HƯỚNG DẪN THỦ TỤC THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TẠI ĐÀ NẴNG

1. Khu công nghiệp là gì?

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.

Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Ngoài ra còn có một số khu vực khác ngoài khu công nghiệp như cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế…

2. Ai được thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng?

Căn cứ Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, đối tượng được cho thuê đất trong khu công nghiệp được chia thành hai nhóm dưới đây.

- Nhóm Nhà đầu tư trực tiếp thuê đất từ nhà nước (Nhà đầu tư sơ cấp) nhằm mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, gồm:

• Tổ chức kinh tế;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Nhóm Nhà đầu tư thuê lại đất từ các đơn vị đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (Nhà đầu tư thứ cấp) để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp, gồm:

• Tổ chức kinh tế;
• Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong phạm vi bài viết này, Phong & Partners chỉ đề cập đến đối tượng là nhóm Nhà đầu tư thứ cấp.

3. Thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng có những hình thức nào?

Hiện nay có 02 hình thức thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng, bao gồm: Thuê đất trả tiền hằng năm và Thuê đất trả tiền một lần.

• Đối với phần diện tích đất công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp thuê trực tiếp từ nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, Nhà đầu tư chỉ có thể thuê lại theo cùng hình thức trả tiền hàng năm.
• Đối với phần diện tích đất công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp thuê trực tiếp nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất khu công nghiệp trên, tùy thuộc vào năng lực tài chính của Nhà đầu tư và thỏa thuận giữa hai bên.

4. Điều kiện thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng

Để thuê đất trong khu công nghiệp, các điều kiện sau phải được tuân thủ một cách chặt chẽ:

• Thứ nhất, khu công nghiệp phải có pháp lý rõ ràng, giấy tờ đầy đủ đúng quy định pháp luật.
• Thứ hai, Nhà đầu tư thuê đất khu công nghiệp sử dụng đất/nhà xưởng phải phù hợp với đặc thù của Khu công nghiệp; phải đúng với mục đích sản xuất, kinh doanh đã đăng ký tại Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, đồng thời đáp ứng điều kiện của từng địa phương và thỏa mãn yêu cầu của công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp, ban quản lý khu công nghiệp…
• Thứ ba, Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
• Thứ tư, Nhà đầu tư đảm bảo thuộc một trong ba đối tượng sau:

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân;
• Người Việt Nam định cư tại nước ngoài;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

• Thứ năm, Nhà đầu tư phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện về an toàn thi công, an toàn lao động, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy… trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

5. Thời hạn thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng là bao lâu?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất như sau:

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

…

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm”.

Đồng thời, Khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: “Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.

Căn cứ các quy định trên, đất khu công nghiệp được phân vào loại đất sản xuất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

6. Hồ sơ thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng gồm những gì?

Đối với các Nhà đầu tư thuê đất trực tiếp từ các công ty khai thác hạ tầng, hồ sơ thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng sẽ tuân theo quy định của từng khu công nghiệp. Về cơ bản, có thể bao gồm một số giấy tờ như dưới đây:

Hồ sơ đề xuất xin thuê đất:

• Đơn đề xuất/đề nghị thuê đất khu công nghiệp;
• Đề cương tóm tắt dự án đầu tư vào khu công nghiệp;
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của thửa đất muốn thuê.

Hồ sơ chứng minh tư cách Nhà đầu tư:

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập hoặc các giấy tờ tương tự;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của tổ chức kinh tế được thành lập ở Việt Nam (đối với Nhà đầu tư nước ngoài);
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án có địa điểm thực hiện dự án trong kcn tại Đà Nẵng do cơ quan có thẩm quyền của VN cấp;
• Giấy tờ cá nhân của người đại diện pháp luật, các thành viên góp vốn;
• Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án của Nhà đầu tư.

Đối với các tài liệu từ nước ngoài, chúng cần phải được hợp pháp hóa thông qua lãnh sự và dịch công chứng để có thể được sử dụng tại Việt Nam. Điều này đảm bảo tính chính xác và pháp lý của các tài liệu khi nộp cho cơ quan chức năng.

7. Quy trình 4 bước thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng

Tùy vào từng khu công nghiệp mà có quy trình thuê đất khu công nghiệp khác nhau, nhưng về cơ bản, quy trình thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng bao gồm các bước sau đây:

Bước 1: Đăng ký đầu tư và khu công nghiệp, xác định vị trí dự án và ký kết thỏa thuận thuê đất sơ bộ

Sau khi xem xét sự phù hợp của Dự án đối với quy hoạch, chức năng của khu công nghiệp, Nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với công ty khai thác hạ tầng về vị trí lựa chọn để triển khai dự án đầu tư, diện tích đất dự kiến sẽ thuê và vị trí lô đất.

Ngay sau đó, Nhà đầu tư cần ký Thỏa thuận thuê đất sơ bộ và đặt cọc tiền để giữ chỗ. Thông thường các công ty cho thuê đất khu công nghiệp (công ty khai thác hạ tầng) sẽ yêu cầu Nhà đầu tư thanh toán khoản tiền cọc tương đương từ 10% đến 15% giá trị hợp đồng thuê đất mà hai bên sẽ ký kết.

Bước 2: Xin cấp Giấy giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các thủ tục về điều kiện kinh doanh

Trường hợp dự án cần phê duyệt chủ trương đầu tư, Ban Quản lý Khu công nghiệp (cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND cấp tỉnh) tiếp nhận hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư từ công ty cho thuê đất khu công nghiệp và lập hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan để thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Sau khi nhận được văn bản Quyết định chủ trương đầu tư, Ban Quản lý cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Nhà đầu tư.

Trường hợp dự án không cần phê duyệt chủ trương đầu tư, Ban Quản lý Khu Công nghiệp sẽ trực tiếp xem xét dự án và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Nhà đầu tư thuê đất trong Khu Công nghiệp.

Trong trường hợp nhà đầu tư chưa thành lập doanh nghiệp (tức pháp nhân Việt Nam) thì nhà đầu tư cần tiến hành thực hiện thủ tục đăng kí doanh nghiệp và các thủ tục khác liên quan đến điều kiện kinh doanh.

Bước 3: Ký hợp đồng thuê đất chính thức và nhận bàn giao mặt bằng

Sau khi có đầy đủ các giấy phép theo quy định, Nhà đầu tư và công ty khai thác hạ tầng ký Hợp đồng thuê đất chính thức, đồng thời hai bên thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất thực tế.

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất chính thức, công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp sẽ có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục, hồ sơ địa chính cần thiết về việc cho thuê lại đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết thúc quá trình này, Nhà đầu tư sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất thuê của mình, là cơ sở để xác lập quyền đối với đất thuê theo quy định của pháp luật.

8. Mẫu hợp hợp đồng thuê đất khu công nghiệp thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng

Mẫu hợp đồng thuê đất khu công nghiệp: Tải về tại đây

9. Giá thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng như thế nào?

Khi thuê đất trong khu công nghiệp, Nhà đầu tư phải thanh toán các khoản chi phí bao gồm tiền thuê quyền sử dụng đất và tiền sử dụng hạ tầng. Dưới đây là một số thông tin về mức giá thuê đất trong các khu công nghiệp tại Đà Nẵng.

• Bảng giá thuê đất và sử dụng hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Cầm:

• Bảng giá thuê đất và sử dụng hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Khánh:

*Trên đây là mức giá tham khảo được cập nhật đến tháng 3/2024. Để có được mức giá chính xác, vui lòng liên hệ Phong & Partners để được tư vấn, cập nhật mức giá chính xác.

Ngoài khoản tiền thuê lại quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng hạ tầng nêu trên, Nhà đầu tư còn phải thanh toán một số loại phí dịch vụ khi hoạt động kinh doanh, sản xuất tại khu công nghiệp theo giá đơn vị cung cấp dịch vụ, bao gồm:

• Phí quản lý;
• Phí xử lý nước thải;
• Phí sử dụng điện, nước, điện thoại, Internet; Phí vệ sinh môi trường;
• Các khoản phí khác khi Nhà đầu tư sử dụng các dịch vụ tiện ích khác tại Khu công nghiệp.

10. Tìm Luật sư hướng dẫn thủ tục thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng ở đâu?

Để đảm bảo các vấn đề pháp lý liên quan đến thuê đất trong khu công nghiệp tại Đà Nẵng được xử lý toàn diện, việc tìm kiếm một luật sư có kinh nghiệm, uy tín và tận tâm không phải là điều dễ dàng cho các Nhà đầu tư, đặc biệt là các Nhà đầu tư nước ngoài và các Nhà đầu tư đầu tư vào các dự án lớn, đặc thù.

Văn phòng Luật sư Phong & Partners cung cấp các dịch vụ hướng dẫn thủ tục thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng, bao gồm các dịch vụ cụ thể dưới đây:

Tư vấn quy trình và thủ tục pháp lý liên quan đến việc thuê đất khu công nghiệp.

• Phân tích và giải thích các quy định pháp lý liên quan đến việc thuê đất khu công nghiệp.
• Hướng dẫn về các bước cụ thể và yêu cầu để hoàn thành quá trình thuê đất.
• Chỉ dẫn, giới thiệu cho Nhà đầu tư các địa điểm thuê phù hợp với yêu cầu, điều kiện, dự án của Nhà đầu tư.

Soạn thảo, hiệu chỉnh các văn bản liên quan đến quá trình thuê đất khu công nghiệp

• Soạn thảo hồ sơ thuê đất khu công nghiệp;
• Soạn thảo, hiệu chỉnh các văn bản cần thiết, bao gồm các đơn đăng ký, hợp đồng cọc, hợp đồng thuê đất chính thức và các tài liệu liên quan khác.

Thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư

• Soạn thảo hồ sơ để đăng ký đầu tư, đăng ký kinh doanh, xin các giấy phép đối với ngành nghề có điều kiện;
• Đại diện Nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tại Ban quản lý các khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân và các cơ quan có thẩm quyền khác để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, giấy phép môi trường, giấy phép phòng cháy chữa cháy…

Đại diện trong quá trình đàm phán, thương lượng

• Tham gia và đại diện cho khách hàng trong các cuộc đàm phán với công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp hoặc các bên liên quan khác.
• Hỗ trợ trong việc thương lượng và đạt được các điều khoản thuận lợi trong hợp đồng thuê đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp liên quan đến việc thuê đất khu công nghiệp.

• Tham gia vào các quá trình đàm phán, thương lượng hoặc trình tự pháp lý để giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả và công bằng.
• Đại diện và/hoặc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình khiếu nại hoặc giải quyết tranh chấp được giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước như UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh tại Đà Nẵng, Ban quản lý khu công nghiệp Đà Nẵng;
• Đại diện và/hoặc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khiếu nại giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến thuê đất khu công nghiệp;
• Đại diện và/hoặc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp thuê đất khu công nghiệp tại toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm.

Phong & Partners chúng tôi luôn lấy sự hài lòng của khách hàng để làm thước đo cho sự thành công của mỗi vụ việc. Nếu bạn đang tìm Luật sư hướng dẫn thủ tục thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng, vui lòng liên hệ với Phong & Partners qua địa chỉ sau:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP. ĐÀ NẴNG

Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363 822 678 - 0905 102 425

Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 205 624

Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 21 Trương Văn Đa, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961 283 093

Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn

Địa chỉ: 03 Chu Cẩm Phong, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 579 269

Luật sư Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang

Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901 955 099

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

Địa chỉ: Tầng 9, Toà nhà K&M, số 33 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh

Số điện thoại: 0905.503.678

Fanpage: https://www.facebook.com/phongpartnerslaw.hcmc

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI TP. PLEIKU, TỈNH GIA LAI

Địa chỉ: số 05 Nguyễn Trường Tộ, phường Diên Hồng, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai

Số điện thoại: 0905.503.678

11. Một số khách hàng của Phong & Partners đang hoạt động trong Khu Công nghiệp

1. Ban quản lý dự án các công trình điện Miền Trung – Tổng Công ty Truyển tải điện Quốc gia
2. Công ty Cổ phần Cơ khí Hà Giang Phước Tường
3. Công ty Cổ phần Cơ khí Sài Gòn miền Trung
4. Công ty TNHH Ducksan Vina
5. Công ty Cổ phần HAVGROUP
6. Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Lợi
7. Công ty TNHH một thành viên Thường Thắng Đạt
8. Công ty TNHH Công nghệ Khuôn nhựa Zhongdaxiang (Việt Nam) - Nhà đầu tư Trung Quốc
9. Công ty TNHH Makitech Việt Nam - nhà đầu tư Nhật Bản
10. Công ty TNHH Arena Technologies (Việt Nam) - Nhà đầu tư Singapore
11. Công ty TNHH Intex Industries (Việt Nam) - NĐT HongKong, Trung Quốc

12. Các câu hỏi liên quan

a. Danh sách các Khu công nghiệp tại Đà Nẵng

• Khu công nghiệp Đà Nẵng.

Địa chỉ: phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng

• Khu công nghiệp dịch vụ thủy sản Đà Nẵng.

Địa chỉ: phường Thọ Quang, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng

• Khu công nghiệp Hòa Cầm.

Địa chỉ: phường Hòa Thọ Tây, quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng

• Khu công nghiệp Hòa khánh mở rộng.

Địa chỉ: phường Hòa Khánh Bắc và phường Hoà Hiệp Nam, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng

• Khu công nghiệp Liên Chiểu.

Địa chỉ: phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng

• Khu công nghiệp Hòa Khánh.

Địa chỉ: phường Hòa Khánh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

●Cụm công nghiệp Thanh Vinh

Địa chỉ: xã Hòa Liên, Hòa Sơn, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng

●Cụm công nghiệp Phước Lý

Địa chỉ: phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

b. Lưu ý gì khi thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng?

Ngoài những điều khoản thông thường trong một hợp đồng thuê đất, khi thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng, Nhà đầu tư còn cần  lưu ý một số nội dung quan trọng như sau:

Lưu ý 1: Tiến độ Nhà nước giao đất, tiến độ xây dựng và hoàn thiện của hạ tầng khu công nghiệp

• Kiểm tra về tiến độ Nhà nước giao đất, không vướng các vấn đề về quy hoạch, giao đất có liên quan.
• Kiểm tra tiến độ hoàn thiện của hạ tầng trong khu công nghiệp như đường giao thông, điện, nước, viễn thông, và cơ sở vật chất khác.
• Đảm bảo rằng hạ tầng đã được hoàn thiện đầy đủ và đáp ứng được nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp.

Lưu ý 2: Ngành nghề sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch, chức năng của Khu công nghiệp

• Xem xét quy hoạch và chức năng của khu công nghiệp để đảm bảo rằng ngành nghề của doanh nghiệp phù hợp với mục tiêu và chiến lược phát triển của khu vực.
• Kiểm tra các quy định về môi trường, an toàn lao động và các chính sách hỗ trợ từ phía chính quyền địa phương.

Lưu ý 3: Cách thức tính tiền thuê và thời gian điều chỉnh giá thuê đất và chi phí khác

• Cần rõ ràng về các điều khoản trong hợp đồng thuê đất, bao gồm giá thuê, phí dịch vụ và các điều khoản điều chỉnh giá trong tương lai.
• Thảo luận và làm rõ về cách tính tiền thuê và các điều kiện để điều chỉnh giá thuê trong thời gian hợp đồng.
• Đảm bảo rằng các điều khoản về thanh toán và điều chỉnh giá thuê được xác định rõ ràng để tránh tranh chấp sau này.

Lưu ý 4: Tiến độ và quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Cần thỏa thuận và quy định rõ về tiến độ, quy trình để công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp sẽ thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư; đồng thời, quy định rõ về trách nhiệm và giải quyết hậu quả nếu không tuân thủ. Đây là một trong những nội dung quan trọng để đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư trong suốt quá trình thuê đất tại Khu công nghiệp.

Việc chú ý đến những điều này sẽ giúp doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng một cách hiệu quả và đảm bảo cho quá trình sản xuất và kinh doanh của họ.

c. Có được cho thuê lại đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng không?

Việc Nhà đầu tư cho thuê lại đất khu công nghiệp tại Đà Nẵng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa Nhà đầu tư và công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp. Tuy nhiên, Nhà đầu tư có quyền cho các đơn vị khác thuê tài sản trên đất (nhà xưởng) thuộc sở hữu của mình. Để thực hiện việc này, Nhà đầu tư cần tuân thủ các quy định và điều kiện được quy định bởi cơ quan quản lý địa phương và công ty khai thác hạ tầng khu công nghiệp, bao gồm việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư để phù hợp với ngành nghề kinh doanh được phép và tuân thủ quy hoạch của khu công nghiệp.

d. Thuê đất trong KCN có buộc phải làm Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không?

Theo Luật Đầu tư, tất cả nhà đầu tư nước ngoài đều phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư (IRC) trước khi tiến hành đầu tư tại Việt Nam, trong khi nhà đầu tư trong nước thì không buộc phải làm điều này. Tuy nhiên, trên thực tế khi hoạt động trong khu công nghiệp, cả nhà đầu tư nước ngoài và trong nước đều phải tuân thủ quy định về xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư IRC.

Sự yêu cầu này được đưa ra nhằm đảm bảo rằng các hoạt động kinh doanh và sản xuất của nhà đầu tư là phù hợp với quy hoạch và chức năng của khu công nghiệp, đảm bảo tính đồng bộ trong quản lý và phát triển của khu vực, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý vốn đầu tư cũng như bảo vệ quyền lợi của cả nhà đầu tư và địa phương.

e. Thuê đất trong khu công nghiệp có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó bao gồm  trường hợp: “e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;”

Đồng thời, Khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất thuộc các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của Nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như vậy, khi thuê đất trong khu công nghiệp thì người thuê đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

f. Doanh nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp trong quá trình thuê không?

Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp có thể thuê toàn bộ thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp và thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nhưng sau đó không có nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển nhượng, cho bên khác thuê lại để thu hồi chi phí hoặc nhận lấy một khoản lợi ích.

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013, nếu người thuê lại đất từ doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng đã thanh toán một lần cho cả thời gian thuê, họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng.

Như vậy, doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp trong quá trình thuê khi doanh nghiệp đó thuê đất từ doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

g. Bán tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê trong khu công nghiệp có phải là hình thức doanh nghiệp cho thuê lại đất khu công nghiệp?

Sau khi doanh nghiệp bán tài sản thế chấp gắn liền với đất cho người mua, người mua có thể tiếp tục thuê đất khu công nghiệp trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê. Trong quá trình này, mối quan hệ giữa người cho thuê đất và người thuê đất được hình thành, trong đó công ty khai thác hạ tầng và người mua đóng vai trò chính. Do đó, việc doanh nghiệp bán tài sản thế chấp gắn liền với đất không phải là hình thức doanh nghiệp cho thuê lại, mà thực chất là một hình thức chuyển giao quan hệ thuê đất sang cho Nhà đầu tư thứ ba.

h. Các đối tượng thuê đất trong khu công nghiệp có quyền và nghĩa vụ gì?

Trường hợp Nhà đầu tư thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;
• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì người thuê đất có quyền bán lại tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Trường hợp Nhà đầu tư thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước.