1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một văn bản pháp lý quan trọng, ghi nhận sự thoả thuận của các bên về việc cho thuê và sử dụng mặt bằng cho mục đích đã cam kết và phải trả tiền thuê mặt bằng theo thời gian cụ thể.

2. Các loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường gặp

2.1. Hợp đồng thuê mặt bằng đặt trạm BTS

Hợp đồng thuê mặt bằng đặt trạm BTS là một loại hợp đồng thuê tài sản đặc thù trong lĩnh vực viễn thông tại Việt Nam. Đây là văn bản thoả thuận pháp lý giữa bên cho thuê và bên thuê với mục đích cho phép bên thuê sử dụng một phần diện tích đất/mặt bằng để lắp đặt trạm BTS (thiết bị thu phát sóng di động nhằm phủ sóng mạng di động).

2.2. Hợp đồng cho thuê mặt bằng đất

Hợp đồng cho thuê mặt bằng đất là một loại hợp đồng thuê tài sản đặc thù, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh đối tượng là đất đai thuộc bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy căn cứ tại Điều 4 và Điều 5 Văn bản hợp nhất 06/VBHN-VPQH năm 2025 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản thì các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, căn cứ tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tuỳ trường hợp mà hợp đồng thuê mặt bằng đất phải đáp ứng các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

2.3. Hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà xưởng

Hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà xưởng là một trong những loại hợp đồng được sử dụng khá phổ biến đối với các doanh nghiệp muốn mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đây là sự thoả thuận giữa bên thuê và bên cho thuê sử dụng mặt bằng có thể là khu đất thuộc dự án khu công nghiệp hoặc đất thuộc sở hữu cá nhân/tổ chức/hộ gia đình là đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm,... để xây dựng nhà xưởng mới hoặc sử dụng nhà xưởng có sẵn nhằm phục vụ hoạt động sản xuất, chế biến, lắp ráp, lưu kho.

2.4. Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữ xe

Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữ xe là thoả thuận pháp lý giữa bên thuê và bên cho thuê để sử dụng một phần diện tích đất/mặt bằng để làm bãi giữ xe. Hợp đồng quy định cụ thể về đối tượng cho thuê, mục đích, chi phí thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên.

2.5. Hợp đồng thuê mặt bằng đặt biển quảng cáo

Hợp đồng thuê mặt bằng đặt biển quảng cáo là một thoả thuận pháp lý mà bên cho thuê cho phép bên thuê sử dụng một phần diện tích mặt bằng (thường là các vị trí ngoài trời, dễ nhìn thấy) để sử dụng vào mục đích quảng cáo trong một thời hạn do các bên thỏa thuận.

2.6. Hợp đồng thuê mặt bằng làm văn phòng

Hợp đồng thuê mặt bằng làm văn phòng là một thoả thuận pháp lý mà bên cho thuê cho thuê thực hiện các cam kết đã thoả thuận với bên thuê với mục địch sử dụng mặt bằng (thường là nhà riêng, căn hộ, tầng lầu hoặc không gian trong căn nhà văn phòng) để làm văn phòng làm việc, trụ sở chính, văn phòng đại diện, chi nhánh,... như đã thoả thuận trong hợp đồng.

3. Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng

Chủ thể tham gia hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm: năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và không bị ép buộc.

Ngoài ra, hoạt động thuê mặt bằng kinh doanh nhằm mục đích tạo lợi nhuận thì phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

4. Mặt bằng cho thuê phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mặt bằng cho thuê phải đáp ứng các điều kiện:

- Có giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc giấy chứng nhận khác theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Trường hợp là nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có quy định riêng.

- Không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết: Không đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết. Nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật.

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.

- Không đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng đã được công khai theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

5. Giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán hợp đồng thuê mặt bằng

5.1. Giá thuê mặt bằng

Giá mặt bằng cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng thường bao gồm ngày, tháng hoặc năm cho thuê và thay đổi theo từng giai đoạn do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê theo Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015.

5.2. Thời hạn thuê mặt bằng

Thời hạn thuê đóng vai trò quan trọng trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, do các bên thoả thuận, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015.

5.3. Phương thức thanh toán

Phương thức thanh toán phải được quy định chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên và phương thức thanh toán phải được bên thuê hoặc bên cho thuê chấp nhận. Có 5 phương thức thanh toán trong hợp đồng, bao gồm:

- Phương thức thanh toán bằng tiền mặt

- Phương thức thanh toán bằng séc

- Phương thức thanh toán chuyển tiền

- Phương thức thanh toán nhờ thu

- Phương thức thanh toán tín dụng chứng từ

6. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mới nhất 2026

(Tải về mẫu Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mới nhất 2026)

7. Lưu ý quan trọng trong hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh

Nắm rõ các điều khoản trong một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là vô cùng quan trọng cho việc bảo đảm quyền lợi cho cả bên cho thuê lẫn bên thuê.

7.1. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

Các bên cần thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong khoảng thời gian thuê mặt bằng. Bao gồm việc duy trì, sửa chữa, và cải tạo mặt bằng, cũng như việc chịu trách nhiệm cho các chi phí phát sinh như tiền điện, nước, thuế, phí bảo vệ môi trường, và dịch vụ vệ sinh. Những quy định cụ thể và rõ ràng sẽ giúp hai bên tránh những tranh chấp không mong muốn và đảm bảo quá trình thuê diễn ra suôn sẻ.

7.2. Điều khoản về sửa chữa và bảo dưỡng

Khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, các điều khoản về sửa chữa, bảo dưỡng cũng như cải tạo lại mặt bằng cần quy định rõ ai là người chịu trách nhiệm. Thông thường, bên thuê sẽ đảm nhận các công việc bảo trì định kỳ và sửa chữa nhỏ, trong khi bên cho thuê sẽ chịu trách nhiệm về các vấn đề lớn hơn như hệ thống điện, nước, và cấu trúc chính của tòa nhà. Việc này giúp đảm bảo rằng cả hai bên đều hiểu rõ trách nhiệm của mình và có thể phối hợp hiệu quả trong việc duy trì chất lượng của mặt bằng.

7.3. Mặt bằng cho thuê phải được kiểm tra trước khi bàn giao

Trước khi lý hợp đồng, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê kiểm tra mặt bằng trước khi bàn giao, việc kiểm tra mặt bằng trước khi bàn giao nhằm đảm bảo không có vấn đề nào tiềm ẩn gây cản trở quá trình kinh doanh. Bên cạnh đó, nếu kiểm tra mặt bằng trước khi bàn giao có vấn đề xảy ra, hai bên có thể thoả thuận rõ ràng về trách nhiệm sửa chữa trước khi bàn giao mặt bằng.

7.4. Quy định về tu sửa mặt bằng

Trong quá trình thuê mặt bằng, nếu bên thuê có nhu cầu sửa sang hay cải tạo lại mặt bằng, việc này cần phải quy định rõ trong hợp đồng. Các loại phí tu sửa mặt bằng và sửa lại mặt bằng theo đúng hiện trạng ban đầu do bên thuê hay bên cho thuê chịu phí thì cũng cần được nêu rõ trong hợp đồng thuê mặt bằng.

7.5. Điều kiện chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng cần phải quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng hay đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời gian đã quy định, hợp đồng cần nêu rõ các quy định chi tiết về các điều kiện và quy trình tiến hành. Ví dụ như thời gian thông báo trước khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay các khoản bồi thường, phạt bổ sung nào nếu có.

8. Câu hỏi liên quan đến hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh

8.1. Có thể chuyển nhượng mặt bằng mình đang thuê cho người khác hay không?

Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản của mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Nếu trong Hợp đồng đã ký trước đó không có điều khoản về quy định này, thì có thể bổ sung bằng văn bản về việc chấp thuận cho thuê lại của bên cho thuê.

Hợp đồng cho thuê lại cũng tương tự Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh nên quyền và nghĩa vụ của mỗi bên không thay đổi. Ngoài ra, tuỳ vào trường hợp cụ thể mà mỗi bên có thể bổ sung một số điều khoản nhằm bảo vệ mình trong Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng trên.

8.2. Tài sản khi chuyển nhượng sẽ được giải quyết như thế nào?

Khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, việc xử lý tài sản như bàn ghế, máy móc, thiết bị, nội thất...hoàn toàn phụ thuộc vào thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng và không bị ràng buộc bởi quy định pháp luật. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường được thực hiện theo các phương án sau:

- Chuyển nhượng kèm theo tài sản: bên thứ ba thuê mặt bằng ngoài việc trả cho bên cho thuê lại số tiền như đã thoả thuận trong hợp đồng thì phải thanh toán thêm một khoản tiền để chuyển nhượng các tài sản khác. Lúc này, tài sản đã chuyển nhượng sẽ thuộc quyền định đoạt của bên thứ ba thuê mặt bằng.

- Chuyển nhượng mặt bằng nhưng không chuyển nhượng tài sản: bên cho thuê lại không chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba thuê mặt bằng mà chỉ cho thuê mặt bằng trống (không có nội thất). Theo đó mặt bằng được giao sẽ không bao gồm tài sản.

- Chuyển nhượng để lại tài sản không chuyển quyền sở hữu: bên cho thuê lại chấp nhận việc để lại tài sản trong mặt bằng để bên thứ ba thuê mặt bằng sử dụng và không yêu cầu bên thuê thanh toán, nhưng lúc này thì tài sản vẫn còn thuộc về bên cho thuê lại. Tài sản vẫn còn thuộc về bên cho thuê lại và bên thứ ba thuê mặt bằng chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền tặng cho, mua bán các tài sản này cho bất cứ bên nào khác.