1. Tranh chấp đất chưa có sổ đỏ có được khởi kiện không?

Câu trả lời là Có thể khởi kiện.

Tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai gồm 02 loại: Tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai.

• Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp (gọi chung là UBND cấp xã).
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Sau khi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất mà không thành thì tùy vào từng trường hợp cụ thể mà được giải quyết như sau:

Trường hợp 1: Có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Trường hợp 2: Không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236;

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (đối tượng khởi kiện là quyết định giải quyết tranh chấp).

• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (đối tượng khởi kiện là quyết định giải quyết tranh chấp).

Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

2. Các loại tranh chấp đất chưa có sổ đỏ thường gặp

Thứ nhất, tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề: Tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề là tranh chấp phát sinh khi các bên không thống nhất được về mốc giới, vị trí, diện tích hoặc đường ranh phân chia quyền sử dụng đất giữa các thửa đất tiếp giáp nhau. Đây là dạng tranh chấp nhằm xác định phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai khi có sự chồng lấn, lấn chiếm hoặc sai lệch giữa thực tế sử dụng và hồ sơ địa chính. Tranh chấp thường xảy ra do mốc giới bị mất, đo đạc không chính xác, bản đồ địa chính cũ có sai sót hoặc một bên xây dựng công trình vượt quá ranh giới đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đây được xem là tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất và bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Thứ hai, tranh chấp đất do lấn chiếm: là trường hợp một bên cho rằng bên còn lại tự ý sử dụng phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác mà không được sự đồng ý của chủ sử dụng đất. Hành vi lấn chiếm có thể thể hiện qua việc xây dựng nhà ở, tường rào, công trình phụ, trồng cây hoặc sử dụng đất vượt quá ranh giới được xác lập theo giấy tờ hoặc thực tế quản lý ổn định. Đây là một dạng tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, vì mục đích cuối cùng là xác định ai có quyền hợp pháp đối với phần diện tích đang bị chiếm giữ. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi phát sinh tranh chấp đất do lấn chiếm, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có quyền khởi kiện để yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ công trình vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Thứ ba, tranh chấp thừa kế đất chưa được cấp sổ: là tranh chấp phát sinh khi người để lại di sản chết nhưng quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), và giữa những người thừa kế không thống nhất được về quyền hưởng di sản hoặc cách phân chia phần đất đó. Loại tranh chấp này thường xảy ra đối với đất sử dụng ổn định lâu năm, đất khai hoang, đất được giao trước đây nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Về bản chất, đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế, không phải tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất theo nghĩa thuần túy, nên không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật tố tụng dân sự. Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, thời điểm mở thừa kế, hàng thừa kế, di chúc (nếu có) và quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế để quyết định việc chia di sản theo đúng quy định pháp luật.

Thứ tư, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng viết tay: là tranh chấp phát sinh khi các bên mua bán quyền sử dụng đất chỉ lập giấy tờ viết tay, không công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, dẫn đến mâu thuẫn về hiệu lực hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán hoặc quyền sang tên sổ đỏ. Loại tranh chấp này thường xảy ra trong các giao dịch cũ, giao dịch giữa người thân quen hoặc khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Về bản chất, đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh từ giao dịch dân sự, không phải tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, nên không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật tố tụng dân sự. Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét thời điểm giao dịch, điều kiện chuyển nhượng, việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, quá trình quản lý sử dụng đất và các quy định về hình thức hợp đồng để quyết định công nhận hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng, đồng thời giải quyết hậu quả pháp lý tương ứng.

Thứ năm, tranh chấp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ: là tranh chấp phát sinh khi chủ sử dụng đất hợp pháp đã cho người khác mượn đất hoặc cho ở nhờ trong một thời gian nhất định nhưng sau đó bên mượn không trả lại đất theo thỏa thuận, hoặc phát sinh mâu thuẫn về quyền tiếp tục sử dụng. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người thân trong gia đình, họ hàng hoặc giữa các bên có quan hệ quen biết, do việc cho mượn, cho ở nhờ chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc giấy tờ đơn giản, không xác lập rõ thời hạn và điều kiện trả lại đất.

Đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh từ quan hệ dân sự (hợp đồng mượn tài sản hoặc thỏa thuận cho ở nhờ), không phải tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất theo nghĩa thuần túy. Vì vậy, không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật tố tụng dân sự. Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của nguyên đơn, thỏa thuận cho mượn hoặc cho ở nhờ, thời điểm phát sinh tranh chấp và quá trình sử dụng thực tế để quyết định buộc trả lại đất, chấm dứt việc sử dụng trái phép và giải quyết nghĩa vụ liên quan (nếu có).

Thứ sáu, tranh chấp ly hôn khi đất chưa được cấp sổ: là trường hợp vợ chồng phát sinh mâu thuẫn và yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn, đồng thời có tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có “sổ đỏ”).

Trong thực tế, loại tranh chấp này thường xảy ra khi đất được khai phá, nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, được cha mẹ cho nhưng chưa làm thủ tục sang tên, hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa thực hiện đăng ký. Khi ly hôn, các bên không thống nhất được việc xác định đó là tài sản chung hay tài sản riêng, giá trị quyền sử dụng đất bao nhiêu, ai là người có quyền tiếp tục quản lý, sử dụng.

Do đất chưa có Giấy chứng nhận nên việc chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng, công sức đóng góp và điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất trở nên phức tạp hơn so với trường hợp đã có sổ đỏ. Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét toàn diện các tài liệu như giấy tờ mua bán, tặng cho, kê khai đăng ký, biên lai nộp thuế, xác nhận của chính quyền địa phương và quá trình sử dụng thực tế để quyết định việc chia tài sản theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình và pháp luật đất đai.

Thứ bảy, quyết định thu hồi đất, bồi thường, cấp Giấy chứng nhận: là trường hợp người sử dụng đất không đồng ý với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước về việc thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc việc từ chối, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dạng tranh chấp này thường phát sinh khi người dân cho rằng việc thu hồi đất không đúng căn cứ pháp luật, mức bồi thường chưa thỏa đáng, sai diện tích, sai đối tượng, hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng bị từ chối giải quyết. Đây là tranh chấp hành chính, do đó người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể thực hiện khiếu nại theo thủ tục hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Những trường hợp trên là các dạng tranh chấp đất đai phổ biến khi thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tùy theo tính chất và quan hệ pháp lý cụ thể của từng vụ việc, cách thức giải quyết và hướng xử lý sẽ có sự khác nhau.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án. Đây là điều kiện tiền tố tụng nhằm tạo cơ hội cho các bên giải quyết mâu thuẫn tại cơ sở.

Hồ sơ yêu cầu hòa giải thường bao gồm:

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).

Kết quả hòa giải:

Trường hợp hòa giải thành: Các bên có trách nhiệm thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận; nếu cần thiết có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền công nhận hoặc điều chỉnh hồ sơ địa chính theo quy định tại khoản 4 Điều 235 Luật ĐĐ năm 2024: “Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định”.

Trường hợp hòa giải không thành: Biên bản hòa giải không thành là căn cứ để các bên thực hiện quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Lưu ý: Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Ví dụ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế hoặc tranh chấp hành chính về đất đai có thể được khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo thủ tục tương ứng.

Bước 2: Khởi kiện tại toà án nhân dân có thẩm quyền

Khi hòa giải không thành hoặc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm có quyền nộp đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật. Việc khởi kiện phải đúng thẩm quyền theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

+ Đơn khởi kiện

+ Biên bản hòa giải không thành tại UBND phường/xã

+ Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất (biên lai thuế, xác nhận của địa phương, giấy tờ mua bán viết tay, di chúc, giấy tờ kê khai…)

+ Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu khởi kiện

+ Căn cước công dân/hộ chiếu

Quy trình giải quyết vụ án tại Tòa án cơ bản gồm các bước sau:

• Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện gửi đơn và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền.
• Tòa án xem xét thụ lý: Sau khi kiểm tra đơn khởi kiện và điều kiện khởi kiện, nếu đủ điều kiện, Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí và tiến hành thụ lý vụ án.
• Thu thập chứng cứ, định giá, thẩm định tại chỗ: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ; có thể trưng cầu giám định, định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất tranh chấp.
• Hòa giải tại Tòa án: Đây là thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự (trừ một số trường hợp theo luật định). Nếu hòa giải thành, Tòa án có thể ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
• Xét xử sơ thẩm: Trường hợp hòa giải không thành, vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm. Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm trong thời hạn luật định.

Việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, xác định đúng yêu cầu khởi kiện và căn cứ pháp lý là yếu tố quyết định đến kết quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính về đất đai

Nếu tranh chấp phát sinh từ quyết định hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước (thu hồi đất, bồi thường, từ chối, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …), người dân có thể:

Trường hợp tranh chấp phát sinh từ quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai (như quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, từ chối, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…), người sử dụng đất có quyền lựa chọn một trong các phương thức bảo vệ quyền lợi theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Cụ thể, người dân có thể khiếu nại đến chính cơ quan đã ban hành quyết định hành chính; khiếu nại tiếp lên cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp; hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng hành chính.

4. Cách chứng minh quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ

 Trong các vụ án tranh chấp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc chứng minh quyền sử dụng đất là yếu tố then chốt, quyết định trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ việc. Người đang sử dụng đất cần cung cấp được tài liệu, chứng cứ thể hiện quá trình quản lý, sử dụng hợp pháp và ổn định của mình.

Các loại chứng cứ thường được sử dụng gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ (giấy tờ kê khai, đăng ký, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước đây);
• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho viết tay (dù chưa công chứng, chứng thực);
• Biên lai, chứng từ nộp thuế sử dụng đất, thuế nhà đất;
• Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
• Lời khai của nhân chứng là người sinh sống lâu năm tại địa phương;
• Bản đồ địa chính, trích lục hồ sơ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp đất qua các thời kỳ.

Trường hợp người sử dụng đất chứng minh được việc sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Tòa án có thể xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho người đang trực tiếp quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

5. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận không áp dụng chung cho mọi trường hợp mà phụ thuộc vào bản chất pháp lý của từng loại tranh chấp, ví dụ:

Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp quyền sử dụng đất thuần túy): Căn cứ khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, “tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai” không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vào bất cứ thời điểm nào mà không bị giới hạn bởi thời hiệu.

Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả hợp đồng viết tay): Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: Căn cứ Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (tức là thời điểm người để lại di sản chết). Hết thời hạn nêu trên, nếu không có người yêu cầu chia di sản thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý thì di sản được giải quyết theo quy định của pháp luật về chiếm hữu và xác lập quyền sở hữu.

6. Án phí và chi phí khi khởi kiện

Khi khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, bên khởi kiện cần dự liệu trước các khoản án phí và chi phí tố tụng phát sinh. Việc nắm rõ cơ chế tính toán sẽ giúp chủ động tài chính.

Cách tính án phí theo giá trị tranh chấp

Án phí trong vụ án dân sự về đất đai được xác định theo giá trị tài sản tranh chấp và áp dụng theo quy định của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

• Nếu tranh chấp không có giá ngạch (ví dụ: yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất mà không xác định được giá trị cụ thể), án phí được tính theo mức án phí không có giá ngạch.
• Nếu tranh chấp có giá ngạch (ví dụ: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu thanh toán tiền, chia giá trị quyền sử dụng đất…), án phí được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tranh chấp, theo các bậc thang lũy tiến do pháp luật quy định.

Người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí khi Tòa án thông báo thụ lý vụ án. Sau khi bản án có hiệu lực, án phí sẽ được phân bổ theo mức độ chấp nhận yêu cầu của các bên.

Chi phí định giá, thẩm định tại chỗ

Trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, Tòa án cần tiến hành định giá tài sản hoặc xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định hiện trạng sử dụng đất, ranh giới, diện tích thực tế.

Chi phí này bao gồm:

+ Chi phí cho Hội đồng định giá tài sản;

+ Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng;

+ Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

Thông thường, bên yêu cầu định giá hoặc bên có nghĩa vụ chứng minh sẽ phải tạm ứng chi phí này. Sau khi vụ án kết thúc, Tòa án sẽ quyết định bên nào phải chịu chi phí tương ứng.

7. Những rủi ro thường gặp khi tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Tranh chấp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do thiếu căn cứ sở hữu rõ ràng. Một số rủi ro phổ biến gồm:

Không đủ chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất: Người sử dụng đất không lưu giữ được giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy mua bán viết tay, biên lai nộp thuế, xác nhận của chính quyền địa phương hoặc tài liệu thể hiện quá trình sử dụng ổn định, liên tục. Khi xảy ra tranh chấp, việc thiếu chứng cứ sẽ khiến yêu cầu khởi kiện không có cơ sở vững chắc, thậm chí có thể bị Tòa án bác yêu cầu do không chứng minh được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nhầm lẫn giữa tranh chấp dân sự và tranh chấp hành chính: Việc xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp (ví dụ: tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau nhưng lại khiếu kiện quyết định hành chính, hoặc ngược lại) có thể dẫn đến việc nộp đơn sai cơ quan có thẩm quyền. Hệ quả là hồ sơ bị trả lại, yêu cầu không được thụ lý hoặc vụ án bị đình chỉ, làm kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Không thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là điều kiện khởi kiện theo quy định pháp luật. Nếu người khởi kiện không thực hiện hoặc không có biên bản hòa giải hợp lệ, Tòa án có thể trả lại đơn hoặc từ chối thụ lý vụ án. Điều này không chỉ làm mất thời gian mà còn ảnh hưởng đến tiến độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Đất nằm trong quy hoạch hoặc thuộc diện lấn chiếm Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch, có quyết định thu hồi hoặc bị xác định là đất lấn chiếm, sử dụng trái phép thì người đang sử dụng đất có thể không được công nhận quyền sử dụng đất, dù đã quản lý, sử dụng thực tế trong thời gian dài. Đây là rủi ro lớn vì có thể dẫn đến việc không được cấp Giấy chứng nhận, không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc yêu cầu trả lại đất theo quy định pháp luật.

Giao dịch viết tay không đủ điều kiện công nhận: Nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ lập giấy viết tay, không công chứng, chứng thực theo quy định. Nếu giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức, chủ thể hoặc điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai và dân sự, Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phát sinh thêm tranh chấp về tiền, lãi, chi phí đầu tư trên đất và quyền lợi thực tế đã bỏ ra.

Việc nhận diện sớm các rủi ro pháp lý sẽ giúp người sử dụng đất chủ động rà soát hồ sơ, bổ sung chứng cứ và lựa chọn đúng hướng giải quyết ngay từ đầu, hạn chế sai sót thủ tục, tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu nguy cơ bị bất lợi khi khởi kiện.

8. Những lưu ý khi giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ?

Giải quyết tranh chấp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi sự cẩn trọng và chuẩn bị kỹ lưỡng. Để hạn chế rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau:

Thứ nhất, xác định đúng loại tranh chấp: Trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định chính xác loại tranh chấp đang phát sinh. Đây là bước làm rõ bản chất pháp lý của vụ việc: là tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp thừa kế, tranh chấp đòi lại đất cho mượn, hay khiếu kiện quyết định hành chính về đất đai.

Việc xác định đúng loại tranh chấp sẽ quyết định:

• Cơ quan có thẩm quyền giải quyết (Tòa án dân sự hay Tòa án hành chính);
• Có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã hay không;
• Thời hiệu khởi kiện có áp dụng hay không;
• Phương án thu thập chứng cứ và hướng bảo vệ quyền lợi.

Nếu xác định sai quan hệ pháp luật, hồ sơ có thể bị trả lại, vụ án bị đình chỉ hoặc kéo dài không cần thiết, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Thứ hai, kiểm tra điều kiện khởi kiện: Trước khi nộp đơn ra Tòa án, người có yêu cầu cần rà soát đầy đủ các điều kiện khởi kiện theo quy định pháp luật. Đây là bước quan trọng nhằm bảo đảm vụ án được thụ lý và giải quyết đúng trình tự.

Cụ thể, cần kiểm tra:

• Thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền theo loại việc và theo lãnh thổ.
• Tư cách khởi kiện: Người khởi kiện phải là người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm hoặc người đại diện hợp pháp.
• Thời hiệu khởi kiện: Đối với một số loại tranh chấp như hợp đồng hoặc thừa kế, cần bảo đảm vẫn còn thời hiệu theo luật định.
• Điều kiện hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, phải có biên bản hòa giải không thành theo đúng quy định trước khi khởi kiện.
• Hồ sơ, tài liệu kèm theo đơn khởi kiện: Cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, giấy tờ chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.Thứ ba, chuẩn bị đầy đủ chứng cứ.

Thứ ba, chuẩn bị đầy đủ chứng cứ: Trong các vụ tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, chứng cứ là yếu tố quyết định đến khả năng được Tòa án chấp nhận yêu cầu. Người khởi kiện cần chủ động rà soát và thu thập toàn bộ tài liệu liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Các chứng cứ cần lưu ý gồm: giấy tờ về nguồn gốc đất qua các thời kỳ; giấy mua bán, chuyển nhượng viết tay; giấy tặng cho; biên lai nộp thuế; hồ sơ kê khai đăng ký; xác nhận của chính quyền địa phương; lời khai của người làm chứng; bản đồ địa chính, trích lục hồ sơ đất đai… Việc chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai và không có tranh chấp trong thời gian dài là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước Tòa án.

Thứ tư, lưu ý thời hiệu khởi kiện: Tùy từng loại tranh chấp mà thời hiệu có thể khác nhau hoặc không áp dụng. Việc nộp đơn sau khi hết thời hiệu có thể khiến yêu cầu không được Tòa án chấp nhận.

Thứ năm, cân nhắc phương án hòa giải, thương lượng: Bên cạnh việc khởi kiện ra Tòa án, các bên nên cân nhắc phương án hòa giải, thương lượng để giải quyết tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, việc đạt được thỏa thuận sẽ giúp tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí tố tụng và hạn chế căng thẳng, mâu thuẫn kéo dài, đặc biệt khi các bên có quan hệ trong gia đình, láng giềng. Hòa giải thành không chỉ giúp các bên chủ động kiểm soát kết quả giải quyết mà còn tránh được rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình xét xử.

Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu, từ xác định đúng loại tranh chấp, kiểm tra điều kiện khởi kiện, thu thập chứng cứ đến cân nhắc phương án thương lượng, sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra đúng hướng, hạn chế kéo dài và bảo đảm tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.