1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là cách gọi ngắn gọn được dùng thay cho “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thông tin thể hiện trên Sổ đỏ gồm những gì?

Theo pháp luật hiện hành, những thông tin thể hiện trên Sổ đỏ được Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT với các thông tin sau đây:

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Trong đó, Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Sổ đỏ được quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường gồm:

• Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
• Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
• Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó;
• Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó.

Như vậy, pháp luật hiện hành quy định Sổ đỏ bắt buộc phải ghi rõ ràng như trên nhằm thể hiện đúng và đầy đủ những thông tin liên quan đến thửa đất.

3. Vì sao nhiều Sổ đỏ thiếu thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh thửa đất?

Như đã được đề cập ở trên, pháp luật hiện hành quy định rõ sơ đồ và chiều dài các cạnh là một trong những thông tin bắt buộc phải thể hiện trên Sổ đỏ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số Sổ đỏ không có sơ đồ và chiều dài các cạnh, việc này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể khái quát những nguyên nhân chính dưới đây.

Thứ nhất, do Sổ đỏ được cấp trước ngày 01/12/2004. Trước ngày 01/12/2004, mẫu Sổ đỏ không yêu cầu bắt buộc thể hiện thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh thửa đất. Từ ngày 01/12/2004, Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực pháp luật thì mới quy định rõ mẫu Sổ đỏ bắt buộc phải thể hiện thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh thửa đất. Do đó, Sổ đỏ được cấp trước thời điểm ngày 01/12/2004 có thể không có sơ đồ và thông tin về chiều dài các cạnh thửa.

Thứ hai, do không đủ thông tin về thửa đất: Một số Sổ đỏ được cấp trong khoảng thời gian từ ngày 15/8/2006 đến ngày 10/12/2009 có thể sẽ không ghi đầy đủ các thông tin. Trong khoảng thời gian này, nếu chủ sử dụng đất không cung cấp đầy đủ thông tin khi xin cấp Sổ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ xác định được những thông tin được thể hiện trên Bản đồ địa chính (là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận). Nếu Bản đồ địa chính không thể hiện đầy đủ sơ đồ, chiều dài các cạnh thì khi cấp Sổ đỏ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ xác định được những thông tin trên Sổ đỏ dựa trên những thông tin có trên Bản đồ địa chính.

Thứ ba, do Sổ đỏ không thể hiện sơ đồ thửa đất trong một số trường hợp do pháp luật quy định. Theo điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, những trường hợp Sổ đỏ không thể hiện sơ đồ thửa đất gồm: Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp và đất xây dựng công trình theo tuyến. Đối với các trường hợp trên, Sổ đỏ không thể hiện sơ đồ thửa đất, do đó, đương nhiên không thể hiện kích thước thửa đất.

Thứ tư, do thiếu sót của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sơ đồ và các cạnh thửa đất không được ghi trên Sổ đỏ thì còn có thể do nguyên nhân khác xuất phát từ sự thiếu sót của cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp Sổ đỏ, chẳng hạn như Cơ quan Địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai…

4. Rủi ro khi Sổ đỏ thiếu thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh?

Để xác định được việc Sổ đỏ không có sơ đồ và chiều dài các cạnh có ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất không, cần điểm lại nguyên nhân của vấn đề, bởi lẽ không phải trong mọi trường hợp Sổ đỏ thiếu thông tin sơ đồ và chiều dài các cạnh thì đều dẫn đến những rủi ro cho người được cấp Sổ.

Đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu Sổ đỏ phải thể hiện sơ đồ thửa đất, như đất được sử dụng để xây dựng các công trình theo tuyến hoặc Sổ đỏ được cấp chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp, thì không ảnh hưởng gì đến quyền của người sử dụng đất, do đó, không phát sinh rủi ro đối với người sử dụng đất. Tuy nhiên, ngoài 02 trường hợp nêu trên, khi Sổ đỏ thiếu thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh thửa đất thì có thể gây ra một số rủi ro sau:

Thứ nhất, không đủ diện tích được cấp: Do đo đạc sai hoặc trong quá trình sử dụng đất bị người khác lấn, chiếm có thể dẫn đến thửa đất không đủ diện tích so với diện tích được Nhà nước cấp; hoặc khi bị Nhà nước thu hồi, chủ sử dụng đất không thể xác định rõ vị trí, hình thể và chiều dài các cạnh thửa đất của mình ở đâu, do đó, không thể xác định được việc Nhà nước có thu hồi phần đất của mình hay không. Chính vì vậy, khi bị thu hồi đất mà chủ sử dụng đất không có cơ sở để xác định phần đất của mình thì rất dễ dẫn đến thửa đất không đủ diện tích.

Thứ hai, có thể phát sinh tranh chấp giữa những người có chung quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Khi Nhà nước cấp quyền sử dụng đất chung cho nhiều người trong cùng một thửa, ranh giới phần đất của từng người sẽ được thể hiện rõ ràng. Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ không có sơ đồ, chiều dài các cạnh thì không thể xác định được ranh giới của từng người sử dụng đất, do đó, rất dễ dẫn đến tranh chấp phát sinh giữa những người có chung quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó.

Thứ ba, có thể phát sinh tranh chấp với chủ sử dụng đất liền kề: Sơ đồ và chiều dài các cạnh xác định ranh giới giữa các thửa đất và quyền lợi của từng bên sử dụng đất. Nếu chủ sử dụng đất liền kề lấn chiếm đất và khiếu nại/khởi kiện ra cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, lúc này, chủ sử dụng đất sẽ bị dính vào tranh chấp, gây phiền toái và mất thời gian, công sức trong việc giải quyết những tranh chấp này, thậm chí còn kéo theo những rủi ro mất đất.

Thứ tư, có thể phát sinh tranh chấp với người nhận chuyển nhượng: Nếu người nhận chuyển nhượng phát hiện diện tích của thửa đất trên thực tế nhỏ hơn so với diện tích trong Sổ đỏ và/hoặc có xảy ra tranh chấp với chủ sử dụng đất liền kề khi đã nhận chuyển nhượng. Trường hợp này người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu chủ sử dụng đất trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu hoặc thậm chí chủ sử dụng đất sẽ bị dính vào tranh chấp phát sinh giữa người nhận chuyển nhượng và chủ sử dụng đất liền kề.

Ngoài ra, khi Sổ đỏ thiếu thông tin về sơ đồ và chiều dài các cạnh thì có thể gây khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng đất cho các mục đích khác với mục đích sử dụng đất được cấp.

5. Có nên đổi Sổ đỏ không có sơ đồ và không có chiều dài các cạnh không?

Chung quy lại, Sổ đỏ không có sơ đồ và không có chiều dài các cạnh thì không ảnh hưởng đến quyền sử dụng của chủ sử dụng đất và cũng không bị thu hồi theo quy định. Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ không có sơ đồ và không có chiều dài các cạnh thì chủ sử dụng đất không thể nắm rõ được các thông tin liên quan đến thửa đất của mình như: Vị trí, hình thể, chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa tiếp giáp với thửa đất và chiều hướng chỉ dẫn hướng Bắc – Nam; có thuộc chỉ giới, mốc giới quy hoạch hay không? Chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất của mình không? Từ đó, có thể dẫn đến những rủi ro và hạn chế phát sinh được đề cập ở trên. Vì vậy, nếu Sổ đỏ đang thiếu thông tin này, người sử dụng đất nên thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ mới để có được thông tin rõ ràng và chính xác về sơ đồ và chiều dài các cạnh đối với thửa đất của mình, đồng thời tránh được những rủi ro không đáng có.

Thủ tục đổi Sổ đỏ không có sơ đồ, không có thông tin chiều dài các cạnh.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ được thực hiện theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ sẽ được tiến hành thông qua các bước như sau:

Bước 1. Trước hết, người sử dụng đất cần thu thập thông tin chi tiết về diện tích, vị trí và các yếu tố khác liên quan đến thửa đất. Đồng thời, xác định lại mốc giới của thửa đất và có văn bản thỏa thuận xác nhận phần diện tích đất giáp ranh với những người sử dụng đất liền kề. Sau đó, nộp đơn xin xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất để xác nhận tình trạng sử dụng thực tế của thửa đất.

Bước 2. Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại UBND cấp xã nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

Ngoài ra, có thể cung cấp thêm văn bản thỏa thuận việc xác nhận phần diện tích đất giáp ranh với những người sử dụng đất liền kề có sự xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất (không bắt buộc).

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 4. Giải quyết yêu cầu: Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận lý do cấp đổi và trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp đổi.

Thời hạn thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết yêu cầu cấp đổi như sau: Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Bước 4. Trả kết quả: Người sử dụng đất đến nơi nộp hồ sơ và nhận kết quả theo giấy hẹn.

Quá trình đổi Sổ đỏ trong trường hợp thiếu sơ đồ và thông tin chiều dài các cạnh có thể tốn nhiều thời gian và công sức. Vì vậy, để có kết quả tốt nhất, nên tìm hiểu kỹ quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật cũng như tuân thủ quy định cụ thể tại địa phương nơi muốn đổi Sổ.

Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 22/01/2024.

===========================

HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS

LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

Địa chỉ: Tầng 9, Tòa nhà K&M, 33 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.

Điện thoại: 0905.503.678

Email: phongpartnerslaw.hcmc@gmail.com

LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI ĐÀ NẴNG

1. Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, quận Thanh Khê, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363 822 678 - 0905 102 425

2. Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 205 624

3. Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 21 Trương Văn Đa, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961 283 093

4. Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn

Địa chỉ: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 579 269

5. Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang

Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901 955 099

Email: phongpartnerslaw@gmail.com

Website: https://phong-partners.com

Fanpage: https://www.facebook.com/phongpartnerslaw

https://www.facebook.com/luatsugioinguhanhson

https://www.facebook.com/luatsusontra

https://www.facebook.com/luatsuquanlienchieu

https://www.facebook.com/LuatsuCamLe