1. Đặt cọc là gì?

         Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

         Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

         Theo quy định pháp luật hiện hành, việc đặt cọc khi mua bán nhà đất không phải là thủ tục bắt buộc. Pháp luật không quy định các bên phải đặt cọc thì mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Trên thực tế, đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm nhằm ràng buộc trách nhiệm giữa bên mua và bên bán trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại tổ chức công chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, mặc dù không bắt buộc, đặt cọc lại là bước được áp dụng rất phổ biến trong các giao dịch nhà đất nhằm thể hiện thiện chí mua bán và hạn chế việc một trong các bên thay đổi ý định hoặc giao dịch với người khác. Khi thực hiện đặt cọc, các bên cần lập văn bản rõ ràng về số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, trách nhiệm các bên và thỏa thuận xử lý tiền cọc nếu có vi phạm xảy ra.

         Ngoài ra, người mua cần lưu ý rằng việc đặt cọc chỉ thực sự an toàn khi đã kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của nhà đất và xác minh đúng chủ sở hữu hoặc người có thẩm quyền giao dịch. Trong nhiều trường hợp, dù đã đặt cọc nhưng tài sản đang tranh chấp, bị kê biên hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn có thể dẫn đến rủi ro mất cọc hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

         Thực kế việc kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động có thể thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán. Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

         Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

V/v: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………. chúng tôi gồm:          

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ........................................

Sinh năm: .................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bà: ..........................................................................................................................................

Sinh năm:................................................................................................................................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông:.........................................................................................................................................

Sinh năm: ...............................................................................................................................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bà: ..........................................................................................................................................

Sinh năm: ...............................................................................................................................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

1. Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………… đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng  ………. thửa đất số …..., tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ ……………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; Số vào sổ cấp GCN số ……………….. do …………………………. cấp ngày ……………… mang tên     

Thông tin cụ thể như sau:

1. Quyền sử dụng đất:

• Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m²(Bằng chữ: ..................... mét vuông)
• Thửa đất:      ...........         - Tờ bản đồ:       ......
• Địa chỉ thửa đất:  ...........................................................................................
• Mục đích sử dụng:  Đất ở: ........... m²
• Thời hạn sử dụng: ............
• Nguồn gốc sử dụng: .................................................................

2. Tài sản gắn liền với đất:

• Loại nhà: ..........................;   - Diện tích sàn xây dựng:  ..............m²
• Kết cấu nhà:  .................... ;   - Số tầng: ..................................
• Thời hạn sử dụng................. ;  - Năm hoàn thành xây dựng : ………….

2.  Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ……………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:

2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: ………….. đồng (Bằng chữ : ……………. đồng)

Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).

2.2 Phương thức đặt cọc và thanh toán:

…...………………………………………………………………………………………….

Thời hạn đặt cọc:  ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.

2.3.  Việc bàn giao, nhận bàn giao nhà đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

…...………………………………………………………………………………………….

Hai bên thoả thuận: ………………………………………………………………….

Điều 2:  Phạt hợp đồng

…...………………………………………………………………………………………….

Điều 3: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 4: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

• Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
• Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
• Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
• Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

• Những thông tin về nhân thân, về nhà đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
• Nhà đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
• Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan nhà đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
• Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;
• Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 

Điều 5: Điều khoản chung

1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành Văn bản và có xác nhận của hai bên.

3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.

Xem và tải tại: Mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua nhà, đất 

4/ Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực?

         Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật hiện nay không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực.

         Do đó, các bên có thể tự lập văn bản đặt cọc và ký kết với nhau mà vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như: các bên có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện giao kết, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế, đối với các giao dịch nhà đất có giá trị lớn, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc là rất cần thiết nhằm hạn chế tranh chấp và tăng tính an toàn pháp lý cho các bên. Việc công chứng giúp xác minh thông tin chủ thể, nội dung giao dịch, thời điểm ký kết và là căn cứ quan trọng khi phát sinh tranh chấp sau này.

         Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý rằng dù hợp đồng đặt cọc có công chứng nhưng nếu nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, người ký không đúng thẩm quyền hoặc giao dịch vi phạm quy định pháp luật thì vẫn có thể phát sinh rủi ro pháp lý. Vì vậy, trước khi đặt cọc, các bên nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản và cân nhắc tham khảo ý kiến luật sư để bảo vệ quyền lợi của mình.

5. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

         Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Các bên có quyền thỏa thuận về số tiền đặt cọc cũng như mức phạt cọc khi một bên vi phạm cam kết mua bán nhà đất. Thông thường, nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả lại tiền đặt cọc và bồi thường cho bên đặt cọc một khoản tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

         Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

         “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

         Ví dụ: Nếu bên mua đặt cọc 100 triệu đồng để mua nhà đất nhưng sau đó tự ý không tiếp tục giao dịch thì có thể bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên bán không tiếp tục bán nhà đất theo thỏa thuận thì có thể phải trả lại 100 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 100 triệu đồng cho bên mua.

         Ngoài mức phạt cọc theo quy định pháp luật, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận cụ thể về mức phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc các trường hợp được hoàn trả tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp phát sinh, nội dung thỏa thuận cần được lập rõ ràng bằng văn bản, ghi nhận đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên cạnh đó, người mua và người bán cũng cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp không thực hiện giao dịch đều bị mất cọc hoặc phải phạt cọc. Nếu việc mua bán không thực hiện được do lỗi của cả hai bên, do sự kiện bất khả kháng hoặc do nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì việc xử lý tiền cọc sẽ được xem xét tùy từng trường hợp cụ thể và theo thỏa thuận giữa các bên hoặc quyết định của Tòa án.

         Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

         Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

6. Khi mua bán nhà đất nên đặt cọc bao nhiêu?

         Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

         Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

         Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông A thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.

         Do đó, khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).

7. Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất năm 2026

• Kiểm tra thông tin về chủ sử dụng đất trước khi đặt cọc mua nhà đất

         Theo Điều 4 và Điều 27 Luật Đất đai 2024, chỉ những chủ sử dụng nhà đất được pháp luật công nhận mới có quyền bán tài sản này. Vì vậy, việc kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình giao dịch. Người mua có thể thực hiện các biện pháp sau:

• Đối chiếu thông tin cá nhân: Kiểm tra xem tên, số chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD) của người bán có khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
• Xem xét giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bản sao hoặc bản chụp của sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ liên quan, sau đó xác minh thông tin tại chính quyền địa phương nơi có đất.
• Trường hợp khác biệt thông tin: Nếu người bán không phải là chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, cần yêu cầu văn bản ủy quyền hợp lệ hoặc sự đồng ý của chủ sử dụng đất.
• Đất thuộc sở hữu hộ gia đình: Nếu nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình, cần có sự đồng ý hoặc văn bản ủy quyền từ tất cả thành viên trong hộ.

Việc xác minh thông tin chủ sử dụng đất giúp tránh được rủi ro giao dịch vô hiệu hoặc bị lừa đảo. Người mua nên cẩn trọng, không nên dựa hoàn toàn vào thông tin mà người bán cung cấp mà cần kiểm tra kỹ lưỡng.

• Xác định thông tin quy hoạch đất đai

         Thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản trong tương lai. Một số bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch, gây khó khăn trong xây dựng, sửa chữa hoặc thậm chí phải thu hồi. Để kiểm tra thông tin quy hoạch, người mua có thể:

• Xác minh tại cơ quan nhà nước: Kiểm tra thông tin quy hoạch tại bộ phận địa chính xã, phường nơi bất động sản tọa lạc.
• Xem ghi chú trong sổ đỏ: Các thông tin về quy hoạch thường được ghi chú trên trang sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tìm hiểu thông tin khu vực: Nghiên cứu các dự án phát triển tại khu vực lân cận.

         Kiểm tra thông tin quy hoạch giúp người mua tránh các rủi ro về mặt pháp lý và tài chính khi đầu tư vào bất động sản.

• Hiện trạng nhà đất và diện tích sử dụng

         Hiện trạng sử dụng thực tế của nhà đất có thể khác biệt so với các thông tin trên giấy tờ pháp lý. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng. Người mua cần chú ý:

• So sánh diện tích: Kiểm tra diện tích thực tế của nhà đất với diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.
• Đánh giá hiện trạng xây dựng: Xem xét các công trình trên đất có hợp pháp và phù hợp với giấy phép xây dựng hay không.
• Xác định tình trạng lấn chiếm: Kiểm tra xem bất động sản có bị lấn chiếm hoặc nằm trên đất tranh chấp không.

         Sự cẩn trọng trong việc kiểm tra hiện trạng sẽ giúp đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hạn chế các rủi ro pháp lý về sau.

• Xác định tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp của nhà đất

         Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không được tranh chấp. Người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:

• Tình trạng thế chấp: Kiểm tra xem nhà đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên để thi hành án không.
• Xác minh tranh chấp: Hỏi thông tin từ ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các cơ quan có thẩm quyền.
• Tìm hiểu từ cư dân địa phương: Lắng nghe ý kiến từ những người dân sống xung quanh để có thêm thông tin thực tế.

         Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp người mua tránh rơi vào các tranh chấp pháp lý phức tạp, gây thiệt hại về thời gian và tài chính.

• Công chứng hợp đồng

Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024 không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán chính thức) bắt buộc phải được công chứng. Dù không bắt buộc, công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng Công chứng vẫn là lựa chọn được khuyến khích. Điều này giúp:

• Hạn chế rủi ro pháp lý: Giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc các bất đồng không đáng có.
• Tăng tính ràng buộc: Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

         Như vậy, việc đặt cọc mua nhà đất cần sự thận trọng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để đảm bảo giao dịch an toàn và hiệu quả. Người mua nên kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, quy hoạch, hiện trạng bất động sản và tình trạng pháp lý trước khi quyết định đặt cọc. Đồng thời, việc tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản cũng là một giải pháp hữu ích để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi của mình.