GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHÔNG CÓ GIẤY TỜ SỬ DỤNG ĐẤT

주거용 토지 변호사

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đang ngày càng tăng, những lợi ích kinh tế từ đó ngày càng lớn thì những tranh chấp liên quan đến đất đai diễn biến càng phức tạp. Một trong số tranh chấp khiến “người có đất” lo ngại vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất. Vậy khi có tranh chấp xảy ra, “người có đất” phải thực hiện trình tự và thủ tục như thế nào để bảo vệ quyền lợi cho chính mình? Văn phòng luật sư Phong & Partners sẽ tư vấn cụ thể những vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ sử dụng đất.

Thứ nhất, nguyên nhân và điều kiện sử dụng đất không có giấy tờ

1. Nguyên nhân

Thực tế một số hộ gia đình, người sử dụng đất hiện nay đang sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, nguyên nhân có thể là

Thất lạc các giấy tờ nhà đất;
Các loại giấy tờ đã cũ không còn phù hợp so với quy định hiện hành;
Chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện sử dụng đất không có giấy tờ

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất tuy không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đai nhưng nếu đáp ứng các điều kiện dưới đây thì vẫn được xem là có quyền hợp pháp đối với đất đang sử dụng:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
Có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất;
Được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định không có tranh chấp. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Thứ hai, căn cứ giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ

Theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp tranh chấp đất mà các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ vào:

Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra như biên lai thu thuế đất, giấy tờ chứng minh quá trình khai thác hưởng hoa lợi từ đất…;
Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất có tranh chấp thông qua việc cơ quan có thẩm quyền đo đạc, thẩm định tại chỗ, đo vẽ… và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
Hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài những căn cứ trên, cơ quan có thẩm quyền còn có thể căn cứ vào lời khai của đương sự, giấy tờ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tự lập của các bên, kết quả xác minh thực tế, kết quả giám định…

Thứ ba, Thủ tục giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đất không có giấy tờ được thực hiện tương tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khác theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai 2013.

1. Hòa giải

Hòa giải là con đường giải quyết được Nhà nước khuyến khích thực hiện khi phát sinh tranh chấp đất đai quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013.

Thủ tục hòa giải được thực hiện như sau:

Người có yêu cầu nộp đơn hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;
UBND cấp xã tiến hành kiểm tra, xác minh tranh chấp;
Thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, trong quá trình hòa giải các bên không đạt được tiếng nói chung để giải quyết tranh chấp thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

2. Giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tranh chấp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người yêu cầu được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp là yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện;
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trên đây là điều kiện, trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đối với người sử dụng đất không có giấy tờ sử dụng đất. Trong trường hợp cần tư vấn cụ thể hơn cho trường hợp của mình, vui lòng liên hệ với Văn phòng Luật sư Phong & Partners.