Như các bài viết trước đã đề cập đến, loại hình du lịch nghỉ dưỡng farmstay không còn xa lạ tại Việt Nam mà đang dần trở thành một xu hướng được nhiều đối tượng quan tâm. Tuy nhiên đứng trước cơ hội đầu tư đầy tiềm năng này, nhiều chủ đầu tư lại bỏ quên đi các vấn đề pháp lý, có thể kể đến là các vấn đề pháp lý về đầu tư, xây dựng, đất đai, kinh doanh… Tại kỳ này, Phong & Partners sẽ giúp Quý độc giả nắm được hướng đi pháp lý cơ bản trong tiến trình đầu tư, kinh doanh farmstay ở Việt Nam.

1. Pháp lý đất đai Dự án farmstay

Các dự án farmstay hiện nay chủ yếu tập trung khai thác du lịch, xây dựng nghỉ dưỡng dựa vào đặc điểm của thiên nhiên (rừng núi, sông, hồ…) trên phần đất nông nghiệp, đất rừng. Tuy nhiên, pháp luật đất đai không cho phép thực hiện xây dựng công trình lẫn kinh doanh du lịch trên phần đất nông nghiệp lẫn đất rừng. Do vậy, để triển khai dự án farmstay theo loại hình trên buộc chủ đầu tư phải tuân thủ về nguyên tắc sử dụng đất tại Điều 6, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Lúc này, chủ đầu tư phải thực hiện chuyển phần đất nông nghiệp, đất rừng sang đất kinh doanh thương mại dịch vụ theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hồ sơ thực hiện được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Ngoài ra, việc sử dụng quỹ đất nông nghiệp để xây dựng và thực hiện dự án farmstay cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Do đó, trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định. Đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác thì phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận, chấp thuận chủ trương  chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Lâm nghiệp 2017.

2. Pháp lý dự án Dự án Farmstay

Theo quy định, đầu tư kinh doanh mô hình farmstay phải được tạo thành dự án. Theo đó, tùy vào định hướng kinh doanh và hiện trạng pháp lý về đất đai mà Chủ đầu tư đưa ra hồ sơ đề xuất dự án phù hợp. Hồ sơ đề xuất dự án đầu tư là tài liệu trình bày các nội dung sơ bộ về dự án, về nhu cầu và mong muốn của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án. Hồ sơ đề xuất dự án đầu tư cũng chính là nền tảng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận diện, đánh giá về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của dự án. Ngoài ra, đề xuất đầu tư dự án farmstay không những được thẩm định, phê duyệt bởi cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền mà còn bởi những cơ quan có liên quan khác như cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý về môi trường, trật tự xã hội… Chính vì lý do đó, đề xuất dự án farmstay phải thể hiện đầy đủ, tập trung và đầy đủ các mong muốn, định hướng cũng như tiềm năng phát triển của Dự án farmstay và sự cần thiết của Dự án đối với kinh tế xã hội của địa phương. Một số vấn đề mà Chủ đầu tư cần lưu ý khi lập đề xuất đầu tư dự án farmstay:

1. Chủ đầu tư dự án: pháp luật hiện nay cho phép chủ đầu tư của dự án là cá nhân, tổ chức hoặc hình thức hợp tác giữa các chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế. Chủ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm cây hằng năm phù hợp với mô hình farmstay) thường là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy thế, tiềm lực kinh tế và định hướng về phát triển farmstay lại không phải là điểm mạnh của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư có khả năng tài chính và ý tưởng trong kinh doanh farmstay lại không có nguồn quỹ đất để thực hiện dự án. Do vậy, họ hợp tác với nhau cùng phát triển dự án farmstay nhằm vận dụng tối đa nguồn lực của mỗi bên. Hình thức hợp tác có thể được thực hiện dưới nhiều phương thức, ví dụ:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là bên cho thuê đất, doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án; hoặc
• Hộ gia đình, cá nhân góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để cùng thực hiện dự án và nhiều hình thức khác.

Lúc này, các bên cần tuân thủ thêm các điều kiện quy định tại Luật Đất đai về việc sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án. Cụ thể, theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh phi nông nghiệp. Như vậy, các nhà đầu tư cần xin phép cơ quan quản lý đất đai (Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh và/hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện) để xin phép về việc chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

2. Mục tiêu dự án: Mục tiêu dự án là các định hướng mà Chủ đầu tư muốn hướng đến khi thiết lập kinh doanh dự án farmstay. Các mô hình kinh doanh farmstay hiện nay chủ yếu là nuôi trồng nông trại, tham quan kết hợp nghỉ dưỡng du lịch. Ngoài ra, còn có cho thuê cơ sở du lịch dài ngày hoặc chuyển nhượng… Để xác định được mục tiêu dự án phù hợp, ngoài định hướng kinh doanh mà CĐT hướng đến, CĐT cũng cần lưu ý đến nguồn gốc sử dụng đất, hình thức sử dụng đất để xác định đúng mục tiêu dự án của mình. Ví dụ, trường hợp CĐT thuê đất nông nghiệp để thực hiện dự án farmstay, trong đó có kết hợp mô hình biệt thự nghỉ dưỡng dài ngày, thì căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Luật KDBĐS, CĐT chỉ được cho thuê các biệt thự nghỉ dưỡng này và không được bán/chuyển nhượng.
3. Vốn đầu tư và phương thức huy động vốn: vốn đầu tư của CĐT thông thường bao gồm 02 loại gồm vốn chủ (vốn tự có) và vốn vay (vay của tổ chức tín dụng hoặc huy động nguồn khác). CĐT cần thể hiện rõ về năng lực vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn vay để từ đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đánh giá về năng lực tài chính của CĐT trong việc đầu tư, thực hiện dự án.

Đối với phương tức huy động vốn từ nguồn vốn khác (từ tổ chức, cá nhân), tuy không thể hiện trong hồ sơ đề xuất dự án đầu tư, tuy nhiên, đây cũng là vấn đề pháp lý mà CĐT cần lưu ý. Không ít dự án farmstay hiện nay đã bị “tuýt còi” vì huy động vốn trái phép. Các CĐT dự án sử dụng phương thức hợp đồng hợp tác kèm theo lời hứa với khách hàng về việc phân lô, bán nền đất dự án farmstay. Quay lại với mục tiêu của dự án như trình bày ở mục (ii), thực chất việc phân lô bán nền dự án farmstay là không được phép. Việc huy động vốn là không trái pháp luật, tuy nhiên, cách thức huy động vốn như thế nào cho phù hợp thì CĐT cần cẩn trọng. Do vậy, CĐT khi thực hiện huy động vốn của khách hàng cần căn cứ vào hiện trạng dự án của mình để huy động vốn đúng pháp luật, sử dụng vốn đúng mục đích, nhằm tránh các rủi ro pháp lý phát sinh.

4. Tác động của dự án đến hiệu quả kinh tế xã hội: đây là một trong những nội dung khá quan trọng mà CĐT cần thể hiện trong hồ sơ đề xuất đầu tư. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cấp phép cho một dự án đầu tư thì họ không chỉ quan tâm đến tác động của dự án đối với CĐT mà còn xem xét đến hiệu quả mà dự án đó mang lại cho kinh tế của địa phương, tác động của dự án đó đối với xã hội. Ví dụ, khi dự án được hoạt động, dự án đóng góp các khoản thuế cho kinh tế của địa phương hay tạo thêm việc làm cho NLĐ địa phương, ngoài ra, còn xây dựng, cải thiện diện mạo địa phương, từ đó, tạo thêm địa điểm du lịch thu hút du khách.
3. Pháp lý xây dựng

Với mục đích là tạo môi trường sống gần gũi với thiên nhiên, các CĐT dự án farmstay thường xây dựng các căn nhà gỗ trên đất và cho thuê nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều CĐT vẫn bỏ qua pháp lý đối với các căn nhà gỗ xây dựng trên đất nông trại này bởi với suy nghĩ rằng, đây là các mô hình xây dựng đơn giản, không có kết cấu thép.

Căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, nhà gỗ có thể xem là công trình xây dựng. Tuy mang tính chất đặc thù trong thiết kế và xây dựng đó là có thể tháo dời nhưng nhà gỗ lại được lắp ghép, tạo nền và lắp đặt các trang thiết bị như đèn, thiết bị điện nước gắn với lòng đất… Hơn nữa, xây nhà gỗ cũng không thuộc vào các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép xây dựng. Do đó, để xây dựng nhà gỗ, chủ sở hữu vẫn phải xin giấy phép xây dựng trước khi triển khai xây dựng. Ngoài ra, việc thực hiện xin giấy phép xây dựng còn đảm bảo việc thi công được diễn ra đúng tiền độ và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến các vấn đề tranh chấp hay kiện tụng về công trình xây dựng.

4. Triển khai dự án kinh doanh farmstay

Ở khâu cuối cùng để hoàn thiện dự án farmstay, khi đưa vào khai thác thì chủ đầu tư cần bổ sung thêm giấy phép kinh doanh cho farmstay của mình nhằm đáp ứng các điều kiện về kinh doanh theo mục tiêu dự án và quy định pháp luật. Nếu không tuân thủ sẽ bị xem kinh doanh trái pháp luật và khả năng bị xử phạt hành chính, làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Mỗi farmstay sẽ lựa cho mình một hình thức kinh doanh khác nhau tuy nhiên bài viết sẽ nêu ra một số giấy phép cơ bản cần thiết cho một farmstay.

1. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong đó có đăng ký các ngành nghề:

• Dịch vụ lưu trú – Bắt buộc đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú
• Kinh doanh bất động sản – Bắt buộc đối với hoạt động cho thuê lưu trú theo tháng, theo năm
• Dịch vụ nông nghiệp – Bắt buộc đối với hoạt động kinh doanh nông sản trong farmstay
• Kinh doanh dịch vụ ăn uống – Bắt buộc đối với hoạt động cung cấp dịch vụ ăn uống tại farmstay, nhằm đảm bảo an toàn vệ sinh

2. Giấy chứng nhận phòng cháy, chữa cháy – Bắt buộc thực hiện cam kết bảo đảm về an toàn phòng cháy chữa cháy trong khi kinh doanh farmstay
3. Giấy Chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm

Hiện nay một farmstay muốn kinh doanh phát triển lâu dài cần đi đôi với phát triển bền vững, có kế hoạch rõ ràng và tuân thủ theo các quy định pháp luật. Sau thời gian phát triển rầm rộ, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã bắt đầu tiến hành các hoạt động kiểm tra về vi phạm trong kinh doanh farmstay nên việc đầu tư mô hình này cần được chú trọng về mặt pháp lý hơn. Phong & Partners hy vọng qua bài viết này có thể cung cấp cho Quý độc giả một con đường pháp lý rõ nét hơn trong việc xây dựng mô hình farmstay.

===================

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS

Add: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng - 0905.102425

CN Sơn Trà: 01 Đông Giang, Đà Nẵng - 0905.205624

CN Liên Chiểu: 21 Trương Văn Đa, Đà Nẵng - 0901.955099

CN Ngũ Hành Sơn: 03 Chu Cẩm Phong, Đà Nẵng - 0905.579269

Tel: 0236.3822678

Email: phongpartnerslaw@gmail.com

Web: https://phong-partners.com/