Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm, Văn phòng Luật sư Phong & Partners cho biết, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Vì vậy, ngay từ khi có thông tin ban đầu về dự án, người dân không nên quá lo lắng nhưng cũng không nên bị động. Việc chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật, nắm rõ trình tự thu hồi đất và chuẩn bị các hồ sơ liên quan sẽ giúp người dân bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế những tranh chấp, vướng mắc có thể phát sinh trong quá trình thực hiện. Để có sự chuẩn bị phù hợp, người dân cần quan tâm đến một số vấn đề quan trọng trong quá trình Nhà nước thực hiện thu hồi đất như sau:

Thứ nhất, cần xác định rõ việc thu hồi đất được thực hiện nhằm mục đích gì và thuộc trường hợp thu hồi nào theo quy định của pháp luật. Đây là cơ sở để xác định trình tự thực hiện, quyền của người sử dụng đất cũng như cơ chế bồi thường, hỗ trợ có liên quan.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp:

Điều 78. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong trường hợp sau đây:

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Làm căn cứ quân sự;

3. Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;

5. Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong trường hợp sau đây:

1. Xây dựng công trình giao thông, bao gồm: đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ; các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt; các loại cầu, hầm phục vụ giao thông; công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải; công trình hàng không; tuyến cáp treo và nhà ga cáp treo; cảng cá, cảng cạn; các công trình trụ sở, văn phòng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trong ga, cảng, bến xe; hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông mà phải thu hồi đất để lưu không; các kết cấu khác phục vụ giao thông vận tải;

2. Xây dựng công trình thủy lợi, bao gồm: đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất; công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi;

3. Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước, bao gồm: nhà máy nước; trạm bơm nước; bể, tháp chứa nước; tuyến ống cấp nước, thoát nước; hồ điều hòa; công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước;

4. Xây dựng công trình xử lý chất thải, bao gồm: trạm trung chuyển; bãi chôn lấp rác; khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải;

5. Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm: nhà máy điện và công trình phụ trợ của nhà máy điện; công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ cho nhà máy thủy điện; hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi nhà máy điện; hệ thống chiếu sáng công cộng;

6. Xây dựng công trình dầu khí, bao gồm: giàn khai thác, công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học; kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu, khí, hệ thống đường ống dẫn, hành lang bảo vệ an toàn công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu, khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học;

7. Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, bao gồm: nhà, trạm, cột ăng ten, cột treo cáp, cống, bể, ống cáp, hào, tuy nen kỹ thuật và công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan khác để lắp đặt thiết bị phục vụ viễn thông và thiết bị được lắp đặt vào đó để phục vụ viễn thông; trung tâm dữ liệu; kể cả hành lang bảo vệ an toàn các công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật mà không được sử dụng vào mục đích khác; hệ thống cơ sở khai thác bưu gửi và điểm phục vụ bưu chính; điểm bưu điện - văn hóa xã; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;

8. Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;

9. Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác;

10. Xây dựng công trình tôn giáo, bao gồm: trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất; trường đào tạo người chuyên hoạt động tôn giáo; tượng đài, bia, tháp và công trình tôn giáo hợp pháp khác;

11. Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác; công trình hội họp và hoạt động khác phù hợp với phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư ở địa phương;

12. Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác thành lập theo quy định của pháp luật được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên;

13. Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội;

14. Xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bao gồm: trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, trung tâm văn hóa, cung văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; công trình di tích; công trình có tính biểu trưng, nghệ thuật, cung thiếu nhi, nhà thiếu nhi, trung tâm hoạt động thanh thiếu nhi, nhà bảo tàng, nhà triển lãm, thư viện, cơ sở sáng tác văn học, cơ sở sáng tác nghệ thuật, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, trụ sở của đoàn nghệ thuật; công trình mở rộng, cải tạo, tu bổ, phục hồi, phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; cơ sở văn hóa khác do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;

15. Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở phục hồi chức năng; cơ sở y tế dự phòng; cơ sở dân số; cơ sở kiểm nghiệm; cơ sở kiểm chuẩn, kiểm định; cơ sở giám định y khoa; cơ sở giám định pháp y; cơ sở sản xuất thuốc; cơ sở sản xuất thiết bị y tế; trung tâm cung cấp dịch vụ công tác xã hội, cơ sở bảo trợ xã hội; trung tâm chữa bệnh, giáo dục, lao động xã hội; trung tâm điều dưỡng người có công; cơ sở trợ giúp trẻ em; cơ sở tham vấn, tư vấn chăm sóc người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người nhiễm HIV/AIDS, người tâm thần; cơ sở cai nghiện ma túy; cơ sở nuôi dưỡng người già, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt;

16. Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông, cơ sở giáo dục thường xuyên, trường chuyên biệt, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp;

17. Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: khu liên hợp thể thao, trung tâm đào tạo, huấn luyện vận động viên thể thao; sân vận động, cơ sở thi đấu, tập luyện các môn thể thao;

18. Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: tổ chức nghiên cứu, phát triển, dịch vụ khoa học và công nghệ; tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp đổi mới sáng tạo; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; công viên khoa học, công nghệ; bảo tàng khoa học; hệ thống chuẩn đo lường;

19. Xây dựng cơ sở ngoại giao, bao gồm: trụ sở của các đại sứ quán, lãnh sự quán, văn phòng đại diện của các tổ chức ngoại giao nước ngoài, các tổ chức phi Chính phủ có chức năng ngoại giao; cơ sở ngoại giao đoàn do Nhà nước quản lý;

20. Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;

21. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư;

22. Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;

23. Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện, liên tỉnh hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;

24. Thực hiện hoạt động lấn biển;

25. Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất;

26. Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển;

27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;

28. Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;

29. Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật này;

30. Xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm;

31. Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật;

32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định nêu trên, việc thu hồi được thực hiện trên cơ sở quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi đó, người sử dụng đất không thực hiện việc thương lượng với chủ đầu tư về giá đất thu hồi. Quyền lợi của người có đất bị thu hồi sẽ được xem xét, giải quyết thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó có nội dung xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.

Ngược lại, đối với một số trường hợp dự án thuộc diện được thực hiện thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, doanh nghiệp và người sử dụng đất có thể trao đổi, thỏa thuận về mức giá bồi thường.

Điều 127. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;

b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

2. Đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

3. Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:

a) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;

b) Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

b) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.

5. Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật này về chuyển quyền sử dụng đất.

6. Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Thứ hai, người dân cần nắm rõ thời điểm Nhà nước thực hiện thông báo thu hồi đất và ý nghĩa của bước này trong quá trình thu hồi đất.

Trong thực tế, khi nghe thông tin có dự án chuẩn bị triển khai, nhiều người dân thường cho rằng Nhà nước đã quyết định thu hồi đất hoặc quyền sử dụng đất của mình sắp bị chấm dứt. Tuy nhiên, cần hiểu rằng việc có thông tin về dự án, quy hoạch hoặc kế hoạch triển khai dự án chưa đồng nghĩa với việc Nhà nước đã thu hồi đất. Quá trình thu hồi đất phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Trong đó, thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất là hai bước pháp lý khác nhau, có ý nghĩa khác nhau.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 không quy định cụ thể thế nào là thông báo thu hồi đất. Tuy nhiên có thể hiểu, thông báo thu hồi đất là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gửi đến người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) để thông tin về việc Nhà nước dự kiến thực hiện thu hồi đất đối với khu vực, diện tích cụ thể. Đây là cơ sở để triển khai các công việc tiếp theo như điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, tài sản trên đất và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong khi đó, quyết định thu hồi đất là quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được ban hành sau khi đã thực hiện các bước theo trình tự luật định, nhằm chính thức thực hiện việc thu hồi đối với phần đất cụ thể của tổ chức, cá nhân.

Nói cách khác, thông báo thu hồi đất chưa phải là quyết định thu hồi đất, nhưng đây là thời điểm người dân cần đặc biệt quan tâm, bởi từ giai đoạn này người dân cần chủ động chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”

Khoản 9 Điều 3 Nghị Quyết 254/ 2025/QH15 quy định: “Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định trong Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định sau đây:

a) Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp.”

Theo các quy định nêu trên, nội dung thông báo thu hồi đất phải thể hiện rõ các thông tin cơ bản như lý do thu hồi, diện tích, vị trí khu đất bị thu hồi, tiến độ thực hiện, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh việc quy định về nội dung thông báo, pháp luật cũng quy định thời hạn cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi. Theo quy định hiện hành, thời hạn này được thực hiện theo quy định pháp luật áp dụng tại từng thời điểm. Theo quy định được dẫn chiếu tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, thời hạn gửi thông báo thu hồi đất là chậm nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.

Như vậy, thông báo thu hồi đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm người dân được biết trước về việc Nhà nước dự kiến thu hồi đất, phạm vi ảnh hưởng của dự án và có thời gian chuẩn bị các tài liệu cần thiết để tham gia vào quá trình thu hồi đất, đặc biệt là trong việc kiểm đếm, xác định quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ ba, người dân cần chủ động phối hợp kiểm đếm và cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản trên đất để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong quá trình Nhà nước thực hiện thu hồi đất, công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất là một trong những bước có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không đơn thuần là việc xác định diện tích đất bị ảnh hưởng, mà còn là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xác định đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, sau khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để xác định các thông tin liên quan đến thửa đất và tài sản trên đất. Nội dung kiểm đếm không chỉ bao gồm diện tích, vị trí, ranh giới thửa đất bị thu hồi mà còn bao gồm việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng và các tài sản khác gắn liền với đất.

Trong thực tế, đây là giai đoạn người dân cần tham gia một cách chủ động, không nên xem đây chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần. Kết quả kiểm đếm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định diện tích được bồi thường, loại tài sản được xem xét bồi thường, mức hỗ trợ cũng như các quyền lợi khác của người có đất bị thu hồi.

Vì vậy, khi cơ quan chức năng tiến hành kiểm đếm, người dân cần phối hợp đầy đủ, đồng thời kiểm tra kỹ để bảo đảm toàn bộ hiện trạng thực tế được ghi nhận chính xác. Các tài sản đang tồn tại trên đất như nhà ở, công trình xây dựng, tường rào, sân, mái che, cây trồng, vật kiến trúc và các hạng mục phụ trợ khác cần được kê khai đầy đủ. Đối với công trình xây dựng, cần lưu ý các thông tin liên quan như thời điểm xây dựng, quy mô, kết cấu, diện tích, chất lượng công trình và hiện trạng sử dụng.

Bên cạnh việc phối hợp kiểm đếm, người dân cũng cần chủ động chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần rà soát các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất ổn định (như biên lai nộp thuế; giấy tờ về đăng ký thường trú, tạm trú; giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã … quy định cụ thể tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP), đồng thời kiểm tra hồ sơ địa chính đang được lưu giữ tại UBND cấp xã để xác định việc ghi nhận nguồn gốc, loại đất và quá trình sử dụng đối với phần diện tích bị thu hồi (như sổ mục kê, bản đồ địa chính…) . Đặc biệt, đối với các tài sản, công trình hình thành qua nhiều thời kỳ, người dân nên lưu giữ các tài liệu chứng minh như hình ảnh hiện trạng, hồ sơ xây dựng, hóa đơn, chứng từ liên quan đến quá trình xây dựng, sửa chữa (nếu có). Những tài liệu này sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền có thêm căn cứ xem xét đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Sau khi hoàn thành việc kiểm đếm, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổng hợp toàn bộ hồ sơ, tài liệu, đối chiếu với các quy định pháp luật để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ xem xét các nội dung chủ yếu như: Diện tích, loại đất được bồi thường; giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất; giá trị bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất; các khoản hỗ trợ theo quy định; phương án bố trí tái định cư trong trường hợp đủ điều kiện.

Trên cơ sở kết quả kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất và các tài liệu do người dân cung cấp, cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thường có tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều trường hợp sử dụng đất khác nhau và việc xác định quyền lợi của từng người dân cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ, hiện trạng thực tế, nên phương án được lập cần được công khai để người có đất bị thu hồi tham gia ý kiến, qua đó tiếp tục rà soát, hoàn thiện trước khi trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024. Khi nhận được dự thảo phương án bồi thường, người dân cần rà soát kỹ các nội dung như: diện tích đất được ghi nhận để bồi thường đã đúng với thực tế hay chưa; loại đất được xác định là đất ở, đất nông nghiệp hoặc loại đất khác có phù hợp với nguồn gốc, quá trình sử dụng đất hay không; tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng, hoa màu đã được kê khai, ghi nhận đầy đủ chưa; các khoản hỗ trợ, phương án tái định cư (nếu có) đã được xem xét đúng quy định hay chưa. Trong thực tế, nhiều trường hợp phát sinh vướng mắc không phải do chính sách bồi thường mà xuất phát từ việc quá trình kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất hoặc thống kê tài sản trên đất chưa đầy đủ. Vì vậy, đây là thời điểm người dân cần đối chiếu giữa phương án được lập với hiện trạng thực tế và các hồ sơ, tài liệu mà mình đã cung cấp trước đó.

Trường hợp phát hiện nội dung chưa phù hợp, chưa chính xác hoặc chưa phản ánh đầy đủ quyền lợi của mình, người dân có quyền gửi ý kiến, kiến nghị bằng văn bản hoặc trực tiếp trao đổi với cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để được xem xét. Sau khi tiếp nhận ý kiến của người dân, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra, rà soát lại nội dung phản ánh. Nếu xác định có thiếu sót hoặc chưa chính xác thì sẽ điều chỉnh, bổ sung vào phương án bồi thường. Trường hợp xác định phương án đã phù hợp với quy định thì cơ quan chức năng sẽ thông báo, giải thích và tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo.

Sau khi hoàn tất việc xem xét các ý kiến, kiến nghị, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ tư, người dân cần lưu ý về quyền khiếu nại, khởi kiện và thời hạn thực hiện quyền của mình.

Trong quá trình thực hiện thu hồi đất, không phải lúc nào người dân cũng đồng thuận hoàn toàn với kết quả xác định nguồn gốc đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc các quyết định hành chính có liên quan. Trong trường hợp cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình chưa được bảo đảm, người dân có quyền đưa ra ý kiến, kiến nghị, thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp người dân chỉ quan tâm đến việc "có khiếu nại, khởi kiện hay không" mà chưa chú ý đến một vấn đề rất quan trọng, đó là khiếu nại vào thời điểm nào, gửi đến đâu, cần chuẩn bị những tài liệu gì và thời hạn thực hiện quyền của mình ra sao. Nếu không nắm rõ các quy định này, việc bảo vệ quyền lợi có thể gặp khó khăn.

Theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại; còn việc khởi kiện được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, trong trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc cho rằng quá trình giải quyết chưa xem xét đầy đủ quyền lợi của mình, người dân có thể lựa chọn cơ chế phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Đối với việc khiếu nại, người dân cần lưu ý rằng đây là quyền nhưng phải được thực hiện trong thời hạn luật định.

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011: "Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính."

Điều này có nghĩa là khi nhận được quyết định hoặc biết được nội dung mà mình cho rằng ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, người dân cần chủ động nghiên cứu, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện quyền khiếu nại trong thời hạn quy định, tránh để quá thời hiệu dẫn đến khó khăn trong quá trình giải quyết. Bên cạnh khiếu nại, pháp luật cũng cho phép người dân khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai tại Tòa án nếu có căn cứ cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Bài viết trên Tạp chí Luật sư ngày 04/11/2026