1. Đính chính sổ đỏ là gì?

Đính chính sổ đỏ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện sửa chữa, điều chỉnh các thông tin bị sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp cho người sử dụng đất. Việc đính chính không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất, không làm phát sinh hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, mà chỉ nhằm bảo đảm thông tin trên sổ đỏ phù hợp với hồ sơ pháp lý và thực tế sử dụng đất.

Cần phân biệt:

+ Đính chính sổ đỏ: sửa lỗi kỹ thuật, lỗi thông tin.

+ Cấp đổi sổ đỏ: thay đổi hình thức Giấy chứng nhận, cập nhật thông tin lớn.

+ Thu hồi và cấp lại sổ đỏ: áp dụng trong trường hợp Giấy chứng nhận cấp sai nghiêm trọng.

Phân biệt đính chính sổ đỏ với cấp đổi, thu hồi và cấp lại

2. Trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Phần Phần XIV Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp sổ đỏ được đính chính và quy trình thủ tục đính chính sổ đỏ như sau:

Bước 1: Xác định trường hợp phát sinh sai sót

Việc đính chính Giấy chứng nhận được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót;

- Người được cấp Giấy chứng nhận tự phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận cấp lần đầu;

- Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Việc xác định đúng trường hợp phát sinh sai sót là căn cứ để xác định nơi nộp hồ sơ và cơ quan xử lý.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đính chính Giấy chứng nhận

Hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18);

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy tờ chứng minh nội dung sai sót (giấy tờ nhân thân, hồ sơ đo đạc, hồ sơ pháp lý về thửa đất…);

+ Văn bản ủy quyền hợp pháp (nếu nộp hồ sơ thông qua người đại diện).

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận

Tùy từng trường hợp, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại: Bộ phận Một cửa nơi có đất; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp sai sót do cơ quan nhà nước phát hiện, người được cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo thông báo yêu cầu nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 4: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm:

+ Kiểm tra thành phần hồ sơ;

+ Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả;

+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện theo quy định.

+ Sau khi tiếp nhận hợp lệ, hồ sơ được chuyển đến cơ quan chuyên môn có thẩm quyền xử lý.

Bước 5: Kiểm tra, xác định nội dung và nguyên nhân sai sót

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện:

+ Kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Lập biên bản kết luận về nội dung sai sót và nguyên nhân sai sót;

+ Xác định hình thức xử lý phù hợp: đính chính trực tiếp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.

Bước 6: Thực hiện đính chính hoặc cấp mới Giấy chứng nhận

Tùy theo tính chất sai sót:

+ Xác nhận nội dung đính chính trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp; hoặc

+ Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thẩm quyền.

Bước 7: Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai

+ Sau khi đính chính hoặc cấp mới Giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện:

+ Chỉnh lý hồ sơ địa chính;

+ Cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định.

Bước 8: Trả kết quả cho người sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận đã được đính chính; hoặc

+ Giấy chứng nhận mới được cấp lại (nếu có), tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc Bộ phận Một cửa theo lịch hẹn.

3. Thời hạn thực hiện

Căn cứ Tiểu mục 2 Mục A Phần 5 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp thông thường là từ 07 đến 10 ngày làm việc, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không bao gồm thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và các khoảng thời gian khác theo quy định.

4. Hồ sơ đính chính sổ đỏ cần chuẩn bị

Hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18);

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy tờ chứng minh nội dung sai sót (giấy tờ nhân thân, hồ sơ đo đạc, hồ sơ pháp lý về thửa đất…);

+ Văn bản ủy quyền hợp pháp (nếu nộp hồ sơ thông qua người đại diện).

5. Những lưu ý quan trọng khi đính chính sổ đỏ

Một là, Cần xác định đúng bản chất sai sót (sai thông tin, sai kỹ thuật hay sai sót nghiêm trọng) để lựa chọn đúng thủ tục pháp lý tương ứng; tránh nhầm lẫn giữa đính chính, cấp đổi hoặc thu hồi – cấp lại Giấy chứng nhận.

Hai là, hồ sơ đính chính cần kèm theo giấy tờ chứng minh sai sót rõ ràng, thống nhất và phù hợp với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính nhằm hạn chế việc bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian giải quyết. Trường hợp sai sót liên quan đến diện tích, loại đất hoặc mục đích sử dụng đất, hồ sơ pháp lý phức tạp hoặc thiếu giấy tờ chứng minh, người sử dụng đất cần đặc biệt thận trọng vì các sai sót này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với thửa đất.

Ba là, kiểm tra kỹ toàn bộ thông tin trên Giấy chứng nhận trước khi ký nhận kết quả, bao gồm thông tin người sử dụng đất, thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng và tài sản gắn liền với đất.

Bốn là, nếu có nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc cơ quan đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận, giải quyết hồ sơ, cần rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý và phương án xử lý trước khi tiếp tục thực hiện thủ tục.

Năm là, nên thực hiện đính chính sổ đỏ sớm ngay khi phát hiện sai sót nhằm hạn chế rủi ro pháp lý, đặc biệt khi chuẩn bị thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất. Trong trường hợp cần thiết, người sử dụng đất nên tham vấn luật sư chuyên về đất đai để được hướng dẫn phù hợp

6. Câu hỏi thường gặp

- Đính chính sổ đỏ có phải cấp sổ mới không? Không, thông tin được chỉnh sửa trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

- Đính chính sổ đỏ mất bao lâu? Trung bình từ 7–10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không bao gồm thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và các khoảng thời gian khác theo quy định.

- Sai diện tích sổ đỏ có bị thu hồi không? Chỉ thu hồi nếu việc cấp sổ ban đầu sai nghiêm trọng, không đủ điều kiện.

- Những sai sót nào trên sổ đỏ được đính chính? Các sai sót thường gặp gồm: sai họ tên, năm sinh, số CMND/CCCD; sai diện tích, số thửa, tờ bản đồ; sai mục đích sử dụng đất; sai thông tin về tài sản gắn liền với đất.

- Ai có quyền yêu cầu đính chính sổ đỏ? Người được cấp Giấy chứng nhận hoặc người đại diện hợp pháp của họ có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đính chính.

- Đính chính sổ đỏ có cần đo đạc lại đất không? Chỉ cần đo đạc lại khi sai sót liên quan đến ranh giới, diện tích thửa đất và cơ quan có thẩm quyền thấy cần thiết để xác minh.

- Đính chính sổ đỏ khác gì với cấp đổi sổ đỏ? Đính chính chỉ sửa thông tin sai sót trên sổ đã cấp; còn cấp đổi sổ đỏ là việc cấp Giấy chứng nhận mới trong các trường hợp theo quy định (thay đổi hình thức, hư hỏng, đo đạc lại toàn bộ…).