*Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang – Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Trong những năm gần đây, các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thừa kế,… có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng. Cùng với đó là sự thay đổi chính sách pháp luật, sáp nhập các tỉnh thành, phục hồi kinh tế cũng làm giá trị quyền sử dụng đất biến động tăng trong thời gian ngắn. Từ đó dẫn đến nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp, thi hành các phán quyết của Tòa án. Đặc biệt, các đương sự tiếp tục phát sinh tranh chấp trong quá trình thi hành án. Tình huống thực tế của anh H. và chị K. là một ví dụ điển hình. Vậy, trong tình huống của anh H. và chị K. thì Cơ quan thi hành án sẽ giải quyết như thế nào?

Thứ nhất, về điều kiện để yêu cầu chấp hành viên tổ chức định giá tài sản.

Căn cứ Điều 59 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp theo bản án, quyết định mà một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho người khác giá trị tài sản họ được nhận, nhưng tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi và một trong các bên đương sự có yêu cầu định giá tài sản đó thì tài sản được định giá theo quy định tại Điều 98 của Luật này để thi hành án”.

Theo quy định trên, trường hợp bản án có hiệu lực pháp luật đã tuyên một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho người khác giá trị tài sản họ được nhận, nhưng tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi và một trong các bên yêu cầu định giá tài sản đó thì tài sản được định giá lại theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 17 Nghị định 62/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định:

“Điều 17. Việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án

1. Chấp hành viên tổ chức định giá tài sản để thực hiện việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án theo quy định tại Điều 59 Luật Thi hành án dân sự khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người phải thi hành án không tự nguyện giao tài sản hoặc không tự nguyện thanh toán giá trị tài sản theo nội dung bản án, quyết định khi đã hết thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án dân sự;

b) Có ít nhất một trong các đương sự có đơn yêu cầu định giá tài sản và đã nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản;

c) Tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.”

Theo đó, trường hợp có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án thì chấp hành viên tổ chức định giá tài sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

Một là, người phải thi hành án không tự nguyện giao tài sản hoặc không tự nguyện thanh toán giá trị tài sản theo nội dung bản án khi đã hết thời hạn;

Hai là, có ít nhất một trong các đương sự có đơn yêu cầu định giá tài sản và đã nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản;

Ba là, tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, đối với trường hợp của anh H., chị K. có quyền yêu cầu định giá lại khi anh H. không tự nguyện thi hành án; giá tài sản anh H. nhận tăng từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án có hiệu lực (tức là tăng từ 600.000.000 đồng trở lên); chị K. có đơn yêu cầu định giá lại tài sản và đã nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản.

Thứ hai, về thủ tục yêu cầu định giá tài sản.

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung theo khoản 10 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định:

“Điều 17. Việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án

[…]2. Người có đơn yêu cầu định giá tài sản có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, kèm theo đơn yêu cầu định giá tài sản. Tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản có thể là khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định được áp dụng tại địa phương hoặc giá thị trường phổ biến của tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản cần định giá tại địa phương hoặc giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương của tài sản cùng loại.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu định giá tài sản của đương sự và tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, Chấp hành viên phải tiến hành thủ tục định giá theo quy định tại Điều 98 của Luật Thi hành án dân sự. Chi phí định giá do người yêu cầu định giá chịu.”

Theo đó, khi nộp đơn yêu cầu, chị K. có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản từ 20% trở lên so với với giá được định giá ghi nhận tại Bản án/quyết định của Tòa án. Tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản có thể là khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định được áp dụng tại địa phương hoặc giá thị trường phổ biến của tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản cần định giá tại địa phương hoặc giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương của tài sản cùng loại.

Thứ ba, về việc thực hiện nghĩa vụ sau khi có kết quả định giá.

Sau khi đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên, Chấp hành viên phụ trách sẽ tiến hành tổ chức thẩm định giá lại nhà và đất. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày có kết quả định giá, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản yêu cầu anh H. nộp số tiền tương ứng với tỷ lệ 30% giá trị nhà đất tăng thêm để thanh toán cho bà K. theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Thi hành án dân sự.

Như vậy, trường hợp trong quá trình thi hành án, nhà và đất được giải quyết phân chia theo Bản án của Tòa án có tăng giá phù hợp quy định trên thì bà K. có quyền yêu cầu Chấp hành viên tiến hành định giá lại làm cơ sở thi hành án. Đồng thời, trường hợp giá trị nhà và đất anh H. nhận thay đổi giảm từ dưới 20% thì anh H. cũng có quyền yêu cầu Chấp hành viên định giá lại theo trình tự, thủ tục nêu trên để giảm giá trị thối trả cho bà K.

Trên đây là tư vấn của Luật sư dựa trên những thông tin mà anh H. cung cấp. Để hiểu rõ và đảm bảo quy trình định giá của cơ quan thi hành án, tham gia vào quá trình giải quyết thi hành án, anh H. nên liên hệ đơn vị am hiểu pháp luật tư vấn trực tiếp để nắm rõ nội dung. 

Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 16/11/2025.