1. Rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất là gì?

Rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất là những tình huống bất lợi có thể xảy ra trong quá trình mua bán nhà đất, gây thiệt hại về tài chính, pháp lý hoặc dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Các rủi ro phổ biến bao gồm mua phải nhà đất chưa có sổ đỏ, đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên, dẫn đến nguy cơ giao dịch vô hiệu hoặc mất trắng tài sản... Ngoài ra, người mua có thể đối mặt với rủi ro về giá cả không minh bạch, thông tin bị che giấu hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Hiểu rõ và kiểm soát các rủi ro này giúp đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, tránh thiệt hại không đáng có.

2. Những rủi ro thường gặp khi nhận chuyển nhượng nhà đất

a. Rủi ro do chủ nhà đất nhận đặt cọc của nhiều người.

• Một số trường hợp người bán cố tình nhận tiền đặt cọc từ nhiều người mua khác nhau, từ đó dễ dẫn đến tranh chấp. Khi đó, người mua có thể mất tiền đặt cọc hoặc phải tham gia vụ kiện kéo dài để đòi lại quyền lợi của mình.

b. Rủi ro từ giấy tờ nhà đất bị làm giả

• Người mua có thể gặp trường hợp người bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc các giấy tờ pháp lý khác bị làm giả. Điều này khiến giao dịch vô hiệu, người mua không thể thực hiện thủ tục sang tên và có nguy cơ mất toàn bộ số tiền đã thanh toán.

c. Rủi ro liên quan đến nhà đất đang tranh chấp

• Một số nhà đất đang trong tình trạng tranh chấp quyền sở hữu, bị Toà án áp dụng biện pháp ngăn chặn chuyển dịch hoặc bị kê biên để thi hành án. Nếu không kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc, người mua có thể không thể ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên.

d. Rủi ro từ nhà đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa

• Nhà đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa thường không được chuyển nhượng, nếu vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng có thể khiến người mua không thể xây dựng, cải tạo hoặc chuyển nhượng lại. Trong một số trường hợp, tài sản có thể bị thu hồi mà không được bồi thường thỏa đáng, gây thiệt hại lớn về tài chính.

e. Rủi ro thông tin nhà đất không chính xác

• Một số môi giới hoặc chủ nhà đất có thể cung cấp thông tin không chính xác, che giấu khuyết điểm của nhà đất, chẳng hạn như diện tích thực tế nhỏ hơn giấy tờ, nhà đất bị xuống cấp hoặc vị trí không thuận lợi như quảng cáo. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị thực tế của tài sản và gây thiệt hại cho người mua.

f. Rủi ro nhà đất bị thế chấp tại ngân hàng

• Nhà đất có thể đang bị thế chấp tại ngân hàng, chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế hoặc có các khoản nợ tài chính liên quan. Nếu người mua không kiểm tra kỹ, có thể phải gánh chịu những khoản nợ phát sinh mà đáng lẽ thuộc trách nhiệm của người bán.

g. Rủi ro do hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng không chặt chẽ

• Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng nếu soạn thảo không chặt chẽ, thiếu các điều khoản quan trọng về giá trị nhà đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn bàn giao, phạt vi phạm hợp đồng … Lúc này người mua có nguy cơ mất tiền đặt cọc hoặc vướng vào tranh chấp kéo dài.

3. Những thông tin quan trọng cần kiểm tra trước khi nhận chuyển nhượng nhà đất 

a. Kiểm tra pháp lý của nhà đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng): Đảm bảo nhà đất đã có giấy chứng nhận sử dụng đất và kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ đó;
• Thông tin quy hoạch: Tra cứu thông tin quy hoạch để đảm bảo nhà đất không nằm trong diện quy hoạch thu hồi hoặc bị hạn chế xây dựng;
• Tình trạng thế chấp, cầm cố: kiểm tra nhà đất có đang thế chấp tại ngân hàng hay không để tránh rủi ro không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng;
• Kiểm tra xem nhà đất có đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

b. Kiểm tra hiện trạng nhà đất:

• Diện tích thực tế so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đo đạc lại diện tích nhà đất để đảm bảo không có sai lệch so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin người bán cung cấp;

• Tình trạng nhà: Nếu mua nhà, cần kiểm tra hiện trạng nhà, hệ thống điện, nước để tránh chi phí sửa chữa lớn sau khi mua;
• Hạ tầng, tiện ích xung quanh: Đánh giá vị trí, giao thông, môi trường sống và tiện ích xung quanh để đảm bảo phù hợp với nhu cầu sử dụng;
• Kiểm tra xem nhà đất có nằm trong khu vực có nguy cơ ngập lụt, sạt lở … hay không.

4. Làm thế nào để kiểm soát rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất? 

Để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất diễn ra an toàn, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và tài chính, người mua cần tuân thủ các bước kiểm soát rủi ro sau:

a. Kiểm tra kỹ pháp lý của nhà đất

• Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác minh quyền sở hữu hợp pháp. Không tiến hành giao dịch đối với nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.
• Tra cứu thông tin quy hoạch tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai địa phương để tránh mua phải nhà đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa.
• Kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng hay không tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng công chứng.
• Xác minh nhà đất có bị phong tỏa hoặc có nguy cơ bị phong tỏa trong quá trình chuyển nhượng hay không bằng cách:

• Liên hệ UBND xã, phường nơi có nhà đất để kiểm tra xem tài sản đã từng qua hòa giải tranh chấp chưa.
• Kiểm tra tại Tòa án nhân dân và Cơ quan thi hành án để xác định nhà đất có đang bị tranh chấp hoặc người bán đang có bản án phải thi hành liên quan đến tài sản hay không.

• Kiểm tra tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để xác định bên bán có quyền nhận đặt cọc hay đã thực hiện ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà đất hay không.

b. Kiểm tra hiện trạng nhà đất

• Khảo sát thực tế để đảm bảo nhà đất không bị lấn chiếm, tranh chấp hoặc có vấn đề về chất lượng.
• Đánh giá môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng và tiện ích để đảm bảo đúng thông tin người bán cung cấp.

c. Kiểm tra thông tin chủ sở hữu:

• Đảm bảo tất cả các chủ sở hữu nhà đất (nếu nhiều người đồng sở hữu nhà đất) đồng ý với việc chuyển nhượng.
• Đánh giá xem người bán có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch hay không.

d. Ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp

• Hợp đồng phải được công chứng: Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng để có giá trị pháp lý.
• Nội dung hợp đồng rõ ràng, cần nêu rõ các điều khoản quan trọng như thông tin các bên, giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, nghĩa vụ của các bên…

5. Quy trình nhận chuyển nhượng nhà đất an toàn

Việc nhận chuyển nhượng nhà đất đòi hỏi quy trình cẩn trọng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro. Dưới đây là 4 bước quan trọng giúp bạn nhận chuyển nhượng nhà đất an toàn.

Bước 1: Khảo sát hiện trạng và kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất

a. Khảo sát thực tế nhà đất: 

• Kiểm tra vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng để xác nhận thực trạng tài sản có đúng như thông tin người bán cung cấp không.
• Tìm hiểu môi trường sống xung quanh như an ninh, giao thông, tiện ích công cộng để đánh giá giá trị thực tế của nhà đất.

b. Kiểm tra tình trạng pháp lý:

• Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, bao gồm: Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); Hợp đồng thế chấp (nếu có) …
• Kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai).
• Xác minh xem nhà đất có đang bị tranh chấp, thế chấp, kê biên, phong tỏa hay không.

Bước 2: Thỏa thuận giá cả và các điều kiện trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi xác minh tính hợp pháp của nhà đất, bên mua và bên bán sẽ tiến hành đàm phán về giá cả cũng như các điều kiện giao dịch. Đây là bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Các điều khoản cần được thống nhất rõ ràng, bao gồm:

• Giá trị chuyển nhượng: Mức giá mua bán nhà đất phải được xác định cụ thể và ghi rõ trong hợp đồng nhằm tránh tranh chấp sau này.
• Phương thức và thời gian thanh toán: Thỏa thuận về thời điểm thanh toán toàn bộ hoặc từng đợt, đồng thời xác định phương thức thanh toán phù hợp (tiền mặt, chuyển khoản, trả góp,…).
• Thời gian bàn giao tài sản: Hai bên cần thống nhất thời điểm chuyển giao quyền sử dụng nhà đất cũng như thời gian bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan.
• Trách nhiệm thanh toán thuế, phí: Xác định rõ bên nào sẽ chịu trách nhiệm đối với các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan khác theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Lập hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều kiện giao dịch, hai bên cần tiến hành ký kết hợp đồng nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Quá trình này thường gồm hai giai đoạn: ký hợp đồng đặt cọc và ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

i. Hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là văn bản quan trọng nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra theo đúng thỏa thuận ban đầu. Trong hợp đồng này, các bên cần làm rõ:

• Thông tin các bên: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD, mã số thuế, số tài khoản ngân hàng của cả bên mua và bên bán;
• Thông tin chi tiết nhà đất: Địa chỉ, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch,…) và các tài sản đi kèm (nếu có);
• Số tiền đặt cọc: Thường dao động từ 10% – 30% giá trị nhà đất, tùy theo thỏa thuận;
• Thời hạn đặt cọc: Xác định thời gian thực hiện các bước tiếp theo như công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thanh toán và bàn giao tài sản;
• Cam kết và phạt vi phạm: Nếu một trong hai bên không thực hiện đúng cam kết, hợp đồng phải nêu rõ trách nhiệm bồi thường hoặc xử lý số tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật.

ii. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Sau khi hoàn tất bước đặt cọc và các điều kiện pháp lý cần thiết, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và công chứng theo quy định pháp luật. Nội dung hợp đồng cần bao gồm:

• Thông tin của các bên: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD, mã số thuế, số tài khoản ngân hàng của cả bên mua và bên bán;
• Thông tin chi tiết về nhà đất: Địa chỉ, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch,…) và các tài sản đi kèm (nếu có);
• Giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Ghi rõ tổng số tiền giao dịch, số tiền đã thanh toán (đặt cọc), số tiền còn lại, hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản,…), thời hạn thanh toán;
• Trách nhiệm của các bên: Cam kết của bên bán về việc bàn giao tài sản đúng thời hạn, nghĩa vụ thuế phí liên quan, nghĩa vụ hỗ trợ bên mua hoàn tất thủ tục sang tên;
• Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng và cam kết của các bên.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được ký kết và thanh toán hoàn tất, các bên tiến hành sang tên quyền sở hữu tại Văn phòng Đăng ký Đất đai – cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thủ tục này nhằm xác nhận quyền sở hữu của người mua và hoàn tất giao dịch theo quy định pháp luật. Các bước cụ thể bao gồm:

i. Nộp hồ sơ sang tên: Các bên cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Sổ đỏ (hoặc sổ hồng) của nhà đất;
• Chứng minh nhân dân/CCCD của cả bên mua và bên bán;
• Các giấy tờ liên quan đến thuế, phí và xác nhận nghĩa vụ tài chính (ví dụ: biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ).

ii. Làm thủ tục thuế chuyển nhượng: Trước khi sang tên, người bán phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân (nếu có);
• Thuế đất phi nông nghiệp;
• Lệ phí trước bạ.

Sau khi hồ sơ hợp lệ và các nghĩa vụ tài chính được hoàn tất, Văn phòng Đăng ký Đất đai sẽ thực hiện việc chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua và cập nhật thông tin vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Vai trò của luật sư giúp kiểm soát rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất

Trong quá trình nhận chuyển nhượng nhà đất, việc kiểm soát rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch được thực hiện an toàn và hợp pháp. Vai trò của một luật sư chuyên nghiệp không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn đảm bảo các thủ tục pháp lý được thực hiện đầy đủ, từ đó giảm thiểu tối đa các rủi ro phát sinh. Cụ thể, luật sư sẽ hỗ trợ:

• Tư vấn và hỗ trợ kiểm tra pháp lý nhà đất: Luật sư giúp khách hàng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng nhà đất, chỉ ra các rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời với kinh nghiệm và các mối quan hệ của mình, luật sư có thể hỗ trợ người mua xác minh pháp lý của nhà đất. Điều này giúp người mua nắm bắt các yếu tố rủi ro và lựa chọn phương án giao dịch an toàn.
• Tham gia đàm phán và kiểm tra nội dung hợp đồng: Một hợp đồng chuyển nhượng chi tiết và rõ ràng là chìa khóa để kiểm soát rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất. Luật sư sẽ rà soát toàn bộ hợp đồng, đảm bảo rằng các điều khoản về giá cả, thời gian thanh toán, giao nhận tài sản cùng các quyền và nghĩa cụ của hai bên được quy định rõ ràng. Họ cũng hỗ trợ đàm phán để đạt được sự thỏa thuận công bằng giữa bên mua và bên bán.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục sang tên: Luật sư sẽ hỗ trợ chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu. Việc này đảm bảo hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, giúp quá trình chuyển giao quyền sở hữu diễn ra nhanh chóng, từ đó giảm thiểu các rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất..
• Giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, luật sư sẽ là người đại diện, tư vấn và hướng dẫn khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý, bảo vệ quyền lợi tối đa của họ.

7. Những trường hợp điển hình người nhận chuyển nhượng nhà đất bị rủi ro sau khi đặt cọc, ký hợp đồng và sau khi thanh toán

Dưới đây là một số bài báo từ các trang báo uy tín tại Việt Nam về các vụ tranh chấp trong quá trình mua bán nhà đất thực tế:

a. 8 năm gian nan đòi nhà sau cú 'lật kèo' của chủ đất

Nội dung vụ việc: Bà Nguyễn Hồng Son (70 tuổi) bán hết tài sản ở miền Tây để mua 780m² đất ở Củ Chi với giá 960 triệu đồng từ vợ chồng bà Phấn vào năm 2017. Bà đã trả trước 660 triệu đồng và nhận đất để ở, nhưng khi bà Phấn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, bà này không chịu sang tên mà đòi hủy hợp đồng, hoàn tiền.

Sau khi kiện ra tòa, năm 2019, TAND huyện Củ Chi công nhận hợp đồng có hiệu lực và yêu cầu bà Son trả thêm hơn 706 triệu đồng theo giá thị trường. Tuy nhiên, sau khi kháng cáo, năm 2019 TAND TP HCM phán quyết bà Son chỉ cần thanh toán thêm 450 triệu đồng. Dù bà Son đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng cơ quan chức năng vẫn không tiếp nhận hồ sơ biến động do có tranh chấp mới giữa bà Phấn và một bên thứ ba (ông Tuyền). Việc này khiến thủ tục tách thửa gặp bế tắc và bà Son không thể lấy lại nhà suốt 8 năm. Xem chi tiết

b. Xã Suối Rao, huyện Châu Đức: Tranh chấp đất 20 năm chưa có hồi kết

Nội dung vụ việc: Ông Nguyễn Đăng Lý nhận chuyển nhượng 28.000m² đất tại xã Suối Rao từ năm 1996 bằng giấy tay và được cấp giấy CNQSDĐ cho 24.000m² vào năm 1999. Phát hiện còn 3.500m² chưa có sổ, ông Lý xin cấp nhưng bị từ chối do tranh chấp với ông Phạm Hùng Dũng. Ông Lý vẫn sử dụng đất liên tục từ năm 1996, trồng cây và xây dựng công trình. 

Ông Dũng khẳng định phần đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu gia đình ông từ những năm 1980, sau đó cho thuê. Năm 2014, ông Dũng xin cấp giấy CNQSDĐ thì phát hiện ông Lý cũng đang làm thủ tục với diện tích này. 

Chính quyền đã nhiều lần giải quyết, UBND tỉnh ra quyết định năm 2017 công nhận quyền sử dụng đất của ông Dũng, bác yêu cầu của ông Lý. Năm 2019, ông Dũng được cấp giấy CNQSDĐ. Luật sư cho rằng ông Lý có thể khởi kiện nếu có bằng chứng chứng minh quyết định cấp sổ cho ông Dũng là sai quy định. Xem chi tiết

c. Tranh chấp mảnh đất mua bán bằng 'giấy viết tay', 3 lần xét xử chưa hồi kết

Nội dung vụ việc: Vụ tranh chấp đất tại TP. Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk, giữa bà H. và ông Trịnh Ngọc Lâm kéo dài suốt 7 năm qua do bà O. bán cùng một phần đất cho hai bên.

Năm 2013, bà O. bán 125m² đất cho vợ chồng bà H. bằng giấy tay, sau đó bà H. xây nhà trên đất. Năm 2017, bà O. tiếp tục tách thửa và bán toàn bộ thửa đất 392 (gồm cả phần đã bán cho bà H.) cho ông Lâm với giá 1,95 tỷ đồng. Ông Lâm được cấp sổ hồng và thế chấp vay 2 tỷ đồng.

Bà H. khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà O. và ông Lâm, đồng thời công nhận hợp đồng giữa bà và bà O. Tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng của bà H. hợp pháp, hủy một phần hợp đồng của ông Lâm. Tuy nhiên, tòa phúc thẩm nhận định hợp đồng của bà H. vô hiệu và công nhận hợp đồng của ông Lâm hợp pháp.

Sau đó, TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm, nhận thấy hợp đồng giữa bà O. và ông Lâm có dấu hiệu chồng lấn, chưa đủ căn cứ công nhận. Đồng thời, cần làm rõ các quy định pháp luật tại thời điểm mua bán. Vì vậy, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao quyết định hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ về TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử lại. Xem chi tiết

8. Câu hỏi liên quan

a. Làm thế nào để kiểm tra thông tin của nhà đất trước khi nhận chuyển nhượng?

Trước khi giao dịch mua bán nhà đất, người mua cần kiểm tra tính pháp lý, tình trạng quy hoạch và quyền sử dụng đất để tránh rủi ro. Dưới đây là các phương pháp kiểm tra thông tin nhà đất:

Kiểm tra trực tuyến

• Kiểm tra trên các trang Web cung cấp thông tin đất đai của tỉnh, thành phố nơi có nhà đất. Ví dụ, tại Đà Nẵng, có thể tra cứu và so sánh thông tin nhà đất trên Cổng thông tin đất đai Đà Nẵng (https://ttdd.tnmt.danang.gov.vn)
• Sử dụng các ứng dụng di động: Các nền tảng như Guland.vn, Meeymap.com, Thôngtin.land, Onland.vn giúp kiểm tra thông tin quy hoạch, diện tích, pháp lý và định vị thửa đất trên bản đồ.

Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan Nhà nước

Là phương pháp tra cứu thông tin đất đai tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã nơi có nhà đất… Theo đó, người dân chỉ cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai và lệ phí tra cứu để nhận kết quả chứa thông tin về thửa đất. Ưu điểm của phương pháp này là cung cấp thông tin toàn diện về thửa đất chỉ trong một lần tra cứu, giúp người mua đánh giá tổng quan và đưa ra quyết định chính xác, giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch nhà đất.

b. Mua nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Theo Luật Đất đai 2024, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán bằng giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực đều bị vô hiệu. Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 03 trường hợp vẫn được công nhận và có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần hợp đồng công chứng, chứng thực:

• Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai  năm 2024.
• Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người thừa kế theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Ngoài 03 trường hợp trên, mọi giao dịch chuyển nhượng nhà đất đều phải được công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng mới có hiệu lực pháp luật.

c. Thanh toán tiền cho người bán để rút sổ đỏ từ ngân hàng, sau đó mới tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, rủi ro thế nào?

Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, có trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng và người bán đề nghị người mua thanh toán trước một khoản tiền để rút sổ ra, sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính mà người mua cần cân nhắc:

Rủi ro người bán không thực hiện cam kết

• Sau khi nhận tiền, người bán có thể không thực hiện việc rút sổ đỏ hoặc cố tình trì hoãn, khiến người mua khó đòi lại số tiền đã thanh toán.
• Người bán có thể sử dụng khoản tiền này để thanh toán các khoản nợ khác hoặc sử dụng vào việc khác mà không ưu tiên việc giải chấp và sang tên cho người mua.
• Sau khi thanh toán khoản nợ cho ngân hàng và lấy sổ đỏ ra người bán đổi ý không bán hoặc tìm cách chây ỳ không thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất.

Rủi ro sổ đỏ vẫn bị thế chấp hoặc có tranh chấp

• Ngay cả khi sổ đỏ được rút từ ngân hàng, không có gì đảm bảo rằng tài sản đó không đang bị tranh chấp hoặc bị thế chấp ở một nơi khác.
• Có thể người bán còn nợ ngân hàng số tiền lớn hơn số tiền người mua đưa trước, dẫn đến việc không thể giải chấp và sang tên đúng hạn.
• Khi người bán giải chấp, nếu không ký hợp đồng chuyển nhượng ngay thì nhà đất đó có thể phát sinh tranh chấp hoặc bị phong toả, kê biên để thi hành án.

Giải pháp hạn chế rủi ro khi thanh toán tiền cho người bán để rút sổ đỏ từ ngân hàng sau đó mới tiền hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng:

• Yêu cầu ngân hàng xác nhận số tiền nợ thực tế: Nếu đồng ý hỗ trợ người bán rút sổ, cần yêu cầu người bán làm việc trực tiếp với ngân hàng để kiểm tra chính xác thông tin nợ vay của người bán.
• Người mua thanh toán trực tiếp khoản nợ cho ngân hàng và nhận sổ đỏ ngay khi nhà đất được giải chấp sau đó hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
• Nhờ luật sư hoặc trung gian uy tín hỗ trợ: Để đảm bảo quyền lợi, người mua nên nhờ luật sư tư vấn, cùng tham gia hoặc nhờ các trung tâm môi giới nhà đất uy tín hỗ trợ trong quá trình giao dịch nhà đất.