1. Tách thửa đất là gì?
Hiện hành không có quy định giải thích trực tiếp như thế nào là "tách thửa đất". Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.
Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.
2. Đất thổ cư là gì?
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2024 không có quy định phân loại đất nào có sự xuất hiện của đất thổ cư hay định nghĩa về đất thổ cư là loại đất gì. Thực tế người dân gọi đất thổ cư dành cho đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT). Đất thổ cư chính là đất ở (đất ở nông thôn, đất ở đô thị) theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024.
3. Phân loại đất thổ cư
Sau khi tìm hiểu đất thổ cư là gì, cần hiểu vậy có bao nhiêu loại đất thổ cư? Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 02 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Cụ thể:
- Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.
+ Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
+ Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
+ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
- Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.
+ Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
+ Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.
4. Điều kiện tách thửa đất thổ cư là gì?
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì tách thửa đất thổ cư cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;
- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Cập nhật từ 01/01/2026: Thửa đất sau tách phải có lối đi kết nối đường giao thông công cộng hoặc có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối ra đường giao thông công cộng căn cứ tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
5. Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư
Thành phần hồ sơ tách thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa (Mẫu số 21) Tải về tại đây
- Bản vẽ tách thửa/hợp thửa (Mẫu số 22) Tải về tại đây
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao kèm bản gốc đối chiếu/hoặc bản sao chứng thực theo cách nộp hồ sơ)
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa/hợp thửa (nếu có)
Số lượng: 01 bộ
6. Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn:
- Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận kiểm tra đối chiếu; hoặc
- Nộp bản chính, hoặc nộp bản sao đã công chứng/chứng thực.
Trường hợp nộp hồ sơ trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã công chứng/chứng thực.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện để người nộp bổ sung.
- Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận thì chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ để giải quyết.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh xử lý hồ sơ, xác định điều kiện tách thửa
VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện:
- Kiểm tra hồ sơ và thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất… của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.
- Đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định thửa đất có đủ điều kiện tách thửa hay không.
Bước 4: Giải quyết hồ sơ và trả kết quả
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị tách thửa đất thổ cư, VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ kiểm tra điều kiện và xử lý hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể.
7. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư là bao lâu?
- Không quá 12 ngày làm việc.
- Không quá 22 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng khó khăn/đặc biệt khó khăn.
8. Nộp hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư ở đâu?
Nơi tiếp nhận hồ sơ:
- Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
9. Một số câu hỏi liên quan
(i) Chi phí tách thửa đất thổ cư năm 2026?
Theo quy định trước đây, nếu tách thửa đất thổ cư thì người dân sẽ phải trả 2 khoản phí là phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên, theo Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì từ 01/7/2025 phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí, do đó, người dân sẽ chỉ phải trả lệ phí cấp sổ đỏ nếu chỉ thực hiện tách thửa đất.
Lưu ý, nếu việc tách thửa đất thổ cư có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng hoặc chứng thực.
(ii) Tách thửa đất có phải đăng ký biến động đất đai không?
Khoản 1 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định như sau:
“Điều 23. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.”
Như vậy, tách thửa đất là một trong những trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
