Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Phong & Partners. Sau khi tìm hiểu các quy định pháp luật có liên quan, chúng tôi có những trao đổi về vấn đề pháp lý của bạn như sau.
1.Quy định pháp luật
1.1.Luật Đất đai năm 2013
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điểm d Khoản 1 Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Điểm a Khoản 2 Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”
1.2.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
1.3.Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
Điểm a Khoản 2 Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
1.4.Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT
Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Biên bản xác minh thực địa;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.”
2.Phân tích, đánh giá
2.1.Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở
Căn cứ các quy định trên, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở bao gồm:
- Thứ nhất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thứ hai, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được UBND cấp huyện cho phép.
2.2.Trình tự và thủ tục chuyển mục đích đất vườn thành đất ở
Theo Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Biên bản xác minh thực địa;
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ
+ Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bạn cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất, ngoài ra còn các lệ phí khác (lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, v.v.).
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); không quá 30 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn (khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
* Lưu ý:
- Thời gian Trả kết quả không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, bạn phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
3.Kết luận
Như vậy, trong trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì phải được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép và đồng thời phải thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục nêu trên, nhất là việc nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Trên đây là nội dung tư vấn của Phong & Partners liên quan đến vấn đề pháp lý của bạn trên cơ sở tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan. Nếu cần hiểu rõ và cụ thể hơn, bạn có thể gửi email, điện thoại hoặc đến văn phòng để được tư vấn trực tiếp bởi đội ngũ luật sư của Phong & Partners.
===================
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS
Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng - 0905.102.425
CN Sơn Trà: 01 Đông Giang, Đà Nẵng - 0905.205624
CN Liên Chiểu: 21 Trương Văn Đa, Đà Nẵng - 0901.955099
CN Ngũ Hành Sơn: 03 Chu Cẩm Phong, Đà Nẵng - 0905.579269
Tel: 0236.3822678
Email: phongpartnerslaw@gmail.com
