1. Đất nông nghiệp gồm những loại đất gì?

Theo Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhóm đất nông nghiệp gồm các loại như sau:

• Đất trồng cây hằng năm là đất trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hằng năm được lưu gốc. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác, cụ thể như sau: (i) Đất trồng lúa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa và đất trồng lúa còn lại, trong đó đất chuyên trồng lúa là đất trồng từ 02 vụ lúa trở lên; (ii) Đất trồng cây hằng năm khác là đất trồng các cây hằng năm không phải là trồng lúa.
• Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.
• Đất lâm nghiệp là loại đất sử dụng vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, được phân loại cụ thể như sau: (i) Đất rừng đặc dụng là đất mà trên đó có rừng đặc dụng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao để phát triển rừng đặc dụng; (ii) Đất rừng phòng hộ là đất mà trên đó có rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao để phát triển rừng phòng hộ; (iii) Đất rừng sản xuất là đất mà trên đó có rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao, cho thuê, chuyển mục đích để phát triển rừng sản xuất.
• Đất nuôi trồng thủy sản là đất sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản.
• Đất chăn nuôi tập trung là đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung tại khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi.
• Đất làm muối là đất sử dụng vào mục đích sản xuất muối từ nước biển.
• Đất nông nghiệp khác gồm: (i) Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm; (ii) Đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi kể cả các hình thức trồng trọt, chăn nuôi không trực tiếp trên đất; (iii) Đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp gồm đất xây dựng nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ cho người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác.

2. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp?

Khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: "35. Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý."

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất gồm:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; 
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư được xác định là trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, căn cứ Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh  tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: 

• Xây dựng công trình giao thông;
• Xây dựng công trình thủy lợi;
• Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước;
• Xây dựng công trình xử lý chất thải;
• Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng;
• Xây dựng công trình dầu khí;
• Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin
• Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
• Xây dựng công trình tín ngưỡng
• Xây dựng công trình tôn giáo
• Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng
• Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác thành lập theo quy định của pháp luật được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên;
• Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội;
• Xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
• Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở ngoại giao;
• Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;...
• Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;
• Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện, liên tỉnh hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;
• Thực hiện hoạt động lấn biển;
• Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất;
• Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển;
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;
• Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;
• Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật Đất đai;
• Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội;
• Xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
• Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
• Xây dựng cơ sở ngoại giao;
• Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;...
• Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;
• Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện, liên tỉnh hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;
• Thực hiện hoạt động lấn biển;
• Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất;
• Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển;
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;
• Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;
• Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật Đất đai.

3. Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư có được bồi thường?

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án khu dân cư, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2024 nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Đây là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ khác. Mức bồi thường được xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi theo quy định của Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được bồi thường đầy đủ. Việc bồi thường còn phụ thuộc vào tính pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và việc dự án có thuộc trường hợp Nhà nước được phép thu hồi theo quy hoạch hay không. Vì vậy, người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư.

4. Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư được bồi thường thế nào?

Trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư, người có đất bị thu hồi được đền bù, bồi thường các khoản:

• Bồi thường về đất:

Người bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường về đất nếu thỏa mãn các điều kiện tại Điều 96 Luật Đất đai 2024 :

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất nông nghiệp được quy định như sau:

• Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 và Điều 177 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
• Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

+ Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

+ Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được thực hiện khi người có đất bị thu hồi có các tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc đầu tư trên đất.

+ Trường hợp không còn giấy tờ, tài liệu chứng minh về việc đầu tư chi phí vào đất còn lại, người sử dụng có đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;

• Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất:

Điều kiện để được bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất là cây trồng, vật nuôi đó phải được tạo lập hợp pháp trên đất và bị thiệt hại trong quá trình tiến hành thu hồi đất.

5. Tính giá đền bù đất nông nghiệp khi thu hồi đất ra sao?

Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, theo Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Như vậy, khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường.
• Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

6. Thời gian nhận bồi thường sau thu hồi là bao lâu?

Thời gian nhận bồi thường sau quyết định thu hồi thường không quá 30 ngày, theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Nếu chậm trễ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu lãi suất chậm trả theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Trong thực tế, quy trình này bao gồm kiểm kê tài sản và phê duyệt phương án, nên người dân nên theo dõi chặt chẽ để tránh trì hoãn. Nếu dự án khu dân cư lớn, thời gian có thể kéo dài hơn do thủ tục phức tạp.