CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỨNG TÊN HỘ GIA ĐÌNH CÓ GÌ ĐẶC BIỆT?

Luật sư Đất đai - nhà ở

Trong đời sống xã hội, có khá nhiều tranh chấp phát liên quan đến đất đai, trong đó tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) đứng tên hộ gia đình có tính đặc thù riêng bởi trên CNQSDĐ không ghi rõ tên của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Do vậy, tìm hiểu về trình về tự thủ tục CNQSDĐ đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên hộ gia đình là cần thiết, không những giúp cho hộ gia đình tránh được những tranh chấp phát sinh trong nội bộ gia đình mà còn giúp bên mua hạn chế rủi ro khi thự hiện giao dịch này. Bài viết dưới đây Phong & Partners sẽ giúp bạn đọc hiểu thêm về quan hệ này.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Để được xác định tư cách thành viên trong hộ gia đình và có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên của hộ gia đình cần thỏa mãn những điều kiện sau:

Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Đang sống chung;
Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…

Như vậy, có thể hiểu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên hộ gia đình là sự ghi nhận những thành viên trong gia đình có quyền sử dụng chung đối với phần đất được cấp giấy chứng nhận.

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định hình thức thể hiện thông tin của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình trên GCNQSDĐ: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại đểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó. Như vậy, GCNQSDĐ không ghi tất cả thông tin của những cá nhân của hộ gia đình. Đây là điều làm nhiều người nhầm lẫn khi thực hiện giao dịch. Họ cho rằng ai đứng tên thì đất thuộc quyền sử dụng của người đó và chỉ cần quyết định và chữ ký của người đó là đủ.

2. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đứng tên hộ gia đình

Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Luật Đất đai 2013 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình khi có đủ điều kiện sau:

Có GCNQSDĐ;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình

Căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng/Văn phòng công chứng.

Hồ sơ yêu cầu công chứng (Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014) gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
Văn bản xác nhận/cam kết đồng ý của các thành viên còn lại;
Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Hợp đồng phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký

Thủ tục đăng ký được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi có đất được chuyển nhượng với thành phần hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
CMND, hộ khẩu bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
Văn bản xác nhận/cam kết đồng ý của các thành viên còn lại;
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Tờ khai lệ phí trước bạ;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Tờ khai đăng ký thuế.

Bước 3: Thực hiện nghĩa các vụ tài chính

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ ngay khi có thông báo từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định của pháp luật, các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: