kinh doanh farmstay truyền thống, các chủ đầu tư còn “phát triển” thêm các mô hình kinh doanh khác, đó là phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Theo mô hình này, chủ đầu tư sẽ giao kết hợp đồng hợp tác góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư/khách hàng để được nhận một phần đất nông nghiệp. Nhà đầu tư/khách hàng sẽ tự khai thác giá trị trên phần đất đó bằng cách xây dựng công trình kiên cố để cho thuê, bán hoặc bán phần đất nền chưa xây dựng gì. Bởi lợi ích sinh lời rất cao nên nhà đầu tư/khách hàng cũng phải đối diện với nhiều rủi ro. Đầu tiên, hoạt động phân lô bán nền chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện về đất đai và chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Khi đó, việc chuyển nhượng, mua, bán đất nông nghiệp như với mô thức trên là trái quy định pháp luật. Thứ đến, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho toàn khu đất và chưa có cơ chế cho việc phân lô, tách thửa để chuyển nhượng, mua, bán. Do vậy, nhà đầu tư/khách hàng cũng sẽ đối diện với việc không được đảm bảo đầy đủ quyền hợp pháp đối với tài sản của mình.

Thứ ba, việc huy động vốn trái phép của các chủ đầu tư

Đánh giá vào tâm lý đầu tư bất động sản dự trữ hiện nay, nhiều chủ đầu khi xây dựng farmstay đã xây dựng nhiều ngôi nhà nhỏ trên phần đất ở farmstay. Mục đích của việc xây dựng này là để huy động vốn từ các nhà đầu tư khác dưới hình thức hợp tác, góp vốn hoặc trả tiền thuê cho những ngôi nhà đó. Tuy nhiên, sau khi đã đạt được mục đích, chủ đầu tư sẽ không tiếp tục xây dựng farmstay theo như đã cam kết hoặc trì hoãn hoàn thành farmstay để đưa vào kinh doanh. Nguy hại hơn, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhà đầu tư/khách hàng cũng như hành lang pháp lý tương đối phức tạp cho mô hình này, nhiều chủ đầu tư đã quảng cáo, mời gọi đầu tư vô tội vạ, không một chút bận tâm đến vấn đề pháp lý. Ví như lời mời quảng cáo của một farmstay trên Lâm Đồng, chủ đầu tư “hứa” chắc nịch rằng, sau khi đầu tư vốn, nhà đầu tư/khách hàng sẽ được cấp sổ đỏ. Do đó, trước khi quyết định xuống tay đầu tư, nhà đầu tư/khách hàng cần chú trọng đến tính pháp lý của dự án, của chủ đầu tư để tránh tiêu tốn tiền bạc, của cải hay vướng vào các vấn đề pháp lý không đáng có. Còn về khía cạnh của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cần lưu tâm đến việc kinh doanh lâu dài, bền vững, đảm bảo uy tín thương hiệu của mình và của mô hình farmstay nói chung bằng cách hoàn thiện các thủ tục pháp lý khi triển khai, thực hiện dự án.

Đối với mô hình kinh doanh farmstay hiện nay, việc thực hiện các thủ tục để đảm bảo đầy đủ các yếu tố pháp lý của một dự án du lịch kết hợp nghỉ dưỡng là rất phức tạp. Để phần nào giúp các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư có giải pháp trong việc đầu tư, kinh doanh farmstay, Phong & Partners hân hạnh đón chào Quý độc giả xem bài viết tiếp theo ở Kỳ 3 – Giải pháp pháp lý cho dự án farmstay ở Việt Nam.

===================

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS

Add: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng - 0905.102425

CN Sơn Trà: 01 Đông Giang, Đà Nẵng - 0905.205624

CN Liên Chiểu: 21 Trương Văn Đa, Đà Nẵng - 0901.955099

CN Ngũ Hành Sơn: 03 Chu Cẩm Phong, Đà Nẵng - 0905.579269

Tel: 0236.3822678

Email: phongpartnerslaw@gmail.com

Web: https://phong-partners.com/