1.  Khu công nghiệp tại Việt Nam là gì?

Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.

Mỗi khu công nghiệp có một hoặc nhiều chủ đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

2. Có bao nhiêu hình thức đầu tư vào Khu công nghiệp tại Việt Nam?

Theo quy định Điều 6 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, có 06 loại hình đầu tư khu công nghiệp bao gồm:

a. Khu chế xuất:

• Là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung ứng dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu;
• Được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu.

b. Khu công nghiệp hỗ trợ 

• Là khu công nghiệp chuyên sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ;
• Có tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ theo quy định của pháp luật về phát triển công nghiệp hỗ trợ.

c. Khu công nghiệp chuyên ngành

• Là khu công nghiệp chuyên sản xuất và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm thuộc một ngành, nghề cụ thể;
• Có tối thiểu 60% diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư thuộc ngành, nghề này.

d. Khu công nghiệp sinh thái 

• Là khu công nghiệp, trong đó có doanh nghiệp trong khu công nghiệp tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp;
• Đáp ứng các tiêu chí quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

e. Khu công nghiệp công nghệ cao 

• Là khu công nghiệp thu hút các dự án gồm:

• Dự án đầu tư công nghệ cao, công nghệ thông tin thuộc Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư,
• Dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về công nghệ cao, pháp luật về khoa học và công nghệ;
• Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo, đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, giáo dục và đào tạo;

• Có tối thiểu 30% diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư này.

f. Khu công nghiệp mở rộng

• Là khu vực khu công nghiệp được hình thành thông qua việc tăng quy mô diện tích của khu công nghiệp đã được thành lập trước đó.
• Phần diện tích mở rộng của khu công nghiệp có ranh giới liền kề hoặc lân cận và có thể kết nối, sử dụng chung hạ tầng kỹ thuật với khu công nghiệp đã được thành lập.

3. Nhà đầu tư được thực hiện các hoạt động gì khi đầu tư trong khu công nghiệp tại Việt Nam?

Khu công nghiệp tại Việt Nam không chỉ mang đến cơ hội phát triển mạnh mẽ mà còn đảm bảo hành lang pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp. Theo Điều 62 Nghị định 31/2021 NĐ-CP, nhà đầu tư được thực hiện các hoạt động đối với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp bao gồm:

• Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho, bãi để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác (gọi chung là phí sử dụng hạ tầng).   
• Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Được cho thuê, cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và các công trình khác đã xây dựng để phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Các hoạt động khác theo quy định của Luật Đầu tư.

Thông thường, việc thuê xưởng trong khu công nghiệp để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh là lựa chọn phổ biến của các nhà đầu tư nhờ vào cơ sở hạ tầng đồng bộ, môi trường kinh doanh thuận lợi và chính sách hỗ trợ hấp dẫn. Giải pháp này không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ổn định và phát triển lâu dài.

4. Thời hạn dự án đầu tư vào Khu công nghiệp tại Việt Nam là bao lâu?

Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư là khoảng thời gian mà dự án đầu tư được phép thực hiện, thời hạn này do cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định và điều chỉnh dựa trên  mục tiêu, quy mô, địa điểm, yêu cầu hoạt động của dự án đầu tư.

Theo Điều 44 Luật Đầu tư 2020 quy định về thời hạn hoạt động dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Tuy nhiên, dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm.

Bên cạnh đó, theo hướng dẫn tại Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nêu trên được tính từ ngày nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh không được vượt quá thời hạn trên.

5. Quy trình đầu tư dự án vào Khu công nghiệp tại Việt Nam như thế nào?

Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của đề xuất Dự án (quy định pháp lý, văn bản cần thiết và quy trình cần tuân thủ)

Bước 2: Thực hiện thủ tục thuê địa điểm trong Khu công nghiệp với công ty hạ tầng Khu công nghiệp

Bước 3: Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp

Bước 4: Thực hiện các thủ tục về môi trường, phòng cháy chữa cháy, xây dựng, điều kiện kinh doanh ngành nghề.

6. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong khu công nghiệp tại Việt Nam bao gồm những gì?

a. Hồ sơ đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư:

Căn cứ pháp lý: Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
• Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau:

• Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư;
• Cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ;
• Cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính;
• Bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư;
• Tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

• Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;
• Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
• Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 32 của Luật này gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính;
• Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.

Nếu là dự án đầu tư cần lấy ý kiến thẩm định công nghệ, doanh nghiệp cần kèm theo những hồ sơ được quy định trong Thông tư số 03/2016/TT-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ.

b. Hồ sơ đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Căn cứ pháp lý: Điều 35 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
• Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư    

7. Thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư trong khu công nghiệp tại Việt Nam như thế nào?

Bước 1: Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 6 cho Bộ phận tiếp nhận/trả kết quả giải quyết TTHC của Ban Quản lý khu công nghiệp/khu chế xuất.

The investor submits a dossier as specified in Section 6 to the Department of Administrative Procedure Reception/Result Delivery of the Management Board of the Industrial Park/Export processing zone.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Chuyên viên tiếp nhận và kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ:

• Nếu hợp lệ, viết Giấy Biên nhận cho người nộp hồ sơ;
• Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, Chuyên viên tiếp nhận có trách nhiệm hướng dẫn để nhà đầu tư làm lại hồ sơ và nộp cho kịp thời.

Bước 3: Thông báo kết quả

Ban Quản lý cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ khi dự án đáp ứng các điều kiện sau:

• Không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư và điều ước quốc tế về đầu tư;
• Có địa điểm thực hiện dự án đầu tư được xác định trên cơ sở bản sao hợp lệ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc bản sao hợp lệ thỏa thuận thuê địa điểm hoặc văn bản, tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
• Dự án đầu tư phù hợp với các quy hoạch theo quy định pháp luật;
• Đáp ứng điều kiện về suất đầu tư trên một diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương và được Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua (nếu có), số lượng lao động sử dụng (nếu có);
• Đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Lưu ý: Nếu dự án đầu tư thuộc trường hợp cần ý kiến thẩm định công nghệ thì thời hạn có thể kéo dài hơn 15 ngày làm việc (theo Thông tư số 03/2016/TT-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ).

8. Các các hình thức ưu đãi đầu tư nào khi đầu tư trong khu công nghiệp tại Việt Nam?

a. Về thuế suất ưu đãi

Căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 15 Nghị định 218/2013/NĐ-CP về ưu đãi thuế thu nhập:

Khi đầu tư vào Khu công nghiệp nhà đầu tư sẽ được hưởng thuế suất ưu đãi là 17% trong thời gian 10 năm tính từ khi doanh nghiệp có doanh thu từ dự án đầu tư.

b. Về miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 35/2022/NĐ-CP thì:

Chi phí đầu tư xây dựng, vận hành hoặc mua, thuê mua, thuê nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu kinh tế, công trình hạ tầng kỹ thuật kết nối với khu công nghiệp, khu chức năng của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chức năng trong khu kinh tế, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

c. Ưu đãi khác dành cho nhà đầu tư nước ngoài

Ưu đãi thuê đất: Doanh nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013.

Được nhà nước hỗ trợ thực hiện các thủ tục hành chính: Nhà đầu tư có dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, lao động, thương mại theo cơ chế “một cửa, tại chỗ”, hỗ trợ về tuyển dụng lao động và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình triển khai thực hiện dự án căn cứ tại khoản 6 Điều 22 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Thụ hưởng được những dịch vụ tiện ích trong Khu công nghiệp: Cùng với xu hướng xây dựng một hệ sinh thái khép kín trong Khu công nghiệp, các chủ đầu tư đều muốn phát triển theo khuynh hướng gắn kết hoạt động sản xuất với các dịch vụ tiện ích, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về sinh hoạt và tiện nghi. Việc này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể giảm thiểu được các chi phí liên quan đến bố trí tiện ích, đồng thời thu hút được nhiều người lao động và các chuyên gia có trình độ cao.

9. Cần lưu ý  những gì trước khi lựa chọn đầu tư vào khu công nghiệp tại Việt Nam?

a. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của khu công nghiệp

Khi lựa chọn một khu công nghiệp điều cần quan tâm chính là các loại giấy phép mà chủ của khu công nghiệp đang sở hữu, các hồ sơ pháp lý mà chủ sở hữu khu công nghiệp đã hoàn thành.

• Nếu ngành nghề của nhà đầu tư không có trên giấy phép của khu công nghiệp thì có khả năng doanh nghiệp sẽ không thể thực hiện thủ tục đầu tư.
• Các loại giấy phép về môi trường, các quy định về tiếng ồn và rác thải là những điều mà các nhà đầu tư cần quan tâm để tránh các rắc rối phát sinh về môi trường khi phải đối mặt với các cơ quan kiểm soát của nhà nước.

b. Các chính sách về giá

Các chi phí thuê cần quan tâm bao gồm: giá thuê đất, giá thuê nhà xưởng, phí sử dụng hạ tầng, giá cung cấp điện – nước, phí xử lý nước thải…

Một khu công nghiệp đã có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện thường có mức giá cho thuê nhà xưởng gần tiệm cận với giá thuê bên ngoài. Các nhà đầu tư có thể xem xét và cân nhắc lựa chọn các khu công nghiệp mới hình thành với kế hoạch hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng cụ thể trong tương lai.

c. Cơ sở hạ tầng

Vị trí hạ tầng giao thông vận tải bao gồm: khu dân cư, đường quốc lộ hoặc đường cao tốc, đường sắt, sân bay và cảng biển gần nhất. Một khu công nghiệp với hệ thống hạ tầng giao thông vận tải hoàn thiện sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều chi phí cho việc vận chuyển và xuất/nhập hàng hóa.

d. Dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp

Thủ tục hành chính phức tạp là một sự lo ngại của các đầu đầu tư khi đến với thị trường Việt Nam. Các khu công nghiệp có các dịch vụ hỗ trợ liên quan đến soạn thảo và quản lý hợp đồng thuê, giấy phép, các thủ tục tuân thủ về hành chính – nhân sự, kế toán… sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí, tập trung hơn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh.

10. Các câu hỏi thường gặp

(1) Ưu điểm và nhược điểm khi đầu tư vào Khu Công nghiệp tại Việt Nam?

Tham khảo tại: https://phong-partners.com/luat-su-tu-van-dau-tu-vao-khu-cong-nghiep-tai-da-nang

(2) Làm sao để có thuê đất Khu Công nghiệp tại Đà Nẵng

Tham khảo tại: https://phong-partners.com/huong-dan-thu-tuc-thue-dat-khu-cong-nghiep-tai-da-nang