1. Việt Kiều là ai?

Trong những năm gần đây, không ít Việt kiều đã lựa chọn TP. Hồ Chí Minh là nơi trở về để có thể an cư, lạc nghiệp hoặc kinh doanh sau nhiều năm bôn ba nơi đất khách. Vậy, Việt Kiều là ai?

Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Và Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Theo quy định trên, Việt kiều (hay còn gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) được phân chia thành 02 nhóm dưới đây.

Nhóm thứ nhất: Là những người còn quốc tịch Việt Nam, hiện đang cư trú và sinh sống lâu dài ở nước ngoài;

Nhóm thứ hai: Là những người không còn quốc tịch Việt Nam nhưng nguồn gốc của họ có cha mẹ, ông bà tổ tiên là công dân Việt Nam, hiện đang cư trú và sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, Việt kiều được hiểu là những người Việt Nam (còn quốc tịch hay không còn quốc tịch Việt Nam) cư trú và sinh sống ở ngoài lãnh thổ Việt Nam.

2. Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh được không?

2.1. Đối với đất đai

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, Và theo Điểm d, g Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, Việt kiều thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở (mua đất ở) thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, Việt kiều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh nhưng bị giới hạn theo khu vực và chỉ được nhận chuyển nhượng một số loại đất nhất định theo quy định của pháp luật.

2.2. Đối với nhà ở

Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Theo Điều 7 và Điều 8 Luật Nhà ở 2014, Việt kiều thuộc đối tượng được ở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện là Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và có nhà ở hợp pháp thông qua một trong các hình thức:

Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản);

Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Việt kiều có thể mua nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh thông qua một số hình thức nhất định theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện để Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh thế nào?

Theo Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/ND-CP, Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam cần phải có giấy tờ sau:

• Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam: phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
• Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài: phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam;
• Có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch nhà ở.

Ngoài ra, Việt Kiều được nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức tại điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất Đai 2013 như sau:

• Mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; hoặc
• Nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, Việt Kiều không được nhận chuyển nhượng, thuê mua, thừa kế hoặc tặng cho mỗi quyền sử dụng đất (tức là không được nhận quyền sử dụng riêng thửa đất ở) mà phải nhà ở gắn liền với thửa đất ở, trừ trường hợp thửa đất ở đó nằm trong các dự án phát triển nhà ở.

4. Hướng dẫn Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh

Khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về các quy định pháp luật và trình tự thực hiện. Chính vì vậy, việc nắm vững thông tin về quá trình chuyển nhượng nhà đất này giúp Việt Kiều không chỉ dễ dàng thực hiện mà còn đảm bảo về quyền lợi trong các giao dịch.

4.1. Hồ sơ

Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh cần các loại giấy tờ sau:

Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam: Hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị và có đóng dấu của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài: Hộ chiếu nước ngoài phải còn giá trị, có đóng dấu của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

4.2. Cơ quan giải quyết

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Người nộp hồ sơ nộp cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh tại các Quận có nhà đất để cập nhật, sang tên cho người nhận chuyển nhượng

4.3 Trình tự, thủ tục

Bước 1:  Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết

Bước 2: Xác định loại nhà được quyền sở hữu

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, nhà phố và được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất

Nếu là nhà ở thương mại thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, ngành nghề kinh doanh bất động sản;
• Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả khu đất thực hiện dự án;
• Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;
• Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng;
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai;
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà phố):
• Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc (nếu có).

Bước 5: Ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tại văn phòng công chứng.

Bước 6: Nộp hồ sơ sang tên và nộp các loại thuế, lệ phí.

4.4 Thời hạn giải quyết

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Như vậy, thời hạn giải quyết để Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

5. Một số lưu ý khi Việt kiều tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, mặc dù việc chuyển nhượng dựa trên tinh thần thỏa thuận giữa các bên, thế nhưng khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh nếu không được tư vấn pháp lý, xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ của những người có chuyên môn thì ẩn chứa rất nhiều rủi ro, vì vậy cần lưu ý một số điều sau:

• Thứ nhất, xác minh thông tin bên chuyển nhượng

Cần xác minh để làm rõ việc nhà đất có là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không. Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng khi có sự đồng ý của vợ chồng và tất cả những người đứng trên trên giấy chứng nhận.

• Thứ hai, xác minh đất có Giấy chứng nhận chưa

Có giấy chứng nhận là một trong bốn điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người được thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

• Thứ ba, xác minh nhà đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không

Theo quy định của pháp luật thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho.

Tuy nhiên, trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, nếu mua phải đất có quy hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện thì người nhận chuyển nhượng có thể bị thiệt hại, thua lỗ rất nhiều trong giao dịch này.

• Thứ tư, lập hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng

Khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập Hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc “đánh tháo đất” để không tiếp tục chuyển nhượng.

• Thứ năm, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền nhà đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực

Khi chuyển nhượng quyền nhà đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Nếu hợp đồng chuyển nhượng này không được các bên công chứng theo quy định pháp luật thì khi tranh chấp xảy ra có thể Hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

6. Tìm người hướng dẫn Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh ở đâu?

Văn phòng Luật sư Phong & Partners (Phong & Partners) tự hào là Văn phòng Luật sư uy tín và chuyên nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng cũng như các tỉnh thành khác trên cả nước nói chung. Phong & Partners cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện trong các lĩnh vực, đặc biệt, chú trọng lĩnh vực tư vấn và tham gia tranh tụng liên quan đến đất đai, nhà ở. Với phương châm “Lấy chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng làm thước đo thành công”, hoạt động vì triết lý “Tôn công lý – Trọng thiện chí”, Luật sư đất đai, nhà ở cho Việt kiều tại Phong & Partners luôn làm việc với tâm huyết, đam mê, tinh thần trách nhiệm, đảm bảo quyền và lợi ích cho khách hàng. Phong & Partners là một trong những lựa chọn đáng tin cậy cho Quý khách hàng bởi:

• Đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý đông đảo, chuyên môn vững vàng, chuyên nghiệp, tư vấn tận tình, tận tâm;

• Đội ngũ Luật sư 20 năm kinh nghiệm trong việc tư vấn, giải quyết các tranh chấp về đất đai, nhà ở;
• Cung cấp dịch vụ pháp lý về đất đai, nhà ở với chất lượng tốt nhất – là kết quả từ sự chuyên nghiệp, chuyên tâm và gắn kết, vì lợi ích cao nhất của khách hàng;
• Luôn ý thức nâng cao chất lượng dịch vụ, thường xuyên cập nhật quy định pháp luật và tình hình thực tiễn nhằm nâng cao giá trị sản phẩm pháp lý gửi đến khách hàng;
• Cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin của khách hàng, nhằm đảm bảo khách hàng hoàn toàn yên tâm khi sử dụng dịch vụ.

7. Chi phí và thuế khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh thế nào?

Phí, lệ phí sang tên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( tên thường gọi là sổ hồng, sổ đỏ) gồm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí làm sổ mới (nếu có).

(1) Phí thẩm định hồ sơ:

Do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Mức thu tại Tp. Hồ Chí Minh dao động từ 01 triệu đồng đến 05 triệu đồng

(2) Lệ phí cấp mới Sổ hồng, Sổ đỏ (nếu có nhu cầu đổi mới)

Khi sang tên nhà đất nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Sổ hồng, Sổ đỏ mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.

Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.

(3) Mức thu lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được tính theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x giá bán của tài sản ghi trong hợp đồng

Trường hợp 2: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành

Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất)

8. Câu hỏi liên quan đến Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh

(1). Tôi sinh ra và lớn lên tại TP. Hồ Chí Minh. Từ năm 2017, tôi sang Mỹ sinh sống và làm việc, tuy nhiên tôi vẫn mang quốc tịch Việt Nam. Hiện nay, ba mẹ tôi muốn cho tôi một mảnh đất ở tại phường An Phú (Tp Thủ Đức , TP. Hồ Chí Minh). Hiện mảnh đất này để trống, chưa xây dựng công trình gì cả. Cho tôi hỏi tôi có được nhận tặng cho mảnh đất này không? Nếu không, có giải pháp nào để tôi nhận được mảnh đất này?

Trả lời: Tham khảo nội dung trả lời tại https://phong-partners.com/viet-kieu-co-duoc-nhan-tang-cho-quyen-su-dung-dat-khong

(2). Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà tại TP. Hồ Chí Minh có được đứng tên trên sổ đỏ không?

Trả lời:

Khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có các quyền gồm:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;

Thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam;

Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng. …..

Ngoài các quyền này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần thực hiện các nghĩa vụ theo quy định.

Vậy, Việt kiều/ người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

(3) Thông tin trên Sổ đỏ, Sổ hồng sau khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh sẽ được ghi như thế nào?

Theo điểm b khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở Việt Kiều sẽ được ghi tại trang 1 của sổ đỏ, sổ hồng.

Thông tin về Việt Kiều trên sổ đỏ, sổ hồng sẽ bao gồm các nội dung sau:

Đối với nam giới, ghi "ông"; đối với nữ giới, ghi "bà".

Thông tin cá nhân của Việt Kiều bao gồm: Họ và tên, năm sinh, quốc tịch và giấy tờ tuỳ thân. Nếu là hộ chiếu, cần ghi số hộ chiếu, nơi cấp và năm cấp. Ngoài ra, cần có địa chỉ thường trú tại Việt Nam (nếu có).

==============================

HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS

LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP HỒ CHÍ MINH

Địa chỉ: Tầng 9, Toà nhà K&M, số 33 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh.

Điện thoại: 0905.503.678 – 02822.125.678

Email: phongpartners.hcmc@gmail.com

LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP ĐÀ NẴNG

1. Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363.822.678 – 0905.102.425

2. Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng

Điện thoại: 0905.205.624

3.  Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 21 Trương Văn Đa, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961.283.093

4. Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn

Địa chỉ: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng

Điện thoại: 0905.579.269

5. Luật sư Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang

Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901.955.099

LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TÂY NGUYÊN

Địa chỉ: 05 Nguyễn Trường Tộ, phường Diên Hồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

Điện thoại: 0901.955.099

Email:        phongpartnerslaw@gmail.com

Website:    https://phong-partners.com

Fanpage:   https://www.facebook.com/phongpartnerslaw

                  https://www.facebook.com/luatsugioinguhanhson

                  https://www.facebook.com/luatsusontra

                  https://www.facebook.com/luatsuquanlienchieu

                  https://www.facebook.com/LuatsuCamLe