Mục lục bài viết:
- 1. Giao đất là gì? Cho thuê đất là gì?
- 2. Đối tượng thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 3. Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 4. Trình tự, thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 5. Cách thức thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 6. Thời hạn giải quyết thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 7. Cơ quan thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- 8. Câu hỏi liên quan đến thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
Thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất là vấn đề được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm. Hiểu rõ quy trình và quy định mới nhất sẽ giúp người dân, doanh nghiệp sử dụng đất đúng pháp luật, tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro. Hãy cùng Phong & Partners tìm hiểu chi tiết các bước thực hiện và quy định mới nhất trong bài viết dưới đây.
1. Giao đất là gì? Cho thuê đất là gì?
Theo quy định tại Khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Theo quy định khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Cả hai hình thức giao đất và cho thuê đất đều nhằm bảo đảm việc quản lý, khai thác quỹ đất hợp lý, vừa bảo vệ quyền lợi người sử dụng vừa phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Việc phân biệt rõ hai hình thức này là cần thiết để người dân, doanh nghiệp nắm chắc quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó triển khai đầu tư, sản xuất, kinh doanh hiệu quả, đúng pháp luật.
2. Đối tượng thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
Đối tượng được thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất khá đa dạng, bao gồm: cá nhân, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và cả người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn theo Mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;
Mẫu số 02: Tải về tại đây
- Một trong các giấy tờ sau đây:
(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính hoặc bản sao; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu).
(ii) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai (bản chính hoặc bản sao; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu).
(iii) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ (bản chính hoặc bản sao; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu).
.png)
4. Trình tự, thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
Bước 1: Người đề nghị nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công.
- Khi nộp hồ sơ, người nộp hồ sơ được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
- Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực;
- Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã;
Bước 2: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã thực hiện:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh có nhiệm vụ cung cấp thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai và lập trích lục bản đồ địa chính khi hồ sơ đầy đủ, hợp lệ;
- Hướng dẫn người dân bổ sung trích đo địa chính hoặc làm lại hồ sơ/nộp hồ sơ tại xã nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc thửa đất chưa có bản đồ địa chính;
- Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa;
- Chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có);
- Hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, hồ sơ;
- Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định.
Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét ban hành quyết định chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất.
Bước 4: Áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
(i) Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất:
- Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã chuyển Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định; xác định tiền thuê đất phải nộp một số năm đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản. Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã.
(ii) Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể:
- Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã: Tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã xem xét, ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
- Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã chuyển Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định; xác định tiền thuê đất phải nộp một số năm đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản. Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã.
Bước 5: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã:
- Trình hoặc chuyển cấp có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai;
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Việc bàn giao đất trên thực địa thực hiện theo Mẫu số 24 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Bước 6: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai:
- Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp thuộc thẩm quyền được giao theo quy định của pháp luật đất đai.
- Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và chuyển Giấy chứng nhận cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả.
5. Cách thức thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
(i) Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.
(ii) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
(iii) Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
6. Thời hạn giải quyết thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục chuyển hình thức giao đất/cho thuê đất không quá 15 ngày.
Các cơ quan liên quan đến quá trình thực hiện trình tự, thủ tục chuyển hình thức giao đất/cho thuê đất không được quy định thêm thủ tục và không được thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác ngoài thủ tục quy định nêu trên.
7. Cơ quan thực hiện thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã.
- Cơ quan phối hợp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Cơ quan thuế.
8. Câu hỏi liên quan đến thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất
(i) Chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất có phải đăng ký biến động không?
Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định về đăng ký biến động như sau:
“Điều 133. Đăng ký biến động
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
[...]
h) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;”
Như vậy, thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất sẽ phải thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi.
(ii) Căn cứ giao đất, cho thuê đất thế nào?
Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ Nhà nước giao đất, cho thuê đất như sau:
• Văn bản phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
• Không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất
• Trường hợp quyết định, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án có tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án đầu tư, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thì việc chấp thuận chủ đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Luật sư Đất đai - nhà ở
Hãy để chúng tôi giúp bạn!
Số điện thoại: 02363 822 678 | 02822 125 678
phongpartnerslaw@gmail.com
