LUẬT SƯ CHUYÊN VỀ GIẢI TỎA, ĐỀN BÙ TẠI TP HCM

Luật sư Đất đai - nhà ở

Đô thị hóa là điều cần thiết của một quốc gia đang phát triển và trong tiến trình ấy, không thể không nói đến công tác giải tỏa, đền bù, tái định cư. Tuy nhiên, khi những lợi ích của các bên không hài hòa, việc xảy ra tranh chấp là tất yếu. Với kinh nghiệm tư vấn, đại diện và bảo vệ khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, Văn phòng Luật sư Phong & Partners chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý về giải tỏa, đền bù tại TP HCM.

1. Thu hồi đất là gì?

Căn cứ Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.

Theo đó, có thể hiểu thu hồi đất là hoạt động của Nhà nước thực thi quyền “định đoạt” đất đai để thu hồi quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước trao quyền sử dụng và khi người sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai thì cũng sẽ bị Nhà nước thu hồi theo quy định. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào Nhà nước cũng được thu hồi đất mà chỉ thu hồi để phục vụ cho những mục đích nhất định.

2. Giải toả, đền bù là gì?

Hiện nay, pháp luật đất đai và các quy định hiện hành không có định nghĩa trực tiếp thế nào là giải tỏa, đền bù mặc dù có sử dụng cụm từ này. Có thể nói, giải tỏa là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới. Bồi thường là khái niệm chỉ sự “bù đắp thiệt hại” cho hoạt động giải tỏa đất đai của Nhà nước cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.

3. Các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 16 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh là những trường hợp đất được Nhà nước thu hồi để phục vụ cho mục đích quốc phòng - an ninh, khi đất đó nằm trong các dự án phục vụ mục đích quốc phòng thì Nhà nước sẽ thu hồi, được quy định tại điều 61 Luật Đất đai 2013 gồm:

Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc.
Xây dựng căn cứ quân sự.
Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh.
Xây dựng ga, cảng quân sự.
Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh.
Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân.
Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí.
Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân.
Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân.
Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Là những trường hợp dùng đất để phát triển kinh tế - xã hội hoặc phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất. Cụ thể:

Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.
Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

c. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Căn cứ Khoản 11 Điều 3 và Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định hành chính nhằm lấy lại quyền sử dụng đất của các chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Các trường hợp thu hồi đất khi vi phạm pháp luật đất đai bao gồm:

Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Người dân được cấp đất để sử dụng vào một mục đích nhưng cố tình có các động cơ hoàn toàn trái ngược với mục đích ban đầu và đã bị phạt hành chính trước đó sẽ được xác định là có hành vi sử dụng không đúng mục đích.
Các hành vi cố ý hủy hoại khu đất như đào, xới, múc, san lấp khiến khu đất bị biến dạng và giảm hiệu suất sử dụng.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.
Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Lưu ý: Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

d. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Theo quy định tại Điều 65 Luật Đất đai 2013, các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

4. Các trường hợp người dân/doanh nghiệp được quyền đàm phán về bồi thường

Khi thu hồi đất, một trong những điều người dân/doanh nghiệp luôn quan tâm đó là giá trị bồi thường. Tuy nhiên, trên thực tế giá trị đền bù thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến sự bức xúc cho người dân/doanh nghiệp. Vậy, khi nào người dân/doanh nghiệp được đàm phán khi bồi thường?

Căn cứ Điều 72 Luật Đất đai 2013:

“1.Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”

Căn cứ theo khoản 3 điều 74 Luật Đất đai 2013:

“Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”

Theo quy định trên, trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vón bằng quyền sử dụng đất đối với dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước khuyến khích việc các bên tự chủ động thỏa thuận với nhau về việc thu hồi đất trên, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho phép các bên tự do thỏa thuận về mức giá bồi thường hợp lý, phù hợp với mong muốn của các bên.

Còn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, pháp luật không cấm người dân hay doanh nghiệp thể hiện ý trong việc thỏa thuận về giá bồi thường với Nhà nước, để đảm bảo nguyên tắc “dân chủ, công bằng” trong quá trình bồi thường. Tuy nhiên, thông thường việc Nhà nước bồi thường sẽ nằm trong mức giá quy định hoặc thuộc chính sách tái định cư. Vậy nếu cảm thấy có sự không công bằng và không khách quan về mức giá bồi thường, người dân có thể thực hiện quyền “dân chủ” trong việc đàm phán với chủ thể đại diện cơ quan Nhà nước bồi thường để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Do đó, người sử dụng đất cần tìm hiểu rõ rằng mình bị thu hồi đất trong trường hợp nào để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp khi nhận bồi thường và bố trí tái định cư.

5. Luật sư chuyên về giải toả, đền bù tại TP HCM

Hiện nay, với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các công trình xây dựng, những dự án phục vụ mục đích quốc gia, cộng đồng cũng tỷ lệ thuận với sự phát triển trên, do đó vấn đề về giải tỏa, đền bù cũng trở nên sôi nổi tại TP HCM. Với những dự án đã, đang và sắp triển khai thì việc trang bị kiến thức pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người dân/doanh nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất là điều cần thiết. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân/doanh nghiệp cần phải có kiến thức pháp luật hoặc phải có một “điểm tựa” vững vàng khi có những thắc mắc hay tranh chấp xảy ra. Luật sư chuyên về giải tỏa, đền bù tại TP HCM - Phong & Partners - tự hào là một “điểm tựa” cho khách hàng.

Với tôn chỉ hoạt động “Tôn công lý - Trọng thiện chí”, Phong & Partners luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất. Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý Luật sư chuyên về giải tỏa đền bù tại TP HCM, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin sau.

=========================

HỆ THỐNG VĂN PHÒNG LUẬT SƯ PHONG & PARTNERS TẠI ĐÀ NẴNG

1. Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, quận Thanh Khê, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363 822 678 - 0905 102 425

2. Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 01 Đông Giang, quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0905 205 624

3. Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 223 Nguyễn Sinh Sắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961 283 093

4. Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn