THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐÀ NẴNG

3750

Luật sư Đà Nẵng

Trước sự phát triển không ngừng của thành phố Đà Nẵng, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ kinh doanh, xây dựng nhà ở hay các mục đích khác ngày càng trở nên phổ biến. Đây là quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và tuân thủ quy hoạch chung, quá trình này cần được thực hiện theo một trình tự chặt chẽ với các điều kiện cụ thể. Bài viết dưới đây sẽ là cẩm nang chi tiết, hướng dẫn bạn đọc hiểu rõ hơn về thủ tục và các vấn đề pháp lý cần thiết khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tại Đà Nẵng

Theo Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Đà Nẵng

Nếu không thuộc 07 trường hợp quy định Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở/đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, nay lại có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất khu vực thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng

Theo Điều 116 Luật Đất Đai 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Đối với danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào: Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt và quyết định đầu tư hoặc; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc; Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì căn cứ vào: Quyết định đầu tư theo quy định về đầu tư công hoặc; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc; Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: Xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

5. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng

Theo Khoản 2, 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 và Điểm m Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

UBND cấp phường/xã có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với các trường hợp:

UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với các trường hợp:

6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng

6.1. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định.

6.2. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 3: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Bước 4: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

7. Câu hỏi liên quan

7.1. Tìm dịch vụ Luật sư hỗ trợ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng ở đâu?

Văn phòng luật sư Lê Ngô Hoài Phong (Phong & Partners) là đơn vị Luật sư cung cấp dịch vụ pháp lý trong việc tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, cũng như cung cấp dịch vụ làm giấy tờ nhà đất, chuyển mục đích sử dụng đất nổi tiếng, uy tín hàng đầu tại Đà Nẵng.

Điều hành Văn phòng luật sư Phong & Partners là Luật sư Lê Ngô Hoài Phong. Luật sư Phong có hơn 20 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn pháp luật và tham gia giải quyết các vụ tranh chấp của khách hàng. Luật sư Phong được biết đến là một Luật sư nổi tiếng tại Đà Nẵng, với phong thái làm việc chuyên nghiệp, đặc biệt là hết sức tâm huyết với nghề. Với nhiều kinh nghiệm thực tiễn và kiến thức chuyên môn sâu rộng, Luật sư Phong rất được khách hàng tin tưởng trên toàn diện các lĩnh vực như Đất đai, Doanh nghiệp, Đầu tư, Thương mại, Thuế, Sở hữu trí tuệ, Kinh doanh - Thương mại, Đầu tư, Lao động, Kinh doanh Bất động sản, Hôn nhân và Gia đình... Luật sư Phong có nhiều kinh nghiệm xử lý các trường hợp khó, phức tạp và được biết đến với phương châm "Trách nhiệm, hiệu quả, quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng là trên hết".

Hỗ trợ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Đà Nẵng, Văn phòng luật sư Phong & Partners cung cấp các dịch vụ sau:

Soạn thảo, rà soát hồ sơ, tư vấn điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;
Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng để thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Đại diện cho khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết các vấn đề còn vướng mắc liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất;
Soạn thảo, chuẩn bị các đơn thư, Đơn tố cáo, Đơn kiến nghị, Đơn khiếu nại để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có phát sinh);
Có thể cùng với khách hàng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục (nếu có yêu cầu).

Dưới đây là những lợi ích khi Phong & Partners hỗ trợ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Phong & Partners có đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý đông đảo, chuyên môn cao, dày dạn kinh nghiệm, hiểu biết sâu sắc về pháp luật, quy định liên quan đến đất đai, giấy tờ nhà đất. Do đó, đảm bảo thực hiện việc xin chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy trình, chính xác, giúp khách hàng dễ dàng vượt qua các quy trình pháp lý phức tạp. Bên cạnh đó, Phong & Partners có thể đưa ra các phương án giải quyết một cách nhanh chóng sau khi tiếp nhận thông tin, hồ sơ, giúp khách hàng tiết kiệm được thời gian và chi phí thực hiện.
Đội ngũ Luật sư Phong & Partners luôn tuân thủ nghiêm chỉnh quy định của Luật Luật sư, Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Luật sư. Luôn đặt uy tín, chất lượng dịch vụ lên hàng đầu; trách nhiệm với công việc và luôn nỗ lực hết mình vì quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng; đảm bảo bảo mật thông tin của khách hàng.
Phong & Partners cung cấp dịch vụ làm Sổ đỏ lần đầu với mức giá hợp lý và minh bạch. Phong & Partners luôn thông báo trước về toàn bộ chi phí dịch vụ, giúp khách hàng dễ dàng dự toán và lập kế hoạch ngân sách trước khi hai bên ký kết Hợp đồng dịch vụ pháp lý và thực hiện công việc.

Quý Khách hàng có thể tham khảo thêm Hệ thống Văn phòng luật sư Phong & Partners qua thông tin dưới đây:

Luật sư Phong & Partners tại thành phố Đà Nẵng

1. Luật sư Phong & Partners tại Hải Châu - Thanh Khê

Địa chỉ: Tầng 6 Toà nhà Thành Lợi, 249 Nguyễn Văn Linh, Đà Nẵng.

Điện thoại: 02363.822.678 – 0905.102.425

2. Luật sư Phong & Partners tại Sơn Trà

Địa chỉ: 549 Ngô Quyền, An Hải, Đà Nẵng

Điện thoại: 0905.205.624

3. Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu

Địa chỉ: 223 Nguyễn Sinh Sắc, Hoà Khánh, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0961.283.093

4. Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn

Địa chỉ: 01 Chu Cẩm Phong, Ngũ Hành Sơn , Đà Nẵng

Điện thoại: 0905.579.269

5. Luật sư Phong & Partners tại Cẩm Lệ - Hòa Vang

Địa chỉ: 346 Cách Mạng Tháng Tám, Cẩm Lệ, Đà Nẵng.

Điện thoại: 0901.955.099

6. Luật sư Phong & Partners tại Nam Đà Nẵng

Địa chỉ: 53 Mai Chí Thọ, Hoà Xuân, Đà Nẵng

Điện thoại: 0919.984.864

Luật sư Phong & Partners tại thành phố Hồ Chí Minh

Chi nhánh 1 TP HCM:

Địa chỉ: Tầng 9, Toà nhà K&M, số 33 Ung Văn Khiêm, Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh.

Điện thoại: 0905.503.678 – 02822.125.678

Chi nhánh 2 TP HCM:

Địa chỉ: 669 Đỗ Xuân Hợp, Phước Long, TP. Hồ Chí Minh.

Điện thoại: 0909.750.707

Luật sư Phong & Partners tại Quảng Nam (cũ)

Địa chỉ: 63 Hoàng Diệu, Điện Bàn.

Điện thoại: 0905.794.678

Luật sư Phong & Partners tại Tây Nguyên

Địa chỉ: 05 Nguyễn Trường Tộ, Diên Hồng, Gia Lai.

Điện thoại: 0901.955.099

Email: phongpartnerslaw@gmail.com - info@phong-partners.com

Website: https://phong-partners.com

Fanpage: https://www.facebook.com/phongpartnerslaw

7.2. Mức thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

a. Tiền sử dụng đất

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Trong đó:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính như sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì được tính như sau: Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Trường hợp 2: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0). Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.
Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Lưu ý: Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

b. Lệ phí trước bạ

Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

Theo Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ tính như sau: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

c. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là khoản phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau; có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí.

Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp thêm phí cấp Giấy chứng nhận, trích lục hồ sơ, chi phí đo đạc…

7.3. Được chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích bao nhiêu?

Pháp luật không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không (đối với trường hợp phải xin phép) và diện tích được chuyển là bao nhiêu phụ thuộc vào các yếu tố như:

- Nhu cầu của người sử dụng đất;

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

7.4. Đất dính quy hoạch có được phép chuyển mục đích sử dụng đất không?

Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Đồng thời theo Khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo đó, đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất.

7.5. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không xin phép thì bị xử lý như thế nào?

Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trái phép

Theo Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác sẽ bị xử phạt như sau:

Lưu ý: Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn: Phạt gấp 02 lần mức phạt tương ứng.