1. Tranh chấp thừa kế đất đai là gì?

         Tranh chấp thừa kế đất đai là tranh chấp phát sinh giữa những người có quyền, lợi ích liên quan đến việc xác định người được hưởng di sản thừa kế, xác định phần di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc. Khi người để lại di sản chết, quyền sử dụng đất thuộc di sản thừa kế sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế theo quy định pháp luật.

         Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp các bên không thống nhất được về người được hưởng di sản, phần di sản được hưởng hoặc tính hợp pháp của di chúc dẫn đến tranh chấp và phải yêu cầu Tòa án giải quyết.

2. Các dạng tranh chấp thừa kế đất đai thường gặp

         Tranh chấp thừa kế đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự xảy ra khá phổ biến hiện nay. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc người để lại di sản không lập di chúc, di chúc không hợp pháp, có nhiều người cùng yêu cầu hưởng thừa kế hoặc phát sinh mâu thuẫn trong quá trình quản lý, sử dụng và phân chia quyền sử dụng đất. Trên thực tế, các dạng tranh chấp thừa kế đất đai thường gặp bao gồm:

• Tranh chấp về hàng thừa kế: là trường hợp các bên tranh chấp về việc ai là người có quyền hưởng di sản thừa kế. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế theo pháp luật được xác định theo các hàng thừa kế, trong đó hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết; hàng thừa kế thứ hai gồm ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột và cháu ruột; hàng thừa kế thứ ba gồm cụ nội, cụ ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì ruột và các cháu, chắt theo quy định pháp luật. Trên thực tế, tranh chấp thường phát sinh khi có người cho rằng mình thuộc diện được hưởng thừa kế nhưng không được những người khác thừa nhận. Các trường hợp phổ biến như tranh chấp liên quan đến con nuôi, con ngoài giá thú, con được nhận cha mẹ sau khi người để lại di sản chết hoặc tranh chấp về việc có thuộc hàng thừa kế hay không. Việc xác định đúng người thừa kế có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi đây là căn cứ để xác định ai là người có quyền khởi kiện, quyền tham gia tố tụng và quyền được hưởng di sản thừa kế.
• Tranh chấp về hiệu lực di chúc: Là di chúc là căn cứ quan trọng để xác định ý chí của người để lại di sản. Tuy nhiên, không phải mọi bản di chúc đều có giá trị pháp lý. Theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc chỉ hợp pháp khi người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt, tự nguyện và nội dung, hình thức của di chúc không vi phạm quy định pháp luật. Các bên thường cho rằng người lập di chúc tại thời điểm lập di chúc không còn minh mẫn, bị bệnh nặng, bị người khác tác động, đe dọa hoặc cưỡng ép. Ngoài ra, nhiều trường hợp di chúc viết tay không có người làm chứng, di chúc không ghi rõ nội dung phân chia tài sản hoặc không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật. Khi có căn cứ cho rằng di chúc không hợp pháp, người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố toàn bộ hoặc một phần di chúc vô hiệu. Nếu di chúc bị tuyên vô hiệu thì phần di sản liên quan sẽ được chia theo quy định về thừa kế theo pháp luật.
• Tranh chấp về xác định di sản thừa kế: Một trong những vấn đề quan trọng trước khi tiến hành phân chia thừa kế là phải xác định chính xác tài sản nào thuộc khối di sản do người chết để lại. Tuy nhiên, trên thực tế đây lại là nội dung phát sinh rất nhiều tranh chấp. Các bên thường không thống nhất về nguồn gốc đất, thời điểm hình thành quyền sử dụng đất hoặc việc đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng. Có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người chết nhưng thực tế được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nên chỉ một phần giá trị quyền sử dụng đất mới được xác định là di sản thừa kế. Ngoài ra, tranh chấp cũng có thể phát sinh khi diện tích thực tế sử dụng khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc đất đang có tranh chấp với người thứ ba. Do đó, trước khi xem xét chia thừa kế, Tòa án phải xác minh đầy đủ nguồn gốc, hiện trạng và phạm vi tài sản để xác định chính xác khối di sản cần phân chia.
• Tranh chấp về phân chia di sản là quyền sử dụng đất: Sau khi xác định được người thừa kế và khối di sản để lại, các bên thường không thống nhất về tỷ lệ hưởng di sản, cách thức phân chia hoặc quyền quản lý, sử dụng đất sau khi chia. Nhiều trường hợp một hoặc một số người thừa kế đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất không đồng ý chia cho các đồng thừa kế khác hoặc cho rằng mình có công sức bảo quản, gìn giữ tài sản nên phải được hưởng phần nhiều hơn. Bên cạnh đó, việc đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc không thể chia hiện vật cũng làm phát sinh tranh chấp về phương thức phân chia bằng hiện vật hay bằng giá trị. Khi giải quyết vụ án, Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, hiện trạng thửa đất và quyền lợi của các bên để đưa ra phương án phân chia phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người thừa kế.

         Trên thực tế, một vụ án tranh chấp thừa kế đất đai có thể đồng thời phát sinh nhiều dạng tranh chấp nêu trên. Chẳng hạn, các bên vừa tranh chấp về hiệu lực của di chúc, vừa tranh chấp về người được hưởng thừa kế và phạm vi di sản để lại. Chính vì vậy, việc thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ và có sự tư vấn của luật sư ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người thừa kế.

3. Ai có quyền khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai?

         Quyền khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai là quyền của cá nhân, cơ quan, tổ chức khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình liên quan đến di sản thừa kế bị xâm phạm hoặc phát sinh tranh chấp cần được Tòa án giải quyết. Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đối với tranh chấp thừa kế đất đai, chủ thể có quyền khởi kiện thường bao gồm:

• Người thừa kế theo di chúc;
• Người thừa kế theo pháp luật;
• Người đại diện hợp pháp của người thừa kế là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;
• Người quản lý di sản;
• Người có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến di sản thừa kế;
•  Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác trong trường hợp pháp luật có quy định.

         Để xác định ai là người có quyền khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế, trước hết cần xác định những ai có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hai hình thức thừa kế gồm thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.

        - Thừa kế theo di chúc là trường hợp người để lại di sản đã lập di chúc hợp pháp để định đoạt tài sản của mình sau khi chết. Khi đó, những cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức được chỉ định trong di chúc sẽ là người có quyền hưởng di sản và có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình nếu quyền thừa kế bị xâm phạm.

        - Thừa kế theo pháp luật được áp dụng khi người chết không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp, di chúc không có hiệu lực đối với một phần hoặc toàn bộ di sản hoặc thuộc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Khi đó, việc xác định người được hưởng di sản sẽ căn cứ vào các hàng thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế theo pháp luật được xác định theo thứ tự như sau:

         + Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ; Cha nuôi, mẹ nuôi; Con đẻ, con nuôi của người chết.

         + Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội; Ông ngoại, bà ngoại; Anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; Cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

         + Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết;  Bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; Cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; Chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

         Theo quy định nêu trên, những người thuộc hàng thừa kế và có quyền hưởng di sản thừa kế đều có quyền khởi kiện khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc xác định người thừa kế, xác định phần di sản được hưởng hoặc yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm, họ có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai

         Thời hiệu khởi kiện là khoảng thời gian mà cá nhân, cơ quan, tổ chức được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đối với tranh chấp thừa kế đất đai, việc xác định đúng thời hiệu có ý nghĩa rất quan trọng bởi đây là căn cứ để Tòa án xem xét thụ lý và giải quyết yêu cầu của đương sự.

         Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu về thừa kế được quy định như sau:

         Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời điểm mở thừa kế được xác định là thời điểm người có tài sản chết theo quy định tại Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015. Hết thời hạn 30 năm mà không có người yêu cầu chia di sản thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý thì di sản được giải quyết theo quy định của pháp luật.

         Thời hiệu yêu cầu xác nhận quyền thừa kế. Thời hiệu để người có quyền lợi liên quan yêu cầu xác nhận mình là người thừa kế hoặc yêu cầu bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Quy định áp dụng trong trường hợp có tranh chấp về tư cách người thừa kế như tranh chấp về quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng hoặc tranh chấp về việc có thuộc hàng thừa kế hay không.

         Thời hiệu yêu cầu bác bỏ quyền thừa kế của người khác. Tương tự như yêu cầu xác nhận quyền thừa kế, thời hiệu để yêu cầu bác bỏ quyền thừa kế của người khác cũng là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.

         Việc xác định đúng thời hiệu khởi kiện là yếu tố rất quan trọng bởi nếu yêu cầu được đưa ra sau khi hết thời hiệu thì quyền lợi của người yêu cầu có thể bị ảnh hưởng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

5/ Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai

         Tranh chấp thừa kế đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Căn cứ khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về thừa kế tài sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

         Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

         Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 quy định như sau:

         “Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực

         Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; giải quyết những yêu cầu quy định tại các điều 27, 29, 31 và 33 của Bộ luật này, trừ yêu cầu hủy phán quyết trọng tài, đăng ký phán quyết trọng tài vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của một số Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 37 của Bộ luật này.”

         Như vậy, tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các vụ án thừa kế có đối tượng là bất động sản.

6. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai

         Để khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu quy định;
• Căn cước công dân của người khởi kiện;
• Giấy chứng tử của người để lại di sản;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Di chúc (nếu có);
• Giấy khai sinh hoặc tài liệu chứng minh quan hệ thừa kế;
• Biên bản họp gia đình, văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu có);
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến tranh chấp.

         Do đó, việc thu thập đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và quan hệ nhân thân giữa những người thừa kế có ý nghĩa rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ án.

7/ Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai

8. Án phí và chi phí giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai

         Ngoài việc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, người tham gia tố tụng cũng cần lưu ý các khoản án phí và chi phí phát sinh trong quá trình giải quyết vụ án.

• Tiền tạm ứng án phí: Sau khi Tòa án chấp nhận thụ lý vụ án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp theo quy định pháp luật. Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Đối với tranh chấp thừa kế đất đai, án phí thường được xác định theo giá trị phần tài sản tranh chấp theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Giá trị tài sản tranh chấp càng lớn thì mức án phí phải nộp càng cao.
• Chi phí thẩm định tại chỗ: Trong nhiều vụ án, Tòa án cần tiến hành xem xét, thẩm định thực tế hiện trạng nhà đất tranh chấp. Khi đó các bên có thể phải tạm ứng chi phí thẩm định tại chỗ theo quy định.
• Chi phí đo đạc, định giá tài sản: Để xác định diện tích, giá trị quyền sử dụng đất hoặc hiện trạng tài sản tranh chấp, Tòa án có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn thực hiện việc đo đạc, định giá. Chi phí này do đương sự tạm ứng và được phân bổ theo quyết định của Tòa án khi giải quyết vụ án.
• Chi phí giám định: Trong trường hợp có tranh chấp về chữ ký, chữ viết, quan hệ huyết thống hoặc các vấn đề chuyên môn khác, Tòa án có thể trưng cầu giám định. Chi phí giám định sẽ do đương sự có yêu cầu hoặc theo quyết định của Tòa án thực hiện theo quy định pháp luật.