1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất 

Theo quy định khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15, căn cứ tính tiền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất bao gồm:

• Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
• Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước;
• Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

3. Các trường hợp nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 2 Điều 104 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2025 và khoản 4 Điều 71 Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 quy định các trường hợp sau đây được miễn giảm tiền sử dụng đất:

• Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ;
• Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
• Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ;
• Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 của Luật Đất đai;
• Sử dụng đất xây dựng công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay; đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
• Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;
• Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi;
• Sử dụng đất để xây dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm, đất xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng dùng chung để hỗ trợ nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ và đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp khoa học và công nghệ; tổ chức khoa học và công nghệ; trung tâm nghiên cứu và phát triển; trung tâm đổi mới sáng tạo cấp quốc gia, trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp quốc gia, trung tâm đổi mới sáng tạo cấp tỉnh, trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp tỉnh.

4. Hồ sơ yêu cầu đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất

Điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản thể hiện đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất (01 bản chính) theo quy định tại Nghị định này chậm nhất trước ngày 01 tháng 01 năm 2027.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

5. Thủ tục đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản thể hiện đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP này chậm nhất trước ngày 01 tháng 01 năm 2027 đến bộ phận một cửa liên thông.

Bước 2: Bộ phận một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; chuyển văn bản này đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện việc xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn để tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất; chuyển thông tin đến cơ quan thuế.

Bước 3: Cơ quan thuế thực hiện việc tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP; ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất gừí cho người sử dụng đất; đồng thời gửi thông tin đến Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định.

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất.

6. Một số câu hỏi liên quan

(1) Những ai phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất?

Theo Điều 6 Luật Đất đai 2024 quy định người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất bao gồm:

• Người đại diện theo pháp luật của tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; người đứng đầu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác của xã, phường, thị trấn; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa giao quản lý, sử dụng.
• Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.
• Người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
• Cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
• Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.

(2) Hạn cuối nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất là khi nào?

Theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất phải nộp văn bản đề nghị đến cơ quan có thẩm quyền chậm nhất trước ngày 01/01/2027.

Do đó, người sử dụng đất thuộc trường hợp được áp dụng theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP cần chủ động chuẩn bị hồ sơ và nộp văn bản đề nghị đúng thời hạn để được cơ quan nhà nước xem xét, giải quyết theo quy định.

Việc đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là cơ chế quan trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các trường hợp được pháp luật cho phép. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cần lưu ý chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện thủ tục trước thời hạn ngày 01/01/2027 để được cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.

Trường hợp gặp khó khăn trong việc xác định điều kiện áp dụng, mức tiền sử dụng đất phải nộp hoặc các chính sách miễn, giảm liên quan, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý đất đai hoặc luật sư có chuyên môn để được hướng dẫn, bảo đảm thực hiện đúng quy định của pháp luật.