Mục lục bài viết:
1. Thu hồi đất là gì?
Căn cứ theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Theo đó, có thể hiểu thu hồi đất là hoạt động của Nhà nước thực thi quyền “định đoạt” đất đai để thu hồi quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước trao quyền sử dụng và khi người sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai thì cũng sẽ bị Nhà nước thu hồi theo quy định. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào Nhà nước cũng được thu hồi đất mà chỉ thu hồi để phục vụ cho những mục đích nhất định.
2. Giải toả, đền bù và bố trí tái định cư là gì?
a. Giải tỏa đất đai là gì?
Là khái niệm chỉ sự "giải phóng, di dời" các công trình xây dựng hay cây cối trên một diện tích đất nào đó nhằm thực hiện quá trình quy hoạch, xây dựng hoặc cải tạo trên diện tích đất đó.
b. Đền bù đất đai là gì?
Là khái niệm chỉ sự “bù đắp thiệt hại” cho hoạt động giải tỏa đất đai của Nhà nước cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.
c. Bố trí tái định cư là gì?
Là khái niệm chỉ chính sách của Nhà nước để “bù đắp thiệt hại” cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi đất, để giúp họ ổn định cuộc sống, có diện tích đất mới để định cư và sinh sống trở lại sau khi bị thu hồi.
3. Các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất
Căn cứ theo Điều 16 Luật Đất đai 2013:
“Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”
a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Là những trường hợp đất được Nhà nước thu hồi để phục vụ cho mục đích quốc phòng - an ninh, khi đất đó nằm trong các dự án phục vụ mục đích quốc phòng thì Nhà nước sẽ thu hồi, được quy định tại điều 61 Luật Đất đai 2013 gồm:
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc
- Xây dựng căn cứ quân sự
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh
- Xây dựng ga, cảng quân sự
- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Là những trường hợp dùng đất để phát triển kinh tế - xã hội hoặc phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia được quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất. Cụ thể:
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
c. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Hành vi vi phạm pháp luật về đất đai là những hành vi trái với quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể:
- Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Người dân được cấp đất để sử dụng vào một mục đích nhưng cố tình có các động cơ hoàn toàn trái ngược với mục đích ban đầu và đã bị phạt hành chính trước đó sẽ được xác định là có hành vi sử dụng không đúng mục đích.
- Các hành vi cố ý hủy hoại khu đất như đào, xới, múc, san lấp khiến khu đất bị biến dạng và giảm hiệu suất sử dụng.
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Lưu ý: Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
d. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
4. Các trường hợp người dân/doanh nghiệp được quyền đàm phán về bồi thường
Những chủ thể thực hiện việc bồi thường cho người bị thu hồi đất gồm:
- Nhà nước
- Chủ đầu tư dự án
Căn cứ theo quy định tại điều 72 Luật Đất đai 2013:
“1.Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”.
Căn cứ theo khoản 3 điều 74 Luật đất đai 2013:
“Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”
Theo quy định trên, trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vón bằng quyền sử dụng đất đối với dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước khuyến khích việc các bên tự chủ động thỏa thuận với nhau về việc thu hồi đất trên, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho phép các bên tự do thỏa thuận về mức giá bồi thường hợp lý, phù hợp với mong muốn của các bên.
Còn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, pháp luật không cấm người dân hay doanh nghiệp thể hiện ý trong việc thỏa thuận về giá bồi thường với Nhà nước, để đảm bảo nguyên tắc “dân chủ, công bằng” trong quá trình bồi thường. Tuy nhiên, thông thường việc Nhà nước bồi thường sẽ nằm trong mức giá quy định hoặc thuộc chính sách tái định cư. Vậy nếu cảm thấy có sự không công bằng và không khách quan về mức giá bồi thường, người dân có thể thực hiện quyền “dân chủ” trong việc đàm phán với chủ thể đại diện cơ quan Nhà nước bồi thường để đảm bảo quyền lợi cho mình.
Do đó, người sử dụng đất cần tìm hiểu rõ rằng mình bị thu hồi đất trong trường hợp nào để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp khi nhận bồi thường và bố trí tái định cư.
5. Luật sư chuyên về giải toả, đền bù thị xã Điện Bàn
Hiện nay, với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các công trình xây dựng, những dự án phục vụ mục đích quốc gia, cộng đồng cũng tỷ lệ thuận với sự phát triển trên, do đó vấn đề về thu hồi đất, giải tỏa, đền bù cũng trở nên sôi nổi ở Quảng Nam nói chung và tại thị xã Điện Bàn nói riêng. Với những dự án đã, đang và sắp triển khai thì việc trang bị kiến thức pháp luật để bảo vệ quyền lợi rất cần thiết.
Cần phải có kiến thức pháp luật hoặc phải có một “điểm tựa” vững vàng để có thể bảo vệ quyền lợi trong giải tỏa, đền bù đất đai. Luật sư chuyên về giải tỏa, đền bù thị xã Điện Bàn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners tự hào là một “điểm tựa” cho khách hàng. Với kinh nghiệm thực tiễn hơn 20 năm và tôn chỉ hoạt động “Tôn công lý - Trọng thiện chí” luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất.
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý Luật sư chuyên về giải tỏa đền bù thị xã Điện Bàn của Phong & Partners, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể hơn.
=========================
HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS
LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: Tầng 9, Toà nhà K&M, số 33 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: 0905.503.678 – 02822.125.678
Email: phongpartners.hcmc@gmail.com
LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI QUẢNG NAM
Địa chỉ: 63 Hoàng Diệu, phường Vĩnh Điện, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
Điện thoại: 0905.794.678
LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TÂY NGUYÊN
Địa chỉ: 05 Nguyễn Trường Tộ, phường Diên Hồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
Điện thoại: 0901.955.099
LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP ĐÀ NẴNG
1. Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê
Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng.
Điện thoại: 02363.822.678 – 0905.102.425
2. Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà
Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Điện thoại: 0905.205.624
3. Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu
Địa chỉ: 223 Nguyễn Sinh Sắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.
Điện thoại: 0961.283.093
4. Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn
Địa chỉ: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Điện thoại: 0905.579.269
5. Luật sư Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang
Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.
Điện thoại: 0901.955.099
Email: phongpartnerslaw@gmail.com
Website: https://phong-partners.com
Fanpage: https://www.facebook.com/phongpartnerslaw
https://www.facebook.com/phongpartnerslaw.hcmc
https://www.facebook.com/luatsugioinguhanhson
https://www.facebook.com/luatsusontra
https://www.facebook.com/luatsuquanlienchieu
