Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị phục vụ nhu cầu đời sống mà còn là thành quả tích góp của nhiều cá nhân, gia đình. Tuy nhiên, do sự hạn chế về hiểu biết mà không ít người rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” khi mua nhà ở hình thành trong tương lai – một loại tài sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý... Nhằm giúp người mua tránh các rủi ro khi mua hoặc đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai (trừ nhà ở xã hội), Phong & Partners xin trình bày một số lưu ý khi ký kết hợp loại hợp đồng này qua bài viết dưới đây:
- Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS) thì “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
- Thông tin của nhà ở
Để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS. Theo đó, khi ký kết hợp đồng người mua cần kiểm tra các thông tin, giấy tờ liên quan đến nhà ở như:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
- Trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Do đó, dự án nhà ở muốn mở bán phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp;
- Có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng theo quy định tại Điều 56 Luật KDBĐS.
Nếu thiếu một trong các loại giấy “thông hành” này, người mua cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.
- Thanh toán
Nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ đơn thuần là trả tiền mua nhà đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã thỏa thuận như quy định tại pháp luật Dân sự. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, đảm bảo theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS, cụ thể:
- Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Lưu ý: trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Khi bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
- Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
- Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài những quyền và nghĩa vụ cơ bản khi mua bán nhà ở, pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc trưng đối với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 58 Luật KDBĐS, cụ thể:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngày nay, việc kiểm tra thông tin là không khó; vì vậy trước khi ký kết hợp đồng, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin khác về chủ đầu tư và dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng để tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Hy vọng với những tư vấn trên đây của Phong & Partners sẽ giúp cho Quý khách hàng có cái nhìn cụ thể hơn trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
===================
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS
Add: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng - 0905.102425
CN Sơn Trà: 01 Đông Giang, Đà Nẵng - 0905.205624
CN Liên Chiểu: 21 Trương Văn Đa, Đà Nẵng - 0901.955099
CN Ngũ Hành Sơn: 03 Chu Cẩm Phong, Đà Nẵng - 0905.579269
Tel: 0236.3822678
Email: phongpartnerslaw@gmail.com
Web: https://phong-partners.com
