1. Căn hộ là gì? Căn hộ chung cư là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 40:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD:

Căn hộ là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ.

Căn hộ chung cư là Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.

2. Người nước ngoài được mua căn hộ tại Việt Nam thông qua các hình thức nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được mua căn hộ tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:

• Mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng căn hộ, căn hộ chung cư;
• Mua của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu căn hộ, căn hộ chung cư từ hình thức trên.

3. Điều kiện để người nước ngoài được mua căn hộ tại Việt Nam là gì?

Theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023 và Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

• Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
• Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam; hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

4. Số lượng căn hộ mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023, Người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một phường mà có nhiều tòa nhà chung cư thì người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà.

5. Thời gian người nước ngoài được sở hữu căn hộ là bao lâu?

Bên cạnh các quy định về điều kiện và số lượng căn hộ được sở hữu, thời hạn sở hữu cũng là vấn đề được nhiều người nước ngoài quan tâm, đặc biệt là những người mua nhà không chỉ để ở mà còn nhằm mục đích đầu tư. Căn cứ Điều 20 Luật Nhà ở 2023, Người nước ngoài được sở hữu căn hộ có thời hạn theo thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.

6. Cần lưu ý những gì trước khi người nước ngoài ký hợp đồng mua căn hộ tại Việt Nam?

Căn hộ là tài sản có giá trị cao nên khi tiến hành ký hợp đồng mua bán, các bên đặt biệt là bên mua cần hết sức lưu ý các thông tin tại hợp đồng để tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra sau khi tiến hành ký kết hợp đồng.

a. Kiểm tra thông tin các bên và căn hộ

Nội dung đầu tiên các bên cần lưu ý trong hợp đồng mua bán căn hộ là thông tin của bên bán, bên mua, thông tin về căn hộ chung cư và giá mua bán.

• Thông tin của người bán
  • Thông tin của người bán cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người bán. Thông tin của người bán phải được ghi nhận chính xác tại hợp đồng.
  • Thứ hai, người mua cũng cần đối chiếu thông tin để biết thông tin của người bán có phải chủ căn hộ chung cư hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư hay không. Theo quy định chỉ có chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư căn hộ chung cư mới có quyền mua bán căn hộ chung cư.
  • Pháp luật không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký kết hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án bất động sản. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án bất động sản được ký bởi tổ chức, cá nhân được chủ đầu tư ủy quyền sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
• Thông tin của người mua
  • Thông tin của người mua cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người mua. Nếu bên mua là vợ chồng thì cần có thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp vợ, chồng đại diện cho người còn lại ký hợp đồng thì cần có văn bản ủy quyền.
  • Người mua cần kiểm tra chính xác thông tin của mình trên hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là những thông tin này vô cùng quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua sau khi các bên hoàn thành thủ tục mua bán căn hộ.
  • Nếu thông tin trên hợp đồng sai sót sẽ dẫn đến sai thông tin tại giấy chứng nhận, gây mất thời gian và chi phí để điều chỉnh cũng như làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua trong trường hợp không may xảy ra tranh chấp.

• Thông tin về căn hộ chung cư và giá bán
  • Người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng cần lưu ý những thông tin liên quan đến căn hộ như: địa chỉ, diện tích, có nội thất hay không nội thất, chung cư đã hay đang hoàn thiện, chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay chưa, nếu có thì đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận và hợp đồng xem có trùng khớp hay không.
  • Cần phải kiểm tra Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bản gốc để xem căn hộ có đang thế chấp tại Ngân hàng nào hay không.
  • Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý giá trên hợp đồng có đúng như thỏa thuận của các bên hay không, có phát sinh thêm chi phí nào khác hay không.

b. Thời hạn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở

• Theo quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là cơ sở để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

• Theo đó, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho người mua hoặc 50 ngày kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

c. Phí dịch vụ sử dụng căn hộ, căn hộ chung cư

• Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, bên mua cần lưu ý các thông tin liên quan đến phí dịch vụ. Thông thường, giá bán căn hộ chung cư sẽ không bao gồm phí dịch vụ.
• Hiện nay tại các căn hộ sẽ có các khoản phí dịch vụ như phí bảo trì căn hộ, phí giữ xe, phí dịch vụ quản lý chung cư…

d. Hợp đồng mua bán căn hộ

Ngoài các giấy tờ nêu trên, người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý đến hợp đồng mua bán căn hộ. Sau đây là những nội dung cần xem xét kỹ, trước khi ký hợp đồng:

• Tiến độ thanh toán: Người mua thường chỉ phải thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận thì sẽ thanh toán 100% giá trị. Nếu bên mua mua căn hộ theo hình thức trả chậm, trả dần thì cần thỏa thuận các quy định cụ thể về tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng cũng phải được thỏa thuận kỹ lưỡng và ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
• Thông tin cụ thể về căn hộ: Gồm vị trí, mã số, tên dự án, giá mua bán, diện tích căn hộ, các tiện ích kèm theo (nếu có); thông tin về phí dịch vụ, điện nước…
• Người ký hợp đồng có phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không
• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng…

7. ​Trình tự, thủ tục để người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam như thế nào?

Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết

Đối với Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua):

• Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
• Thị thực nhập cảnh vào Việt Nam còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký hợp đồng mua bán phải trong thời hạn có hiệu lực của thị thực).
• Hoặc Giấy miễn thị thực đối với người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đối với Bên chuyển nhượng (Bên bán):

• Trường hợp mua từ chủ đầu tư dự án:
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
  • Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
  • Giấy phép xây dựng (bản chính);
  • Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng (bản chính);
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bản chính).
  • Các giấy tờ khác chứng minh chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ.

• Trường hợp mua lại từ người nước ngoài đang sở hữu căn hộ:
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (bản chính);
  • Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư (bản chính);
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ;
  • Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh đối với trường hợp mua lại từ người nước ngoài đang sở hữu căn hộ.
  • Các giấy tờ khác chứng minh chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ.

Bước 2: Người nước ngoài lựa chọn căn hộ và tiến hành đặt cọc

Người nước ngoài chọn căn hộ mong muốn và tiến hành đặt cọc để đăng ký mua với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu căn hộ.

Đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc; hoặc
• Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc:

• Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc; và
• Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Pháp luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, các bên có thể cân nhận thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Bước 3: Ký Hợp đồng mua bán và thanh toán tiền

Các bên ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại hợp đồng đặt cọc.

Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán căn hộ phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực. Thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ có hiệu lực pháp luật là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Các bên có thể tiến hành công chứng hợp đồng mua bán căn họ tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có căn hộ.

Bên thuê thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại Hợp đồng mua bán với đơn vị tiền thanh toán là đồng Việt Nam.

Bước 4: Bàn giao nhà ở và tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người nước ngoài

Khi hoàn thành xây dựng, Chủ đầu tư/chủ sở hữu gửi thông báo bàn giao căn hộ theo tiến độ trong hợp đồng cho người nước ngoài.

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua thì chủ sở hữu/ chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

8. Một số câu hỏi liên quan

Hiện nay khi mua bán căn hộ, người nước ngoài thường băn khoăn về nhiều vấn đề liên quan đến chi phí phát sinh khi mua căn hộ. Dưới đây là thông tin giải đáp cho một số câu hỏi thường gặp khi mua căn hộ.

a. Mua căn hộ cần trả những chi phí gì?

Hiện nay khi mua bán căn hộ, các bên sẽ phải thanh toán một số chi phí bắt buộc như sau:

• Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ;
• Thuế thu nhập cá nhân;
• Lệ phí trước bạ: Mức thu là 0,5% (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

b. Người nước ngoài mua và bán lại cho Người nước ngoài khác thì người mua mới sở hữu thời gian bao lâu?

Trường hợp bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm.

c. Trường hợp có tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ thì giải quyết thế nào?

Tham khảo thêm tại: https://phong-partners.com/ch/luat-su-giai-quyet-tranh-chap-mua-ban-can-ho-quan-lien-chieu-da-nang