*Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang – Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Thời gian qua, sau thông tin TP Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam sáp nhập, trung tâm hành chính của TP Đà Nẵng mới sau sáp nhập sẽ đặt tại TP Đà Nẵng đã tạo nên cơn sốt đất trên khắp khu vực trung tâm và vùng ven của TP Đà Nẵng. Để hạn chế rủi ro, tránh các tranh chấp phát sinh sau khi đặt cọc, chị Như có thể tham khảo ý kiến tư vấn sau đây:

Thứ nhất, cần kiểm tra tư cách của người nhận đặt cọc.

Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Ngoài ra, cần phải lưu ý, người nhận đặt cọc phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất (sau đây gọi là thửa đất), có thể là một cá nhân, tổ chức, vợ chồng hoặc hộ gia đình, nhóm hợp tác… Trường hợp một người đại diện hoặc người khác không liên quan nhận cọc thì phải có ủy quyền phù hợp quy định pháp luật. Vì vậy, khi tiến hành đặt cọc, người đặt cọc cần kiểm tra kỹ tư cách, quyền của người nhận đặt cọc.

Thứ hai, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và hiện trạng của thửa đất.

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc…; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo đó, chúng ta cần phải lưu ý:

- Cần phải xác định đúng vị trí mốc giới, ranh giới, diện tích, các tranh chấp với hộ liền kề... của thửa đất. Một thửa đất mà dự định đặt cọc có thể được sử dụng nhiều năm trước đó, khó có thể dùng mắt thường để xác định vị trí, mốc giới, diện tích… của thửa đất. Vậy nên, trước khi tiến hành đặt cọc, cần phải kiểm tra kỹ các mốc giới, ranh giới, diện tích đất trên thực tế phải đúng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, để hạn chế rủi ro tranh chấp với các hộ liền kề, cần trao đổi, trò chuyện, hỏi thăm các hộ dân liền kề, hộ dân sinh sống xung quanh để hiểu hơn về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các tranh chấp liền kề (nếu có). Trường hợp mốc giới, ranh giới, diện tích không bảo đảm, có tranh chấp phải đề nghị Bên nhận cọc thỏa thuận, giải quyết cho xong trước khi đặt cọc.

- Cần phải kiểm tra các giao dịch thế chấp, đặt cọc, chuyển nhượng, bảo đảm thi hành án với bên thứ ba, nằm trong quy hoạch, còn thời hạn sử dụng hay không… Để bảo đảm hợp đồng có hiệu lực, tránh các giao dịch ngay tình với bên thứ ba, cố tình che giấu thông tin của Bên nhận đặt cọc, cần phải kiểm tra thửa đất đã đủ pháp lý để chuyển nhượng không; có các giao dịch về thế chấp, đặt cọc, chuyển nhượng… với bên thứ ba không; có bị bảo đảm để thi hành án, có đang thuộc diện tích đất quy hoạch hay không… thông qua việc liên hệ với cơ quan thẩm quyền tại địa phương và các trang thông tin điện tử liên quan.

Thứ ba, cần thoả thuận một số nội dung cơ bản về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm tránh phát sinh tranh chấp trong quá giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Thực tế cho thấy rằng, nhiều trường hợp khi thoả thuận đặt cọc, các bên không thoả thuận bằng văn bản các nội dung cơ bản và quan trọng như: trường hợp rút sổ đang thế chấp cho Ngân hàng thế nào, lộ trình thanh toán ra sao, bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, phí, ngày ký hợp đồng tại công chứng là ngày nào… Và đa phần, khi có phát sinh tranh chấp thì rủi ro phần lớn thuộc về bên đặt cọc vì “tiền đã đặt vào túi người khác”.

Từ các phân tích nêu trên có thể thấy rằng, có rất nhiều vấn đề cần phải quan tâm nhằm hạn chế các rủi ro và tranh chấp phát sinh, đặc biệt là cho bên đặt cọc. Vậy nên, để hạn chế tối đa rủi ro và yên tâm hơn khi đặt cọc và giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chị Như nên nhờ Luật sư hỗ trợ.

Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 17/05/2025.