* Luật sư Phan Thụy Khanh - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Đây là câu hỏi hoàn toàn không mới nhưng thực tế vẫn gây băn khoăn cho nhiều người dân. Sau khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở, một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là làm thế nào để đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận. Trong quá trình thực hiện thủ tục, có thể người dân được yêu cầu xác nhận hiện trạng, ranh giới thửa đất với các hộ liền kề, từ đó phát sinh khái niệm “ký tứ cận” hay “ký giáp ranh”. Vậy “ký tứ cận” thực chất là gì? Việc hàng xóm ký xác nhận có phải là điều kiện bắt buộc để đăng ký nhà ở vào Giấy chứng nhận không?

Luật sư Phan Thụy Khanh trả lời bạn đọc 

“Ký tứ cận” là gì?

Trước hết, cần làm rõ rằng “ký tứ cận” hay “ký giáp ranh” là cách gọi phổ biến trên thực tế, không phải là một thuật ngữ pháp lý được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật đất đai. Hiểu một cách đơn giản, “ký tứ cận” là việc người sử dụng đất, những người sử dụng đất liền kề và một số cá nhân hoặc tổ chức liên quan khác cùng xác nhận về ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất liền kề, được thể hiện thông qua việc ký xác nhận vào Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sau khi hoàn tất việc đo đạc và ghi nhận ranh giới thửa đất trên thực địa.

Cụ thể, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có quy định về ký tứ cận như sau:

“Điều 13. Xác định và thể hiện, trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính

2. Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa như sau:

b) Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định.

….

Đơn vị đo đạc, người sử dụng đất, người quản lý đất, người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề và đại diện cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã hoặc cấp trưởng hoặc cấp phó của thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người am hiểu địa bàn được Ủy ban nhân dân cấp xã giới thiệu (sau đây gọi là người dẫn đạc) cùng tham gia xác định, ghi nhận ranh giới thửa đất trên thực địa và tranh chấp về ranh giới (nếu có).

3. Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

đ) Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập và ký xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 kèm theo Thông tư này. Ranh giới sử dụng đất, ranh giới quản lý đất giữa các bên được xác định là đã thỏa thuận thống nhất sau khi được người sử dụng đất liền kề hoặc người quản lý đất liền kề ký xác nhận đồng ý.”

Như vậy có thể hiểu mục đích của việc ký tứ cận là giúp làm rõ phạm vi đất mà mỗi bên đang quản lý, sử dụng trên thực tế, đồng thời tạo cơ sở để lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính được chính xác hơn. Việc này cũng góp phần hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh sau này liên quan đến diện tích, mốc giới và ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

Đăng ký nhà vào Sổ đỏ có bắt buộc phải ký tứ cận?

Điểm đ Khoản 1, Khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;”

Như vậy, “đăng ký nhà vào Sổ đỏ” là cách nói thông dụng được dùng để chỉ việc đăng ký quyền sở hữu đối với căn nhà được xây dựng trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, được thực hiện thông qua thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo văn bản hướng dẫn thủ tục đính kèm Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thành phần hồ sơ trong trường hợp này bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy phép xây dựng nhà ở (nếu có);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp đã nộp Giấy phép xây dựng nhà ở mà có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

Có thể thấy, trong thành phần hồ sơ đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận đã cấp không bắt buộc phải có Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất có chữ ký xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích thửa đất thì cần bổ sung Mảnh trích đo bản đồ địa chính vào hồ sơ. Thủ tục này được quy định tại Thông tư 26/2024/TT-BTNMT:

“Điều 13. Xác định và thể hiện, trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính

2. Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa như sau:

a) Việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết đối với một trong các hoạt động đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính;”

Căn cứ nội dung trên, nếu có nhu cầu đo đạc lại thửa đất trước khi thực hiện thủ tục đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận, chủ sở hữu phải thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa trước khi tiến hành đo đạc chi tiết để lập Mảnh trích đo bản đồ địa chính. Khi xác định ranh giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề sẽ được mời tham gia để xác nhận, hay còn gọi là ký tứ cận.

Như vậy, về nguyên tắc, ký tứ cận không phải là điều kiện bắt buộc trong mọi trường hợp khi thực hiện thủ tục đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận. Việc có phát sinh ký tứ cận hay không phụ thuộc vào nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích thửa đất của chủ sở hữu.

Ngoài ra, trên thực tế, tùy vào từng trường hợp cụ thể, nếu xét thấy cần thiết, cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương vẫn có thể yêu cầu thêm Mảnh trích đo bản đồ địa chính nhằm bảo đảm xác định chính xác hiện trạng, ranh giới, kích thước và diện tích của thửa đất trước khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận.

Có đăng ký nhà vào "Sổ đỏ" được không, nếu các nhà liền kề không chịu ký tứ cận?

Như đã phân tích, về nguyên tắc, ký tứ cận không phải là điều kiện bắt buộc trong mọi trường hợp của thủ tục đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu đo đạc hoặc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, từ đó phát sinh việc xác định ranh giới, thì việc người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận cũng không đồng nghĩa với việc thủ tục không thể tiếp tục thực hiện. Trường hợp này được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;”

Quy định trên cho thấy, pháp luật đã dự liệu cả trường hợp người sử dụng đất liền kề không hợp tác hoặc không ký xác nhận ranh giới. Trong trường hợp ranh giới không có tranh chấp, việc xác định ranh giới và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất vẫn có thể được thực hiện với sự tham gia của đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc.

Sau đó, Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, niêm yết công khai. Nếu hết thời hạn theo quy định mà người sử dụng đất liền kề vẫn không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc và Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản, ghi rõ tình trạng vắng mặt hoặc lý do không ký xác nhận. Khi đó, ranh giới thửa đất được xác định theo Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để tiếp tục thực hiện đo đạc chi tiết.

Căn cứ quy định trên và đối chiếu với các thông tin mà chị Phương cung cấp, nhà chị được xây dựng trên phần diện tích đất của gia đình chị, không lấn chiếm sang đất của hàng xóm (tức không có tranh chấp) thì mặc dù hộ liền kề từ chối ký xác nhận tứ cận, chị Phương vẫn hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn nhà vào Giấy chứng nhận.

Bài viết được đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 15/08/2026