1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp nhằm xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức theo quy định của pháp luật đất đai. Trong thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được người dân gọi là “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”.

         Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng vì đây là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc được cấp Giấy chứng nhận cũng giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình quản lý, sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

         Căn cứ quy định Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Việc được cấp Giấy chứng nhận không chỉ giúp người sử dụng đất bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Một số trường hợp phổ biến được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

• Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Đây là trường hợp người sử dụng đất chưa từng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đang sử dụng. Việc cấp sổ đỏ lần đầu thường áp dụng đối với đất sử dụng ổn định, lâu dài và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
• Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng đất và có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất như giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, giấy tờ cấp trước đây hoặc giấy tờ theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
• Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Trong một số trường hợp, mặc dù người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng nếu đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình theo quy định pháp luật.
• Trường hợp được giao đất, cho thuê đất: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền cũng thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất có thể được cấp đổi Giấy chứng nhận trong trường hợp sổ cũ bị hư hỏng, thay đổi thông tin, đo đạc lại diện tích hoặc cấp lại khi bị mất theo quy định pháp luật.
• Trường hợp hợp thửa, tách thửa đất: Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa theo đúng điều kiện pháp luật đất đai, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới tương ứng với thửa đất sau khi thay đổi.
• Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Ngoài quyền sử dụng đất, người dân có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cũng có thể được cấp Giấy chứng nhận ghi nhận đầy đủ các quyền này theo quy định pháp luật.

3. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

         Không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Việc đáp ứng đúng điều kiện sẽ giúp quá trình giải quyết hồ sơ được thuận lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp về sau.

• Đất đang được sử dụng ổn định, lâu dài: Một trong những điều kiện quan trọng để được cấp Giấy chứng nhận là người sử dụng đất phải có quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục trong thực tế. Việc sử dụng đất ổn định được thể hiện thông qua quá trình quản lý, sử dụng đất không bị gián đoạn và không có tranh chấp với người khác.
• Đất không có tranh chấp: Theo quy định pháp luật, thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận phải không có tranh chấp tại thời điểm nộp hồ sơ. Trường hợp đất đang có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền thường sẽ tạm dừng giải quyết cho đến khi tranh chấp được xử lý xong bằng quyết định có hiệu lực pháp luật.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý đất đai xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện theo quy định pháp luật: Người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ. Đối với trường hợp không có giấy tờ, người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp sổ nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và phù hợp quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai: Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ hoặc các khoản nghĩa vụ tài chính khác (nếu có). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền mới thực hiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Thửa đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận: Ngoài các điều kiện trên, thửa đất phải thuộc trường hợp được phép cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, không thuộc diện lấn chiếm, vi phạm pháp luật đất đai hoặc thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
• Có thông tin kê khai, hồ sơ đầy đủ theo quy định: Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ và kê khai thông tin trung thực khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc có sai sót, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu bổ sung hoặc từ chối giải quyết theo quy định pháp luật.

4. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những gì?

         Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 theo Mẫu số 08a/ĐK và 08b/ĐK;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

5. Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

6. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2014/NĐ-CP quy định như sau:

- Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, thu hồi, đính chính, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

(i) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

(ii) Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở.

(iii) Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại mục (i) và mục (ii) nêu trên.

(iv) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các mục (i), mục (ii) và mục (iii) nêu trên có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

7. Chi phí khi làm sổ đỏ gồm những khoản nào?

• Tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ pháp lý: Khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
• Tiền thuê đất: Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2024. Căn cứ pháp lý: Khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
• Lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất.
  • Trong đó:

+ Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%;

+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

Căn cứ pháp lý: Điều 4, Điều 6 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2014/NĐ-CP.

• Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí cấp sổ đỏ là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
  • Lệ phí cấp sổ đỏ gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính. Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
• Phí thẩm định hồ sơ: Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Căn cứ pháp lý: Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC).
• Thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% thuế suất tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

8. Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

[1] Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận về quá trình sử dụng đất thì có thể được cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định. Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận còn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có).

[2] Có bắt buộc phải đo đạc lại đất không?

Không phải mọi trường hợp làm sổ đỏ đều bắt buộc phải đo đạc lại đất. Tuy nhiên, cơ quan đăng ký đất đai có thể yêu cầu đo đạc lại trong các trường hợp như: thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính xác, có chênh lệch diện tích thực tế so với giấy tờ cũ, thay đổi ranh giới sử dụng đất hoặc phục vụ việc cập nhật dữ liệu địa chính. Việc đo đạc lại nhằm xác định đúng diện tích, kích thước và hiện trạng sử dụng đất để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

[3] Đất đang tranh chấp có được cấp Giấy chứng nhận không?

Đất đang có tranh chấp sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong. Đây là một trong các trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhằm tránh phát sinh tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Do đó, nếu thửa đất đang có đơn tranh chấp, khiếu nại hoặc đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì cơ quan đăng ký đất đai thường sẽ tạm dừng việc cấp Giấy chứng nhận cho đến khi có kết quả giải quyết cuối cùng.

[4] Có thể ủy quyền cho người khác làm sổ đỏ không?

Pháp luật hiện hành cho phép người sử dụng đất được ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự và trong nhiều trường hợp cần được công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý. Người được ủy quyền có thể thay mặt người sử dụng đất nộp hồ sơ, nhận thông báo thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả cấp sổ đỏ theo phạm vi được ủy quyền.

[5] Có được cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay không?

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định tùy theo thời điểm giao dịch và điều kiện cụ thể của thửa đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp giao dịch giấy tay được thực hiện từ trước đây, đặc biệt là giao dịch diễn ra trước thời điểm pháp luật quy định bắt buộc công chứng, chứng thực thì vẫn có thể được xem xét công nhận nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra, để được cấp sổ đỏ đối với đất mua bán bằng giấy viết tay, người sử dụng đất thường phải chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có xác nhận của địa phương theo quy định pháp luật.