1. Khái niệm

a. Đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, “Đất nông nghiệp” được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

b. Đất quy hoạch là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Quy hoạch sử dụng đất” là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

 Vậy, có thể hiểu “Đất quy hoạch” là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. 

c. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ các quy định liên quan có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng của loại đất ban đầu sang loại đất khác bằng quyết định hành chính.

2. Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?

a. Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai 2013

Điều 49: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

b. Phân tích và kết luận

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai, các căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất gồm (i) đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước phê duyệt hoặc (ii) tùy vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, có 02 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

(1) Trường hợp 1: Theo nhu cầu của người sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;

(2) Trường hợp 2: Theo yêu cầu của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất nếu cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.  

Như vậy, trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có quyền thực hiện nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Lưu ý thêm rằng, một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn cử:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Nếu bạn cần hiểu rõ và cụ thể hơn về nội dung này, bạn có thể gửi email, điện thoại hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của Phong & Partners.

===================

HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS

Trụ sở chính: Tầng 6 Tòa nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, TP. Đà Nẵng

Điện thoại: 02363.822.678

Email: phongpartnerslaw@gmail.com

Phong & Partners tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 9, Toà nhà K&M, số 33 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 0905.102.425

Phong & Partners tại TP. Đà Nẵng

Phong & Partners tại Sơn Trà: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905.205.624

Phong & Partners tại Liên Chiểu: 21 Trương Văn Đa, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961.283.093

Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905.579.269

Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901.955.099