XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT ĐÃ QUY HOẠCH CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT?

Luật sư Đất đai - nhà ở

Với tốc độ “đô thị hóa, hiện đại hóa” nhanh như hiện nay thì khu vực quy hoạch đô thị càng ngày càng mở rộng, số lượng dự án phát triển đô thị càng lúc càng nhiều. Đi kèm với đó vẫn tồn tại thực trạng, nhiều khu vực có thông tin quy hoạch thì một số người dân ồ ạt xây nhà “giải tỏa” với ý định kiếm thêm tiền từ việc nhà nước bồi thường nhà ở khi thu hồi đất. Nhưng thực tế có kiếm thêm được không hay “tiền mất tật mang”? Hoặc có nhiều khu vực quy hoạch bị “treo” hàng chục năm. Trong khi đó, nhà ở của người dân bị xuống cấp nghiệm trọng, cần phải sửa chữa hoặc xây dựng mới nhưng họ lại không biết mình có quyền cải tạo hoặc xây dựng mới không? Có được nhà nước bồi thường nhà ở khi thu hồi đất sau này không?

Để phần nào giúp các hộ dân giải đáp những thắc mắc trên, Văn phòng Luật sư Phong & Partners có những phân tích, đánh giá như sau.

Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 (được sửa đổi bởi Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch) quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Theo quy định trên, để đánh giá việc xây nhà trên đất quy hoạch có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không thì cần xem xét 3 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: nếu đất ở thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất) được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó. Khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai: nếu đất ở thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó. Tức là việc xây nhà ở mới khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Căn cứ tại khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai, nhà ở thuộc trường hợp này sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp thứ ba (đối với các dự án treo): nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó. Khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên khu đất quy hoạch có được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất hay không phụ thuộc vào thời điểm xây dựng nhà trước hay sau khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và phụ thuộc vào thời gian triển khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Do đó, trước khi xây nhà trên đất thuộc khu vực quy hoạch thì các hộ dân cần tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình.