KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY TIỀN: LỢI BẤT CẬP HẠI
Được đăng vào 22:04 Ngày 05/06/2023
Bạn đọc hỏi: chị Nguyễn Ngọc Lành, trú Q.Sơn Trà (TP Đà Nẵng), hỏi: Tôi và ông Lê là bạn bè quen biết, ông Lê làm nghề cầm đồ và cho vay tiền. Do gặp khó khăn trong kinh doanh, tôi ngỏ ý vay 100 triệu đồng và ông Lê đồng ý cho tôi vay với lãi suất 3,5%/tháng trong thời hạn 6 tháng với điều kiện tôi phải ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi tắt là HĐ) mà tôi đang đứng tên cho ông Lê. Ông này nói rằng, HĐ chỉ là biện pháp làm tin trong thời gian ông Lê cho tôi vay, khi nào tôi trả lại cả gốc và lãi, hai bên sẽ ra công chứng ký hủy HĐ. Vì tin tưởng ông Lê là anh em quen biết trước đó, và đang trong hoàn cảnh khó khăn nên tôi đã đồng ý theo yêu cầu của ông Lê. Ông Lê cũng cam kết cầm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là GCN) của tôi mà không thực hiện các thủ tục chỉnh lý, đăng ký biến động sang tên, hoặc cầm cố thế chấp cho bên thứ ba… Thực tế tôi chỉ nhận của ông Lê 100 triệu đồng cho vay như nội dung giấy cam kết do chính ông Lê viết và đã trả lãi đầy đủ theo thỏa thuận được 2 tháng; hai bên không thực hiện bất cứ nội dung nào của HĐ. Đến tháng thứ ba, tôi muốn trả hết tiền vay và yêu cầu ông Lê cùng ra công chứng ký hủy HĐ, trả lại GCN cho tôi nhưng ông Lê hẹn lần hẹn lữa rất nhiều lần mà không chịu gặp tôi để thực hiện. Lo lắng, tôi nhờ người quen tìm hiểu thì biết được rằng, chỉ 4 ngày sau khi tôi và ông Lê ký HĐ, ông Lê đã hoàn thành thủ tục sang tên cho mình và được Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký biến động sang tên ông Lê trên GCN của tôi. Hiện giờ tôi rất lo lắng và không biết phải làm gì để lấy lại tài sản của mình. Tôi liên tục gọi điện, nhắn tin yêu cầu gặp để giải quyết nhưng ông Lê luôn tránh né, hẹn hứa mà không chịu gặp tôi. Cho tôi hỏi HĐ giữa tôi và ông Lê có giá trị pháp lý không? Tôi cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

*Luật sư Phan Thụy Khanh, Phó trưởng văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

 

1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Lành và ông Lê có hợp pháp không?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc cho vay tài sản và hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau.

 

Điều 463. Hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

 

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

 

Trong trường hợp chị Lành, nếu thông tin chị cung cấp là chính xác thì HĐ giữa chị và ông Lê không phải là giao dịch chuyển nhượng thật; đây chỉ là biện pháp để làm tin cho khoản vay, tức là để bảo đảm cho một giao dịch thực chất khác; thực tế các bên không thực hiện các thỏa thuận của HĐ. Giao dịch thật sự giữa hai bên là vay tiền với các thỏa thuận được thể hiện tại giấy cam kết do chính ông Lê viết như: số tiền cho vay, lãi suất, thời hạn vay, giải quyết các vấn đề liên quan sau khi bên vay trả đủ tiền gốc và lãi, trách nhiệm của bên cho vay (chỉ giữ GCN, không thực hiện các thủ tục chỉnh lý, đăng ký biến động sang tên, hoặc cầm cố thế chấp cho bên thứ ba…). Do đó, có cơ sở để nhận định giao dịch chuyển nhượng đất giữa chị và ông Lê là giao dịch giả tạo, là giao dịch được xác lập nhằm che giấu giao dịch có thật (cho vay tiền trả lãi) và không thể hiện đúng ý chí thực của các bên. Một khi đã có cơ sở xác định là giao dịch dân sự giả tạo, HĐ giữa chị và ông Lê sẽ không được pháp luật công nhận. Điều 124 Bộ luật dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Luật sư Phan Thụy Khanh

2. Chị Lành cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

Trước tiên, chị Lành cần thực hiện ngay việc gửi văn bản đề nghị cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã đăng ký biến động sang tên cho ông Lê, trình bày rõ ràng đầy đủ nội dung vụ việc và đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng thực hiện tất cả các thủ tục biến động liên quan đến thửa đất của chị; đính kèm văn bản này các tài liệu liên quan để có cơ sở giải quyết.

Song song với việc gửi văn bản đề nghị, chị nên thực hiện ngay việc khởi kiện để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị, tránh trường hợp ông Lê thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ 3; khi đó, vụ việc càng thêm phức tạp. Cơ sở để khởi kiện là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự nêu trên.

 

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

 

Chị Lành cần lưu ý, cho dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được xác định là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì giao dịch cho vay tiền trả lãi là giao dịch thực đã được các bên thực hiện, vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo đó, chị có nghĩa vụ trả tiền gốc, tiền lãi như đã thỏa thuận cho ông Lê.

 

Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 05/6/2023.

 

=========================

HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI ĐÀ NẴNG

1. Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, quận Thanh Khê, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363 822 678 - 0905 102 425

2. Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 205 624

3.  Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 21 Trương Văn Đa, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961 283 093

4. Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn

Địa chỉ: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 579 269

5. Luật sư Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang

Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901 955 099

Email: phongpartnerslaw@gmail.com 

Website: https://phong-partners.com 

Fanpage: https://www.facebook.com/phongpartnerslaw

https://www.facebook.com/luatsugioinguhanhson

https://www.facebook.com/luatsusontra

https://www.facebook.com/luatsuquanlienchieu

https://www.facebook.com/LuatsuCamLe

 

Hãy để chúng tôi giúp bạn!
Số điện thoại: 02363 822 678
phongpartnerslaw@gmail.com

Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:            Các luật sư của Phong & Partners có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý, đào tạo pháp lý và cộng tác với các đơn vị:           

Logo
Phong & Partners cung cấp tất cả dịch vụ pháp lý với chất lượng cao nhất - là kết quả từ sự chuyên nghiệp, chuyên tâm và sự gắn kết, hỗ trợ hiệu quả của toàn hệ thống vì lợi ích cao nhất của khách hàng.
Copyright © 2020 P&P. All Rights Reserved.
Designed and Maintained by Thiết kế website Đà Nẵng, DANAWEB.vn
0905102425

02363 822 678

phongpartnerslaw@gmail.com

https://www.whatsapp.com/

https://www.viber.com/