5 VẤN ĐỀ CỐT LÕI TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Luật sư Đất đai - nhà ở

Trong đời sống xã hội - trong quan hệ giữa người với người, giữa hộ gia đình với hộ gia đình, giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp…, các tranh chấp phát sinh như một lẽ tất yếu. Trong đó, tranh chấp đất đai là loại tranh chấp có tính phức tạp, căng thẳng; thường thời gian giải quyết kéo dài. Với kinh nghiệm nhiều năm trong việc tư vấn, đại diện và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, Văn phòng Luật sư PHONG & PARTNERS xin giới thiệu 5 vấn đề cốt lõi trong giải quyết tranh chấp đất đai mà mọi người cần biết.

1. Củng cố hồ sơ, chứng cứ

Cần phải hiểu rằng, trong mọi tranh chấp, chứng cứ đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Theo quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp. Theo đó, chứng cứ phải có ba thuộc tính: tính khách quan (có thật), tính liên quan đến tình tiết vụ án, tính hợp pháp. Ngoài ra, Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 còn quy định: “Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp”. Tòa án chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.

Do đó, để có cơ sở vững chắc cho các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo, điều đầu tiên nên tính đến là phải thu thập được hồ sơ, tài liệu, chứng cứ; có xác nhận của người làm chứng, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền càng sớm càng tốt, càng đầy đủ càng tốt. Bởi lẽ, có những chứng cứ, hồ sơ, tài liệu… khó có thể thu thập được khi tranh chấp đã được đẩy lên cao.

2. Đánh giá hồ sơ, chứng cứ

Sau khi đã thu thập đầy đủ các hồ sơ, chứng cứ, lời khai của người làm chứng, văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần phải tiến hành đánh giá chứng cứ để xác định rằng, nếu tranh chấp được đưa ra giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước hoặc tòa án thì có cơ sở, khả năng thắng kiện được bao nhiêu phần trăm.

Sẽ là sai lầm lớn nếu tiến hành thương lượng, hoà giải, khiếu nại hay khởi kiện tranh chấp đất đai một khi chưa hiểu rõ tính pháp lý của hồ sơ. Có nghĩa là một khi chưa hiểu rõ mình có quyền với đất đai đang tranh chấp tới đâu thì đừng vội thương lượng, đừng vội khiếu nại, đừng vội khởi kiện. Bởi lẽ, khi chưa có cơ sở pháp lý, chưa xác định rõ được quyền lợi thật sự của mình thì mọi đánh giá, quyết định đều dựa vào cảm tính và cảm xúc cá nhân. Nếu tranh chấp đẩy đi xa, đưa ra giải quyết tại Tòa án thì có khi không những thua kiện (không đòi được những gì mong muốn) mà còn mất thời gian, công sức và tiền bạc theo đuổi vụ kiện.

3. Cần hoà giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện trừ các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất...

4. Phải nộp đơn khởi kiện đúng tòa án có thẩm quyền

Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp có đương sự, tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài. Và theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản đó.

5. Dự liệu án phí và chi phí khởi kiện

Án phí là khoản chi phí mà nguyên đơn cần phải nộp (tạm ứng án phí) cho cơ quan thi hành án theo thông báo của Tòa án. Đây là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý giải quyết vụ án. Số tiền tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí phải nộp. Số tiền này sẽ được hoàn lại nếu thắng kiện. Bên thua kiện sẽ phải toàn bộ án phí theo phán quyết của tòa án.

Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:

STT	Án phí dân sự sơ thẩm	Mức án phí
1	Tranh chấp về dân sự (gồm cả đất đai) không có giá ngạch	300.000 đồng
2	Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch
2.1	Từ 06 triệu đồng trở xuống	300.000 đồng
2.2	Từ trên 06 đến 400 triệu đồng	5% giá trị tài sản có tranh chấp
2.3	Từ trên 400 đến 800 triệu đồng	20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng
2.4	Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng	36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng
2.5	Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng	72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng
2.6	Từ trên 04 tỷ đồng	112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng

Ngoài án phí, đương sự trong vụ án tranh chấp đất đai còn phải tốn các khoản chi phí khác như: chi phí thuê Luật sư, chi phí đi lại ăn ở, chi phí thu thập chứng cứ… Các chi phí này, về mặt thực tiễn, là không hề nhỏ.

Như vậy, cần phải tính toán, dự liệu tất cả các khoản chi phí có thể bỏ ra để theo đổi một vụ kiện. Qua đó, có thể lựa chọn các phương án thương lượng, hòa giải cho phù hợp. Bởi mục đích cuối cùng của việc khởi kiện là đòi quyền lợi chính đáng của mình. Nhưng nếu trừ đi các khoản chi phí vụ kiện thì chấp nhận một phương án thỏa thuận đôi khi quyền lợi lại được đảm bảo cao hơn.

Bạn đang muốn khởi kiện hay là bị đơn của một vụ kiện tranh chấp chấp đất đai; bạn cần một đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín và chuyên nghiệp để được tư vấn, đại diện hoặc bảo vệ quyền lợi cho bạn, hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư Phong & Partners chúng tôi.