1. Quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”. Đồng thời, BLDS cũng quy định các điều khoản điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản tại Mục 1 Chương XVI về Một số hợp đồng thông dụng.

Theo quy định tại Điều 455 BLDS năm quy định về hợp đồng trao đổi tài sản thì:

 “1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản”.

Ngoài ra, các bên giao kết hợp đồng trao đổi tài sản còn phải thanh toán giá trị chênh lệch cho nhau theo quy định tại Điều 456 BLDS năm 2015, theo đó: “Trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 về đặt cọc thì: “1. Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc một bên (đặt cọc) giao cho bên kia (nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Mặc dù pháp luật dân sự đã xây dựng các quy định cụ thể điều chỉnh cho ba loại hợp đồng nêu trên nhưng trên thực tế các bên thường có sự nhầm lẫn trong việc xác định loại hợp đồng đúng với bản chất giao dịch mà mình muốn xác lập. Khi có tranh chấp xảy ra và yêu cầu Toà án giải quyết, các bên thường không thống nhất về loại hợp đồng đã giao kết để thực hiện các quyền và nghĩa vụ tương ứng đối với mỗi loại hợp đồng. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, trao đổi tài sản và đặt cọc xảy ra vô cùng phổ biến và tương đối phức tạp. Một số tranh chấp còn tồn tại nhiều quan điểm và các cấp Toà án có nhiều hướng xử lý không thống nhất. Tác giả xin nêu ví dụ tại một vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán, trao đổi tài sản và đặt cọc hiện còn nhiều quan điểm trái chiều trong quá trình xét xử.

2.Nội dung vụ án

Nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc N và bà  Phan Thị Xuân H cùng người đạị diện theo ủy quyền là ông Trần Văn L trình bày:

Ngày 29/11/2019, giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng ông Trần Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1 thỏa thuận việc bán nhà, theo đó vợ chồng ông, bà bán căn nhà tại số: 5/67 và căn nhà tại số 5/69 đường L, Phường 11, quận A, Thành phố B cho vợ chồng ông C, bà H1 với giá 7.000.000.000 đồng. Đổi lại, vợ chồng ông C, bà H1 bán lại cho vợ chồng ông, bà căn nhà số 29/18 đường Q, Phường 11, quận A, Thành phố B với giá 8.650.000.000 đồng. Số tiền chênh lệch giữa hai bên là 1.650.000.000 đồng. Theo đó, vợ chồng ông phải trả cho vợ chồng ông C, bà H1 1.650.000.000 đồng. Hợp đồng có nội dung: Ngày hôm nay bên B (ông N, bà H) đồng ý đặt cọc cho Bên A (ông C, bà H1) là 500.000.000 đổng... Do bên A đang hoàn công nên sau khi có chủ quyền của bên A thì hai bên sẽ ra công chứng trao đổi nhà với nhau... Nếu bên A không bán sẽ đền gấp đôi số tiền nhận của bên B. Nếu bên B không mua sẽ chịu mất số tiền đưa cho bên A.

Thực tế, vợ chồng ông N đã đưa trước cho vợ chồng ông C, bà H1 500.000.000 đồng, đôi bên thỏa thuận sau 02 tháng ông C, bà H1 có chủ quyền nhà sẽ đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng. Do đã quá thời hạn thỏa thuận mà ông C, bà H1 vẫn chưa có chủ quyền nhà để các bên hoàn tất việc chuyên nhượng nên ông, bà khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp đồng mua bán nhà đất trên và buộc ông C, bà H1 phải trả lại số tiền 500.000.000 đồng.

Bị đơn ông Trần Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1 cùng người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 29/11/2019, giữa ông, bà với vợ chồng ông N, bà H có ký hợp đồng mua bán nhà đất. Ông, bà đã nhận số tiền 500.000.000 đồng tiền cọc của vợ chồng ông N, bà H và hẹn khi nào có chủ quyền của căn nhà số 29/18 đường Q, Phường 11, quận A thì hai bên sẽ đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng. Ông đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đến cơ quan có thẩm quyền, nhưng do bà H làm đơn khiếu nại nên ông chưa được cấp giấy chủ quyền. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu vợ chồng ông, bà trả lại 500.000.0000 đồng và đề nghị nguyên đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất ngày 29/11/2019 theo như hai bên đã thỏa thuận.

Người làm chứng là bà Thân Thị T trình bày:

Ngày 29/11/2019 bà có chứng kiến ông N, bà H có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông C, bà H1 căn nhà số 5/67 và căn nhà số 5/69 đường L, Phường 1 1, quận A với giá 7 tỷ đồng. Ông C, bà H1 đổi lại cho ông Na, H căn nhà số 29/18 đường Q, Phường 11, quận A có giá 8.650.000.000 đồng. Bà có nghe bà H nói với ông C là 02 tháng kể từ ngày ký hợp đồng phải có chủ quyền nhà, nếu không thì không trao đổi nữa. Ông C và bà H1 đồng ý thu xếp. Bà là người có ký vào hợp đồng trên với tư cách là người làm chứng.

2. Kết quả giải quyết

Tại Bản án dân sự sơ thẩm, Tòa án nhân dân quận A quyết định (tóm tắt):

Chấm dứt thực hiện “Hợp đồng mua bán nhà” ngày 29/11/2019 được ký kết giữa ông Nguyễn Ngọc N, bà Phan Thị Xuân H và ông Trần Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1.

Không chấp nhận khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc N, bà Phan Thị Xuân H, về việc: Yêu cầu ông Trần Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1 phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm, Tòa án nhân dân Thành phố B quyết định:

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 246/2020/DS-ST ngày 04/9/2020 của Toà án nhân dân quận A, Thành phố B như sau:

Tuyên Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019 giữa nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc N và bà Phan Thị Xuân H với bị đơn ông Trần Nhựt C và bà Nguyễn Thị Hoàng H1 vô hiệu.

Buộc bị đơn - ông Trần Nhựt C và bà Nguyễn Thị Hoàng H1 có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc N và bà Phan Thị Xuân H số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án và án phí.

Sau khi xử phúc thẩm bị đơn bà Nguyễn Thị Hoàng H1 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm trên.

Tại Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố B quyết định (tóm tắt):

Chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố B.

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm giữa nguyên đơn là ông Nguyên Ngọc N, bà Phan Thị Xuân H với bị đơn là ông Trần Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.

3. Bình luận án

3.1.Thông qua vụ án trên, có quan điểm cho rằng: Quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố B quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố B. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Q là có cơ sở vì những lý do sau:

Thứ nhất, vợ chồng ông Nguyễn Nhựt C, bà Nguyễn Thị Hoàng H1 khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Ngọc N, bà Phan Thị Xuân H trả lại 500.000.000 đồng bắt nguồn từ việc vợ chồng ông C, bà H1 thỏa thuận bán cho vợ chồng ông N, bà H căn nhà số 5/67 và căn nhà số 5/69 đường L, Phường 11, quận A với giá 7.000.000.000 đồng.  Đồng thời, vợ chồng ông N, bà H bán lại cho vợ chồng ông C, bà H1 căn nhà số 29/18 đường Q, Phường 11, quận A với giá 8.650.000.000 đồng. Để đảm bảo, hai bên đã thực hiện việc ký kết thông qua Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 29/11/2019 với nội dung: Ngày hôm nay bên B (ông N, bà H) đồng ý đặt cọc cho Bên A (ông C, bà H1) là 500.000.000 đổng... Do bên A đang hoàn công nên sau khi có chủ quyền của bên A thì hai bên sẽ ra công chứng trao đổi nhà với nhau... Nếu bên A không bán sẽ đền gấp đôi số tiền nhận của bên B. Nếu bên B không mua sẽ chịu mất số tiền đưa cho bên A.

Thứ hai, qua nội dung thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng cho thấy đã phù hợp với khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định về đặt cọc. Mặt khác, trong hợp đồng không hề có quy định về thời gian thực hiện hợp đồng mà chỉ thể hiện khi nào vợ chồng ông N, bà H có chủ quyền căn nhà số 29/18 đường Q, Phường 11, quận A thì hai bên sẽ đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng. Trong quá trình giải quyết ông N, bà H cho rằng thời hạn thực hiện hợp đồng là 02 tháng, do hết 2 tháng vợ chồng ông C, bà H1 không thực hiện việc chuyển nhượng nên ông N, bà H khởi kiện đòi 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông N và bà H không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc có quy định thời hạn là 02 tháng. Trong khi đó, theo lời khai của người làm chứng là bà Thân Thị T thể hiện: Bà có chứng kiến việc hai bên thỏa thuận và  bà H có đề nghị thời hạn là 02 tháng nhưng bà T chỉ nghe ông C, bà H1 nói  là để thu xếp và lo liệu. Do đó, không thể xem việc ông N, bà H với ông C, bà H1 có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hạp đồng là 02 tháng.

Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định cho rằng “Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019 không phải là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán mà bản chất của nó là hợp đồng trao đổi tài sản theo quy định tại Điều 455 Bộ luật dân sự năm 2015” là không đúng với bản chất vụ việc.

3.2.Theo quan điểm của tác giả: Bản chất là hợp đồng trao đổi tài sản.

Thứ nhất, căn cứ vào nội dung Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019, các bên thỏa thuận trao đổi nhà với nhau, nguyên đơn trả phần chênh lệch cho bị đơn. Cụ thể, nội dung Hợp đồng này thể hiện:

“Sau khi bàn bạc hai bên đi đến thống nhất như sau:

1) Bên A (ông C, bà H1) đồng ý bán cho bên B (ông N, bà H) căn nhà số 29/18 Q, phường 11, quận A, thửa đất: 52, TBĐ: 118. Hiện trạng là 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu BTCT với giá tiền là 8.650.000.000 đồng.

2) Bên B đồng ý bán lại cho bên A 2 căn nhà. Căn 1 tại số 5/67 L, phường 11, quận A, thửa đất: 30, TBĐ: 29, hiện trạng là 1 trệt, 2 lầu BTCT. Và căn thứ hai tại số 254/5/69 L, phường 11, quận A, hiện trạng là cấp 4, 1 trệt + 1 lửng gỗ. Với tổng giá tiền là 7.000.000.000 đồng.

3) Hình thức thanh toán:

- Hai bên đồng thuận hoán đổi với nhau và bên B sẽ trả lại phần chênh lệch về giả cho bên A là 1.650.000.000 đồng.

-Ngày hôm nay bên B đồng ý đặt cọc cho bên A là 500.000.000 đồng.

- Nếu bên B muốn nhận nhà vào ở sớm thì đưa tiếp cho bên A là 1.150.000.000 đồng và giao nhận nhà với nhau”.

Nội dung của hợp đồng cho thấy Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019 có bản chất là hợp đồng trao đổi tài sản và các bên phải thanh toán khoản tiền chênh lệch cho nhau là 1.650.000.000 đồng theo quy định tại Điều 455 và Điều 456 BLDS năm 2015, theo đó:

 “Điều 455. Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.

Điều 456. Thanh toán giá trị chênh lệch

Trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Thứ hai, nội dung đặt cọc trong Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019 chỉ là một điều khoản quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán và giao nhà, hoàn thiện thủ tục ký công chứng khi nhà được hoàn công.

Các bên thoả thuận trao đổi nhà với nhau và thanh toán khoản tiền chênh lệch chứ không phải bên bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán như quy định của hợp đồng chuyển nhượng.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định Hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 29/11/2019 không phải là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán mà bản chất là hợp đồng trao đổi tài sản theo quy định tại Điều 455 BLDS năm 2015 là có căn cứ. Hội đồng xét xử giám đốc thẩm nhận định Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 29/11/2019 thực chất là hợp đồng đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng là sau khi ông C, bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

Thứ ba, tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 29/11/2019 mà bản chất là hợp đồng trao đổi tài sản, ông C và bà H1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ông C và bà H không phải là chủ thể có thẩm quyền ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS năm 2015, theo đó:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”

Do đó, Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 29/11/2019 là vô hiệu theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” vì vi phạm điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch và không phát sinh hiệu lực đối với các bên.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015.

Toà án cấp phúc thẩm buộc ông C và bà H1 có trách nhiệm hoàn trả cho ông N và bà H số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng là có căn cứ.

Nguồn: Tạp chí Tòa án nhân dân Điện tử