1. Tranh chấp đất đai khi ly hôn là gì?

Tranh chấp đất đai khi ly hôn là việc vợ chồng không đạt được sự thống nhất về quyền sử dụng đất trong quá trình Tòa án giải quyết ly hôn. Đây là dạng tranh chấp tài sản phát sinh đồng thời với yêu cầu chấm dứt quan hệ hôn nhân. Nội dung tranh chấp thường bao gồm:

Thứ nhất, xác định đất là tài sản chung hay tài sản riêng: Tranh chấp xác định đất là tài sản chung hay tài sản riêng là trường hợp vợ chồng không thống nhất về tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất khi ly hôn hoặc khi phát sinh tranh chấp tài sản trong thời kỳ hôn nhân. Một bên cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, có sự đóng góp của cả hai, trong khi bên còn lại khẳng định đó là tài sản riêng của mình, có trước hôn nhân hoặc được tặng cho, thừa kế riêng. Tranh chấp này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì nếu được xác định là tài sản chung thì sẽ được chia theo nguyên tắc luật định, còn nếu là tài sản riêng thì không bị chia khi ly hôn (trừ trường hợp đã nhập vào tài sản chung). Khi giải quyết, Tòa án sẽ căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản, nguồn gốc tiền mua đất, ý chí của người tặng cho, thỏa thuận của vợ chồng và các chứng cứ liên quan để xác định đúng bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất.

Thứ hai, xác định giá trị quyền sử dụng đất: Là tranh chấp xác định giá trị quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh khi các bên không thống nhất được về giá trị bằng tiền của quyền sử dụng một thửa đất tại thời điểm giải quyết vụ việc. Bản chất của tranh chấp không phải là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, mà là tranh chấp về mức giá của quyền sử dụng đất để làm căn cứ phân chia tài sản hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai khi ly hôn, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất là bước quan trọng để làm căn cứ chia tài sản. Giá trị này không chỉ ảnh hưởng đến tỷ lệ phân chia mà còn quyết định nghĩa vụ thanh toán chênh lệch nếu một bên nhận toàn bộ thửa đất. Thông thường, giá trị quyền sử dụng đất được xác định thông qua thỏa thuận của các bên. Nếu không thỏa thuận được, Tòa án sẽ tiến hành định giá tài sản theo thủ tục tố tụng, có thể thành lập Hội đồng định giá hoặc trưng cầu cơ quan chuyên môn. Việc định giá căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án, vị trí thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, hiện trạng sử dụng và các yếu tố pháp lý liên quan. Việc xác định đúng và sát giá trị thực tế của quyền sử dụng đất sẽ bảo đảm việc chia tài sản được công bằng, minh bạch và hạn chế phát sinh khiếu nại, kháng cáo sau này.

Thứ ba, tỷ lệ phân chia quyền sử dụng đất: Tranh chấp phân chia quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh khi vợ chồng không thỏa thuận được về việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung khi chấm dứt quan hệ hôn nhân.

Tranh chấp này không phải là xác định ai là người có quyền sử dụng đất (vì đất đã được xác định là tài sản chung), mà là tranh chấp về cách thức và tỷ lệ phân chia quyền sử dụng đất. Sau khi đã xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung và đã định giá tài sản, Tòa án sẽ tiến hành phân chia theo nguyên tắc quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình. Nguyên tắc chung là chia đôi nhưng có xem xét các yếu tố như: công sức đóng góp của mỗi bên, hoàn cảnh gia đình, lỗi của mỗi bên trong việc làm tan vỡ hôn nhân, cũng như bảo đảm quyền lợi chính đáng của phụ nữ và con chưa thành niên.

Việc phân chia có thể thực hiện theo các phương thức sau:

• Chia bằng hiện vật: Nếu thửa đất có thể tách thửa theo quy định pháp luật và điều kiện thực tế cho phép, Tòa án có thể chia mỗi bên một phần quyền sử dụng đất tương ứng.
• Giao cho một bên sử dụng: Trong trường hợp không thể chia bằng hiện vật, Tòa án có thể giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho một bên sở hữu, đồng thời buộc bên đó thanh toán lại cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch tương ứng.
• Bán tài sản để chia tiền: Nếu các bên không có nhu cầu sử dụng hoặc không thể thanh toán chênh lệch, tài sản có thể được bán để chia theo tỷ lệ được xác định.

Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở là nơi ở duy nhất của con chưa thành niên, Tòa án sẽ ưu tiên bảo đảm điều kiện sống ổn định cho con. Việc phân chia quyền sử dụng đất sau ly hôn cần được thực hiện thận trọng, đúng quy định pháp luật và cân nhắc đầy đủ yếu tố thực tế nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Thứ tư, quyền tiếp tục quản lý, sử dụng đất: là việc xác định bên nào được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất sau khi Tòa án đã giải quyết việc phân chia tài sản. Trong thực tế, không phải lúc nào đất cũng được chia đôi về mặt diện tích. Nếu không thể tách thửa hoặc một bên có nhu cầu sử dụng thực tế cao hơn, Tòa án có thể giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho một bên và yêu cầu thanh toán phần giá trị tương ứng cho bên còn lại. Khi đó, người được giao đất sẽ có quyền quản lý, sử dụng ổn định và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… theo quy định pháp luật sau khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Trường hợp quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở là nơi ở duy nhất của con chưa thành niên, Tòa án thường ưu tiên giao quyền tiếp tục quản lý, sử dụng cho người trực tiếp nuôi con nhằm bảo đảm điều kiện sống ổn định cho con. Ngoài ra, trong thời gian chờ thi hành án hoặc chưa hoàn tất việc thanh toán chênh lệch, có thể phát sinh tranh chấp về việc ai được quyền sử dụng thực tế. Vì vậy, bản án hoặc quyết định của Tòa án cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên để tránh phát sinh tranh chấp mới. Việc xác định rõ quyền tiếp tục quản lý, sử dụng đất sau ly hôn giúp bảo đảm tính ổn định, minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

Lưu ý: Việc giải quyết sẽ được Tòa án xem xét đồng thời trong vụ án ly hôn nếu có yêu cầu chia tài sản.

2. Nguyên tắc chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

Khi ly hôn, quyền sử dụng đất được giải quyết theo các nguyên tắc chung về chia tài sản của vợ chồng, đồng thời phải bảo đảm tính ổn định trong quản lý, sử dụng đất và quyền lợi của các thành viên trong gia đình. Cụ thể như sau:

i. Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên: Vợ chồng có quyền tự thỏa thuận về việc chia quyền sử dụng đất. Nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của con chưa thành niên thì Tòa án sẽ công nhận. Đây là nguyên tắc ưu tiên hàng đầu vì thể hiện quyền tự định đoạt của các bên.

ii. Tài sản chung chia đôi nhưng có xem xét các yếu tố liên quan

Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung nếu được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân: Theo nguyên tắc của pháp luật hôn nhân và gia đình, mọi tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp đều được suy đoán là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi có căn cứ chứng minh là tài sản riêng.

Đối với quyền sử dụng đất, việc “tạo lập trong thời kỳ hôn nhân” được hiểu là:

• Được nhận chuyển nhượng (mua bán) trong thời kỳ hôn nhân.
• Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân.
• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân (nếu nguồn gốc hình thành cũng thuộc thời kỳ này).

Điểm quan trọng cần lưu ý là: Việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người không làm thay đổi bản chất tài sản nếu đất được tạo lập từ nguồn tài sản chung. Trong trường hợp này, người cho rằng đó là tài sản riêng phải có nghĩa vụ chứng minh. Ngoài ra, thời điểm xác định tài sản chung không chỉ căn cứ vào thời điểm cấp sổ đỏ mà còn xem xét nguồn tiền, nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất. Nếu tiền mua đất là thu nhập chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì quyền sử dụng đất đó vẫn được coi là tài sản chung. Việc xác định đúng thời điểm và nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất là yếu tố then chốt

Nguyên tắc chia: chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố như công sức đóng góp, hoàn cảnh mỗi bên, lỗi vi phạm nghĩa vụ vợ chồng, quyền lợi con chưa thành niên

iii. Bảo đảm quyền lợi chính đáng trong sản xuất, kinh doanh và cư trú

Nếu quyền sử dụng đất gắn liền với hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc là nơi ở duy nhất của gia đình, Tòa án sẽ cân nhắc giao đất cho người có điều kiện tiếp tục sử dụng hiệu quả, đồng thời buộc thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại.

Trong trường hợp có con chưa thành niên, việc giao quyền sử dụng đất thường ưu tiên cho người trực tiếp nuôi con để bảo đảm ổn định chỗ ở.

iv. Tài sản riêng không bị chia

Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó và không bị chia khi ly hôn, trừ trường hợp đã nhập vào tài sản chung hoặc có sự đầu tư làm tăng giá trị từ tài sản chung.

v. Ưu tiên chia bằng hiện vật nếu có thể

Nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật đất đai, Tòa án có thể chia bằng hiện vật. Trường hợp không thể chia bằng hiện vật, một bên sẽ nhận toàn bộ quyền sử dụng đất và thanh toán phần giá trị tương ứng cho bên còn lại.

3. Trường hợp đất chưa có sổ đỏ khi ly hôn

Khi ly hôn mà quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), việc giải quyết tranh chấp thường phức tạp và dễ phát sinh mâu thuẫn hơn so với trường hợp đất đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, việc chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc tài sản đó không được xem xét phân chia. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ tiến hành xem xét toàn diện nhiều yếu tố để xác định có đủ căn cứ công nhận quyền sử dụng đất hay không và xác định đó là tài sản chung hay tài sản riêng.

Trước hết, Tòa án sẽ làm rõ nguồn gốc đất như đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, được cha mẹ cho tặng, được khai hoang sử dụng ổn định lâu dài hay được Nhà nước giao nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất cũng là căn cứ quan trọng để xác định tài sản hình thành trước hay trong thời kỳ hôn nhân. Nếu đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc có thể được xem là tài sản chung, trừ khi có chứng cứ chứng minh là tài sản riêng.

Bên cạnh đó, quá trình sử dụng thực tế cũng được xem xét, bao gồm việc sử dụng có ổn định, liên tục, công khai hay không; có xảy ra tranh chấp với người khác không; có vi phạm quy hoạch hoặc lấn chiếm đất công không. Tòa án cũng đánh giá công sức đóng góp của mỗi bên trong việc tạo lập, quản lý, cải tạo hoặc đầu tư làm tăng giá trị đất trong thời kỳ hôn nhân.

Nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai, Tòa án có thể công nhận quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp và tiến hành phân chia theo nguyên tắc chia tài sản khi ly hôn. Ngược lại, nếu đất không đủ điều kiện được công nhận, Tòa án có thể chỉ xem xét phần giá trị đầu tư, công sức đóng góp của các bên để giải quyết quyền lợi tương ứng.

4. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai khi ly hôn

Bước 1: Nộp đơn ly hôn

Người yêu cầu ly hôn nộp đơn tại Tòa án có thẩm quyền, kèm theo yêu cầu chia tài sản là quyền sử dụng đất.

Bước 2: Cung cấp chứng cứ

+ Giấy đăng ký kết hôn (bản gốc)

+ Căn cước công dân/hộ chiếu của vợ và chồng

+ Giấy khai sinh của con (bản sao)

+ Ý kiến của con trên 7 tuổi

+ Tài liệu chứng cứ để yêu cầu chia tài sản là nhà đất (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có trong trường hợp đã được cấp giấy) hoặc Hợp đồng mua bán, giấy tặng cho hoặc hồ sơ thừa kế, biên lai nộp thuế, xác nhận của địa phương về việc sinh sống ổn định lâu dài …

+ Tài liệu chứng minh công sức đóng góp

Bước 3: Thẩm định, định giá tài sản

Tòa án có thể: tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, yêu cầu định giá quyền sử dụng đất, thu thập hồ sơ địa chính …

Bước 4: Xét xử và ra bản án

Tòa án có thể sẽ tuyên nội dung như sau: Ai được quyền sử dụng đất, chia hiện vật hoặc chia theo giá trị, nghĩa vụ thanh toán chênh lệch (nếu có)

5. Những khó khăn thường gặp khi giải quyết tranh chấp đất đai khi ly hôn

Thứ nhất, đất đứng tên một người nhưng là tài sản chung: Đây là khó khăn rất phổ biến trong các vụ án ly hôn có tranh chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều thửa đất được cấp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, trong khi nguồn tiền mua đất lại được hình thành từ thu nhập chung trong thời kỳ hôn nhân. Khi phát sinh ly hôn, người đứng tên thường cho rằng đó là tài sản riêng của mình, còn bên kia phải chứng minh đây là tài sản chung.

Vấn đề khó khăn nằm ở chỗ pháp luật đất đai ghi nhận người đứng tên trên Giấy chứng nhận là người có quyền sử dụng đất, nhưng pháp luật hôn nhân và gia đình lại quy định tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được suy đoán là tài sản chung. Sự “xung đột” này khiến việc chứng minh bản chất tài sản trở nên phức tạp.

Trong trường hợp này, Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào tên trên Giấy chứng nhận mà còn xem xét:

• Thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc được cấp đất.
• Nguồn tiền dùng để tạo lập quyền sử dụng đất.
• Quá trình quản lý, sử dụng và đóng góp của mỗi bên.
• Lời khai và các tài liệu chứng minh khác.

Nếu không có chứng cứ rõ ràng về nguồn tiền hoặc công sức đóng góp, bên không đứng tên sẽ gặp bất lợi lớn. Ngược lại, nếu người đứng tên không chứng minh được đó là tài sản riêng (ví dụ được tặng cho riêng, thừa kế riêng), Tòa án có thể xác định đây là tài sản chung và đưa vào phân chia khi ly hôn.

Vì vậy, khó khăn cốt lõi trong trường hợp này là vấn đề chứng minh nguồn gốc và bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất, chứ không đơn thuần là việc ai là người đứng tên trên sổ đỏ.

Thứ hai, đất do cha mẹ cho nhưng không rõ cho chung hay riêng: Trong thực tế, nhiều trường hợp cha mẹ cho đất bằng lời nói, giao đất để ở hoặc lập giấy tặng cho nhưng không ghi rõ là cho riêng con ruột hay cho chung cả hai vợ chồng. Khi hôn nhân đổ vỡ, mỗi bên thường đưa ra cách hiểu khác nhau về ý chí của người tặng cho.

Khó khăn lớn nhất nằm ở việc xác định ý chí tặng cho ban đầu. Nếu cha mẹ cho riêng con mình thì đó là tài sản riêng và không bị chia khi ly hôn. Ngược lại, nếu cho chung vợ chồng thì được xác định là tài sản chung và phải chia theo nguyên tắc chia tài sản chung.

Trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ xem xét các yếu tố như:

• Nội dung văn bản tặng cho (nếu có), có ghi rõ cho riêng hay không.
• Thời điểm tặng cho (trước hay trong thời kỳ hôn nhân).
• Việc ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
• Lời khai của cha mẹ và các bên liên quan.
• Quá trình sử dụng, quản lý và đầu tư vào thửa đất.

Nếu không có văn bản thể hiện rõ ý chí cho riêng, và đất được tặng trong thời kỳ hôn nhân, nhiều trường hợp Tòa án có xu hướng xác định là tài sản chung, đặc biệt khi cả hai vợ chồng cùng quản lý, sử dụng ổn định và cùng đầu tư xây dựng nhà ở.

Do đó, điểm mấu chốt trong dạng tranh chấp này là chứng minh ý chí của người tặng cho tại thời điểm giao đất. Việc thiếu văn bản rõ ràng hoặc không chuẩn bị chứng cứ đầy đủ có thể khiến quyền lợi của một bên bị ảnh hưởng đáng kể khi Tòa án giải quyết.

Thứ ba, giao dịch mua bán bằng giấy viết tay: Nhiều trường hợp vợ chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng giấy viết tay, không công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Khi ly hôn, nếu phát sinh tranh chấp, việc chứng minh tính hợp pháp của giao dịch sẽ gặp nhiều khó khăn. Lúc này, Tòa án sẽ phải xem xét thời điểm giao dịch, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, việc thanh toán tiền, sự công khai và ổn định trong sử dụng… Nếu giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật đất đai, nguy cơ bị tuyên vô hiệu là có thể xảy ra. Khi đó, việc phân chia tài sản không chỉ dừng ở việc chia đất mà còn liên quan đến xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu, hoàn trả tiền, xác định thiệt hại, làm cho vụ việc trở nên phức tạp và kéo dài.

Thứ tư, không đủ chứng cứ chứng minh công sức đóng góp: Khi chia tài sản chung, Tòa án không chỉ áp dụng nguyên tắc chia đôi mà còn xem xét công sức đóng góp của mỗi bên trong việc tạo lập, duy trì và phát triển tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người không lưu giữ chứng từ, giấy tờ thể hiện nguồn tiền mua đất, chi phí xây dựng, cải tạo hoặc đầu tư. Việc không có chứng cứ cụ thể khiến yêu cầu chia theo tỷ lệ cao hơn rất khó được chấp nhận. Trong nhiều trường hợp, nếu không chứng minh được đóng góp vượt trội, Tòa án sẽ áp dụng nguyên tắc chia tương đối ngang bằng. Điều này có thể gây bất lợi cho bên thực tế bỏ ra nhiều công sức, tiền bạc hơn nhưng không có tài liệu chứng minh.

6. Các câu hỏi liên quan

• Đất chưa có sổ đỏ có được coi là tài sản chung không? Việc chưa có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc không được chia. Nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất được tạo lập hợp pháp trong thời kỳ hôn nhân và đủ điều kiện được công nhận, Tòa án vẫn có thể đưa vào giải quyết khi ly hôn.
• Khi ly hôn có bắt buộc chia đôi đất không? Nguyên tắc là chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố như: công sức đóng góp, hoàn cảnh của mỗi bên, lỗi trong vi phạm nghĩa vụ vợ chồng và bảo đảm quyền lợi của con chưa thành niên. Vì vậy, không phải mọi trường hợp đều theo nguyên tắc chi đôi.
•  Ai có nghĩa vụ chứng minh đất là tài sản riêng? Người cho rằng tài sản là tài sản riêng của mình phải có nghĩa vụ chứng minh. Nếu không chứng minh được, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân sẽ được suy đoán là tài sản chung.
• Đất không đủ điều kiện tách thửa thì giải quyết thế nào? Nếu không thể chia bằng hiện vật, Tòa án có thể giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho một bên và buộc thanh toán lại cho bên còn lại phần giá trị tương ứng.
• Người nuôi con có được ưu tiên nhận đất không? Không có quy định mặc nhiên ưu tiên, nhưng Tòa án có thể xem xét điều kiện chỗ ở, quyền lợi của con chưa thành niên để quyết định giao đất cho người trực tiếp nuôi con nếu phù hợp thực tế.