1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất

Theo quy định tại Điều 13 và Điều 14 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt đối với các hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất được quy định như sau:

(i) Hành vi lấn đất, chiếm đất

Mức phạt đối với những đối tượng có hành vi lấn, chiếm đất được quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP như sau:

Biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi có hành vi vi phạm.
• Buộc người được giao, cho thuê đất phải làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa đối với trường hợp đất mà Nhà nước đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng người được giao đất, cho thuê đất chưa được bàn giao đất trên thực địa.
• Nộp lại số lợi bất hợp pháp do thực hiện hành vi vi phạm có được.

(ii) Hành vi hủy hoại đất

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hủy hoại đất là hành vi:

• Làm suy giảm chất lượng đất
• Làm biến dạng địa hình
• Gây ô nhiễm đất 

Theo đó, mức phạt đối với những đối tượng có hành vi hủy hoại đất được quy định như sau:

Lưu ý:

• Trường hợp gây ô nhiễm: Phạt theo mức phạt hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
• Trường hợp hành vi vi phạm khiến đất không có khả năng khôi phục lại tình trạng ban đầu: Mức phạt bằng 02 lần so với loại đất tương ứng mức phạt bên trên, tối đa ≤500 triệu đồng đối với cá nhân, ≤01 tỷ đồng đối với tổ chức

Biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi có hành vi vi phạm, trừ trường hợp đất không thể khôi phục.
•  UBND căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định các trường hợp không có tính khả thi và mức độ khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai

Theo quy định tại Điều 240 Luật Đất đai 2024, người có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai sẽ bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Theo đó, các hành vi được quy định là hành vi vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai gồm:

• Lợi dụng, lạm dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định trong công tác:

• Quy hoạch
• Kế hoạch sử dụng đất
• Giao đất
• Cho thuê đất
• Chuyển mục đích sử dụng đất
• Thu hồi đất
• Trưng dụng đất
• Bồi thường
• Hỗ trợ
• Tái định cư
• Xác định nghĩa vụ tài chính về đất
• Quản lý hồ sơ địa chính
• Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai

• Thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn tới xảy ra vi phạm hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
• Vi phạm quy định về việc lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin, quy định về các trình tự, thủ tục hành chính và báo cáo trong quản lý đất đai.

3. Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Để có cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung hành vi “Vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số” là hành vi bị nghiêm cấm. Đây là hành vi không thực hiện hoặc không thực hiện đúng, đầy đủ chính sách của Nhà nước về đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn, văn bản pháp luật có liên quan.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Cá nhân, tổ chức vi phạm về chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số hoàn toàn có thể bị kỷ luật, xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm theo quy định tại Điều 240 Luật Đất đai 2024.

4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai

Khoản a Điều 240 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:

a) Lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;”

Theo đó, người có hành vi vi phạm sẽ tùy vào tính chất và mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm theo quy định tại Điều 229, Điều 230 Bộ luật Hình sự 2015.

5. Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật

Tương tự, khoản c Điều 240 Luật Đất đai 2024 về những hành vi vi phạm trong việc lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

6. Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Tại khoản b Điều 240 Luật Đất đai 2024 về việc thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo đó, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm sẽ tùy vào tính chất và mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.

7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất

Theo quy định tại điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ có 08 quyền chung bao gồm:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Được hưởng thành quả lao động hoặc kết quả đầu tư từ đất đang sử dụng hợp pháp.
• Được hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đối với đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo và phục hồi đất nông nghiệp.
• Được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với tài sản bất động sản là của mình.
• Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các quy định khác có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi bị thu hồi đất.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp.

8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trường hợp người sử dụng đất không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu sẽ bị phạt từ 01 - 02 triệu đồng đối với:

• Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
• Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
• Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
• Tài sản gắn liền với đất có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai.

Trường hợp không đăng ký biến động sau khi công chứng chuyển nhượng nhà đất 30 ngày thì sẽ bị phạt từ 02 - 03 triệu đồng.

* Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

9. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Hiện nay, nghĩa vụ tài chính về đất đai được quy định bao gồm:

• Tiền sử dụng đất.
• Tiền thuê đất.
• Các loại thuế, phí theo quy định.
• Lệ phí trước bạ.
• Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan thuế xác định.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất hoặc thực hiện quyền của người sử dụng đất sẽ bị phạt như sau:

• Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng: Đưa vật liệu xây dựng/vật khác lên thửa đất thuộc quyền sử dụng của người khác hoặc thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình nhưng gây cản trở, khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác.
• Phạt từ 05 - 10 triệu đồng: Đào bới, xây tường, làm hàng rào trên đất của mình/của người khác mà gây cản trở, khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác.
• Biện pháp khắc phục: Buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc các biện pháp khác để không làm ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất của những người xung quanh.

11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai

Điều 5 Luật Bình đẳng giới 2006, số 73/2006/QH11 quy định:

“Bình đẳng giới là việc nam, nữ có vị trí, vai trò ngang nhau, được tạo điều kiện và cơ hội phát huy năng lực của mình cho sự phát triển của cộng đồng, của gia đình và thụ hưởng như nhau về thành quả của sự phát triển đó.”

Lâu nay, việc quản lý, sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai chưa chú trọng trong vấn đề lồng ghép bình đẳng giới. Do vậy tới đây, việc bổ sung quy định cấm phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai là một trong những quy định được rất nhiều người quan tâm khi ban hành Luật Đất đai 2024.

LƯU Ý: Từ hành vi thứ 2 đến hành vi thứ 6 chủ yếu áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, người có chức vụ, quyền hạn trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Đây là nhóm hành vi nhằm bảo đảm tính minh bạch, khách quan và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Việc nắm rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà còn hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình quản lý, sử dụng và giao dịch đất đai. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, cá nhân hoặc tổ chức có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khắc phục hậu quả hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Vì vậy, trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch hay hoạt động nào liên quan đến đất đai, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo đúng quy định và tránh những hậu quả đáng tiếc.