Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật. Tùy từng loại tranh chấp, người dân có thể phải thực hiện hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã, khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án hoặc khiếu nại, khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định của cơ quan nhà nước. Việc xác định sai hướng xử lý ngay từ đầu có thể khiến vụ việc kéo dài, phát sinh chi phí và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của mình.
Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết, cập nhật mới nhất về cách giải quyết tranh chấp đất đai, giúp bạn hiểu rõ từng bước cần thực hiện, hồ sơ cần chuẩn bị và những lưu ý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Như vậy, tranh chấp đất đai không chỉ đơn thuần là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, mà còn bao gồm các tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ trả lại đất, chấm dứt hành vi cản trở việc sử dụng đất…
Trên thực tế, tranh chấp đất đai thường phát sinh trong các trường hợp:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình: Căn cứ Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trên cơ sở đó, tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất cụ thể. Bản chất của loại tranh chấp này là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cho một bên và bác bỏ quyền của bên còn lại. Đối tượng tranh chấp trực tiếp là quyền sử dụng đất, không phải nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự. Tranh chấp quyền sử dụng đất thường phát sinh trong các trường hợp như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, có sự chồng lấn ranh giới, lấn chiếm đất, hoặc có mâu thuẫn giữa các thành viên trong hộ gia đình về quyền sử dụng chung.
- Tranh chấp ranh giới, diện tích, lối đi chung: là loại tranh chấp phát sinh giữa các chủ sử dụng đất liền kề trong quá trình quản lý, sử dụng đất, khi có sự không thống nhất về mốc giới, phạm vi diện tích thực tế hoặc quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Nội dung tranh chấp thường liên quan đến việc xác định lại ranh giới thửa đất theo hồ sơ địa chính hoặc hiện trạng sử dụng; xử lý hành vi xây dựng công trình, tường rào lấn sang phần đất của bên khác; hoặc yêu cầu xác lập, bảo đảm quyền về lối đi chung theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai. Bản chất của loại tranh chấp này là làm rõ phạm vi quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tôn trọng quyền sử dụng hợp pháp của các bên có liên quan.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: là tranh chấp phát sinh từ việc giao kết và thực hiện các giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất. Nội dung tranh chấp thường liên quan đến hiệu lực của hợp đồng; việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bàn giao đất; nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên; hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, bản chất tranh chấp không phải là xác định ai có quyền sử dụng đất theo nghĩa gốc, mà là giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh từ hợp đồng, qua đó làm căn cứ xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp thừa kế nhà đất: là tranh chấp phát sinh trong quá trình xác định, quản lý và phân chia di sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sau khi người để lại di sản chết. Nội dung tranh chấp thường bao gồm việc xác định hiệu lực của di chúc; xác định người thừa kế theo pháp luật; xác định phần di sản được hưởng của từng người; cũng như làm rõ tài sản chung – riêng của vợ chồng trong khối di sản. Bản chất của loại tranh chấp này là giải quyết quan hệ thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự, đồng thời làm căn cứ để xác lập hoặc điều chỉnh quyền sử dụng đất cho những người thừa kế hợp pháp.
- Tranh chấp liên quan đến quyết định thu hồi đất, bồi thường, cấp Giấy chứng nhận: là tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình ban hành, thực hiện các quyết định hành chính về đất đai. Nội dung tranh chấp thường bao gồm việc khiếu kiện quyết định thu hồi đất; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyết định cấp, từ chối cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bản chất của loại tranh chấp này là xem xét tính hợp pháp, hợp lý của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai và được giải quyết theo trình tự, thủ tục tố tụng hành chính.
Việc xác định đúng loại tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai 2024 là bước quan trọng để lựa chọn đúng phương thức giải quyết như hòa giải, khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại hành chính.
2. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án. Đây là điều kiện tiền tố tụng nhằm tạo cơ hội cho các bên giải quyết mâu thuẫn tại cơ sở.
Hồ sơ yêu cầu hòa giải thường bao gồm:
- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất;
- Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).
Kết quả hòa giải:
Trường hợp hòa giải thành: Các bên có trách nhiệm thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận; nếu cần thiết có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền công nhận hoặc điều chỉnh hồ sơ địa chính theo quy định tại khoản 4 Điều 235 Luật ĐĐ năm 2024: “Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định”.
Trường hợp hòa giải không thành: Biên bản hòa giải không thành là căn cứ để các bên thực hiện quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Lưu ý: Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Ví dụ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế hoặc tranh chấp hành chính về đất đai có thể được khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo thủ tục tương ứng.
Bước 2: Khởi kiện tại toà án nhân dân có thẩm quyền
Khi hòa giải không thành hoặc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm có quyền nộp đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật. Việc khởi kiện phải đúng thẩm quyền theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ.
Quy trình giải quyết vụ án tại Tòa án cơ bản gồm các bước sau:
- Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện gửi đơn và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền.
- Tòa án xem xét thụ lý: Sau khi kiểm tra đơn khởi kiện và điều kiện khởi kiện, nếu đủ điều kiện, Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí và tiến hành thụ lý vụ án.
- Thu thập chứng cứ, định giá, thẩm định tại chỗ: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ; có thể trưng cầu giám định, định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất tranh chấp.
- Hòa giải tại Tòa án: Đây là thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự (trừ một số trường hợp theo luật định). Nếu hòa giải thành, Tòa án có thể ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
- Xét xử sơ thẩm: Trường hợp hòa giải không thành, vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm. Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm trong thời hạn luật định.
Việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, xác định đúng yêu cầu khởi kiện và căn cứ pháp lý là yếu tố quyết định đến kết quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính về đất đai
Nếu tranh chấp phát sinh từ quyết định hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước (thu hồi đất, bồi thường, cấp sổ sai…), người dân có thể:
Trường hợp tranh chấp phát sinh từ quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai (như quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…), người sử dụng đất có quyền lựa chọn một trong các phương thức bảo vệ quyền lợi theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Cụ thể, người dân có thể khiếu nại đến chính cơ quan đã ban hành quyết định hành chính; khiếu nại tiếp lên cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp; hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng hành chính.
Trong quá trình thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện, việc xác định đúng đối tượng bị khiếu kiện (quyết định hành chính hay hành vi hành chính cụ thể), đúng cơ quan ban hành và tuân thủ thời hiệu luật định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là điều kiện để vụ án được Tòa án thụ lý và giải quyết theo quy định pháp luật.
3. Những lưu ý quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai
Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần:
Thứ nhất, xác định đúng loại tranh chấp (dân sự hay hành chính): là bước quan trọng quyết định thẩm quyền giải quyết và trình tự, thủ tục áp dụng. Nếu tranh chấp phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức với nhau về quyền sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ trong giao dịch liên quan đến đất đai thì đây là tranh chấp dân sự và được giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Ngược lại, nếu tranh chấp phát sinh từ quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai như thu hồi đất, bồi thường, cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận thì thuộc thẩm quyền giải quyết theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Việc xác định sai loại tranh chấp có thể dẫn đến nộp đơn không đúng cơ quan có thẩm quyền, kéo dài thời gian giải quyết và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người khởi kiện.
Thứ hai, tuân thủ đúng thủ tục hòa giải bắt buộc: Như đã nêu ở trên hoà giải cơ sở là điều kiện quan trọng để Tòa án thụ lý vụ án đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. Nếu chưa thực hiện thủ tục này hoặc không có biên bản hòa giải theo đúng quy định, Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện do chưa đủ điều kiện khởi kiện.
Vì vậy, người có quyền lợi bị xâm phạm cần nộp đơn yêu cầu hòa giải, tham gia đầy đủ các buổi làm việc theo giấy mời và bảo đảm biên bản hòa giải được lập đúng hình thức, nội dung theo quy định pháp luật. Việc tuân thủ đúng trình tự hòa giải không chỉ là yêu cầu về mặt thủ tục mà còn giúp củng cố hồ sơ pháp lý và tạo nền tảng thuận lợi cho quá trình tố tụng sau này nếu tranh chấp không được giải quyết bằng hòa giải.
Thứ ba, kiểm tra thời hiệu khởi kiện: là yếu tố có ý nghĩa quyết định đến việc Tòa án có thụ lý và giải quyết vụ án hay không. Thời hiệu khởi kiện được hiểu là khoảng thời gian do pháp luật quy định mà trong đó chủ thể có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đối với tranh chấp dân sự về đất đai, thời hiệu được xác định theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; trong khi đó, đối với khiếu kiện quyết định hành chính về đất đai, thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo Luật Tố tụng hành chính 2015.
Việc xác định sai hoặc để hết thời hiệu khởi kiện có thể dẫn đến việc yêu cầu bị Tòa án bác bỏ hoặc không được xem xét giải quyết. Do đó, ngay khi phát sinh tranh chấp, người có quyền lợi bị xâm phạm cần rà soát mốc thời gian liên quan (thời điểm biết hoặc phải biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm) để bảo đảm thực hiện quyền khởi kiện trong thời hạn luật định.
Thứ tư, chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đầy đủ: là điều kiện quan trọng để bảo vệ yêu cầu khởi kiện một cách hiệu quả. Trong tranh chấp đất đai, chứng cứ có thể bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, biên bản hòa giải tại cơ sở, tài liệu địa chính, hình ảnh hiện trạng, lời khai nhân chứng và các tài liệu liên quan khác. Việc thu thập, sắp xếp và hệ thống hóa chứng cứ một cách khoa học sẽ giúp làm rõ căn cứ pháp lý của yêu cầu, đồng thời tạo thuận lợi cho Tòa án trong quá trình xác minh, thẩm định và đánh giá chứng cứ.
Thứ năm, có chiến lược xử lý phù hợp ngay từ đầu: là yếu tố mang tính định hướng cho toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Tùy từng vụ việc cụ thể, cần xác định mục tiêu ưu tiên (giữ đất, yêu cầu bồi thường, hủy quyết định hành chính…), lựa chọn phương thức giải quyết tối ưu (thương lượng, hòa giải, khởi kiện) và dự liệu các tình huống pháp lý có thể phát sinh. Một chiến lược rõ ràng, được xây dựng trên cơ sở đánh giá đầy đủ chứng cứ và quy định pháp luật hiện hành, sẽ giúp hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và nâng cao khả năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Tranh chấp đất đai thường liên quan đến tài sản có giá trị lớn, vì vậy mọi sai sót pháp lý đều có thể gây hậu quả nghiêm trọng.
4. Án phí và chi phí khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Khi khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, bên khởi kiện cần dự liệu trước các khoản án phí và chi phí tố tụng phát sinh. Việc nắm rõ cơ chế tính toán sẽ giúp chủ động tài chính.
Cách tính án phí theo giá trị tranh chấp
Án phí trong vụ án dân sự về đất đai được xác định theo giá trị tài sản tranh chấp và áp dụng theo quy định của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
- Nếu tranh chấp không có giá ngạch (ví dụ: yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất mà không xác định được giá trị cụ thể), án phí được tính theo mức án phí không có giá ngạch.
- Nếu tranh chấp có giá ngạch (ví dụ: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu thanh toán tiền, chia giá trị quyền sử dụng đất…), án phí được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tranh chấp, theo các bậc thang lũy tiến do pháp luật quy định.
Người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí khi Tòa án thông báo thụ lý vụ án. Sau khi bản án có hiệu lực, án phí sẽ được phân bổ theo mức độ chấp nhận yêu cầu của các bên.
Chi phí định giá, thẩm định tại chỗ
Trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, Tòa án cần tiến hành định giá tài sản hoặc xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định hiện trạng sử dụng đất, ranh giới, diện tích thực tế.
Chi phí này bao gồm:
+ Chi phí cho Hội đồng định giá tài sản;
+ Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng;
+ Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.
Thông thường, bên yêu cầu định giá hoặc bên có nghĩa vụ chứng minh sẽ phải tạm ứng chi phí này. Sau khi vụ án kết thúc, Tòa án sẽ quyết định bên nào phải chịu chi phí tương ứng.
5. Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai mất bao lâu?
Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào tính chất vụ việc (tranh chấp dân sự hay khiếu kiện hành chính), mức độ phức tạp của chứng cứ và việc các bên có hợp tác hay không. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành đã quy định khung thời gian cụ thể cho từng giai đoạn như sau:
i. Thời gian hòa giải tại UBND cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện, thì thời hạn tổ chức hòa giải là không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Trong thời hạn này, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, thu thập tài liệu, tổ chức cuộc họp hòa giải và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Biên bản hòa giải là tài liệu bắt buộc khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án đối với các tranh chấp thuộc diện bắt buộc hòa giải.
ii. Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự (bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế nhà đất…) là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án; Trường hợp vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không quá 02 tháng. Như vậy, thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm có thể kéo dài tối đa 06 tháng.
Đối với vụ án hành chính (ví dụ: khởi kiện quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, cấp Giấy chứng nhận…), theo Điều 130 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý; Được gia hạn nhưng không quá 02 tháng nếu vụ việc phức tạp.
iii. Thời gian xét xử phúc thẩm
Khi có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ án được giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
Theo Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là:
02 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án; Có thể gia hạn nhưng không quá 01 tháng nếu vụ việc phức tạp.
Sau đó, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm trong thời hạn luật định (thông thường từ 01 đến 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
