ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?

Luật sư Đất đai - nhà ở

Quy hoạch có vai trò đặc biệt quan trọng để định hướng và phân bổ không gian phát triển tại một địa phương cụ thể. Đồng thời, việc quy hoạch liên quan rất lớn đến quyền lợi của người dân có đất nằm trong khu vực quy hoạch. Và vấn đề đất nằm trong khu vực quy hoạch có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không (người dân thường gọi là “sổ đỏ”) là nỗi băn khoăn của nhiều hộ dân hiện nay, bởi tình trạng các dự án treo, quy hoạch treo vẫn còn xảy ra ở một số nơi. Để giúp các hộ dân trả lời thắc mắc trên, Văn phòng Luật sư Phong & Partners có những đánh giá và phân tích như sau.

Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi bởi Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch) quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm”.

Như vậy, căn cứ các quy định trên, đất nằm trong quy hoạch có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện những chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có việc thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai: Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch và đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng thì người sử dụng đất sẽ không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, khi có thông tin đất nằm trong khu quy hoạch, người dân cần nắm bắt rõ thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước làm căn cứ để xác định cho việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.