1. Đất khai hoang là gì?

Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất đai được phân thành 03 nhóm gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp;
• Nhóm đất phi nông nghiệp;
• Nhóm đất chưa sử dụng.

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm “đất khai hoang”. Tuy nhiên, có thể hiểu đất khai hoang là phần đất trước đây chưa được đưa vào sử dụng hoặc bị bỏ hoang, sau đó được người dân cải tạo, khai thác để phục vụ sản xuất hoặc các mục đích sử dụng khác theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 8 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích việc đưa đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển và đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc khai hoang phải được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chịu sự quản lý của Nhà nước theo Điều 222 Luật Đất đai 2024.

2. Sử dụng đất khai hoang có bị thu hồi không?

Tại Chương VI Luật Đất đai 2024 quy định về những lý do Nhà nước sẽ tiến hành thủ tục thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất bao gồm:

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất do đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng, người dân tự nguyện trả lại đất.

3. Bị thu hồi đất khai hoang có được bồi thường không?

3.1 Trường hợp thu hồi đất tự ý khai hoang trái phép 

Việc tự ý khai hoang xâm canh trái phép là một trong những trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024. 

Như vậy, căn cứ theo Điều 101 và Điều 105 Luật Đất đai 2024, trường hợp Nhà nước thu hồi đất do lấn chiếm sẽ không được bồi thường về đất và bồi thường tài sản đầu tư vào đất. 

3.2 Trường hợp thu hồi đất khai hoang đúng quy định

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong đó có đối tượng có hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

Như vậy, nếu đang sử dụng đất hoang mà có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường.

Để rõ hơn về điều kiện để được bồi thường khi bị thu hồi đất khai hoang, mời Quý Khách xem tiếp ở mục 4 bài viết.

4. Điều kiện để đất khai hoang được bồi thường khi bị thu hồi

Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, đất khai hoang được xem xét bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
• Đất được sử dụng ổn định;
• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Không thuộc trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai;
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, người sử dụng đất có thể thuộc các trường hợp:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp khác được bồi thường về đất khi thu hồi thì phải đáp ứng điều kiện tại Điều 5, Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai mà không phải đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014;
• Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai;
• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, cho phép giải quyết một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật trước ngày 01/7/2014, trong đó: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Như vậy, nếu trường hợp này được xử lý theo hướng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi thu hồi vẫn được bồi thường theo Điều 95, 96 Luật đất đai 2024.

5. Hướng xử lý khi đất khai hoang đủ điều kiện nhưng không được bồi thường

5.1 Xác minh, thu thập chứng cứ chứng minh đủ điều kiện được bồi thường

Thu thập các chứng cứ về nguồn gốc tạo lập, quá trình sử dụng đất. Ví dụ:

• Giấy xác nhận của thôn/xã về sử dụng ổn định, không tranh chấp, thời điểm bắt đầu sử dụng;
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, các khoản đóng góp liên quan;
• Hợp đồng chuyển nhượng, giao khoán, văn bản chia đất của HTX, sổ mục kê, sổ kiến điền… (nếu có);
• Có thể gửi văn bản Đề nghị UBND xã/phường xác nhận:
• Đất khai hoang sử dụng ổn định, không tranh chấp;
• Thời điểm khai hoang.

5.2 Khiếu nại và khởi kiện hành chính về hành vi không bồi thường khi thu hồi đất

Căn cứ Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Như vậy, trường hợp người sử dụng đất có căn cứ cho rằng Nhà nước bồi thường đất không thỏa đáng thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền. 

Khiếu nại:

Đối tượng khiếu nại: quyết định hành chính về bồi thường nhưng không thỏa đáng.

Thời hiệu khiếu nại: thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định bồi thường đất không thỏa đáng theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011.

Hồ sơ khiếu nại: 

• Đơn khiếu nại;
• Bản sao Quyết định hành chính hoặc tài liệu chứng minh hành vi hành chính bị khiếu nại;
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho nội dung khiếu nại;
• Tài liệu nhân thân người khiếu nại.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại bồi thường chưa thỏa đáng lần 1 thuộc về Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường đã ban hành quyết định hành chính/có hành vi hành chính; thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần 2 nếu khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 141/2025/NĐ-CP. 

Khởi kiện:

Trường hợp người sử dụng đất có căn cứ cho rằng Nhà nước bồi thường đất không thỏa đáng thì có quyền khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Luật Tố tụng hành chính 2015. 

Đối tượng khởi kiện: quyết định hành chính về bồi thường nhưng không thỏa đáng hoặc hành vi hành chính liên quan

Hồ sơ khởi kiện:

• Đơn khởi kiện quyết định thu hồi đất;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
• Bản sao Quyết định thu hồi đất, bản sao các quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có)…;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Căn cước công dân (có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).

6. Câu hỏi thường gặp về đất khai hoang

(1) Đất khai hoang có phải nộp thuế sử dụng đất không?

Có. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 (sửa đổi, bổ sung) quy định mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều phải nộp thuế. Đất khai hoang nếu được sử dụng cho mục đích nông nghiệp thì thuộc diện chịu thuế, nhưng có thể được miễn, giảm trong 3-5 năm đầu theo chính sách khuyến khích khai hoang.

(2) Diện tích đất thực tế đo đạc lớn hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì được bồi thường theo số liệu nào?

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc xử lý với trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích thực và diện tích trên Giấy chứng nhận:

• Ranh giới thửa đất không thay đổi: Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, đồng thời cũng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Ranh giới thửa đất có thay đổi: Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận. 
• Vị trí không chính xác so với vị trí trên giấy chứng nhận: Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà vị trí không chính xác thì phải rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

(3) Nhà xưởng, chuồng trại xây dựng trên đất khai hoang không đủ điều kiện bồi thường về đất thì có được bồi thường chi phí xây dựng không?

Nhà xưởng, chuồng trại xây dựng trên đất khai hoang dù không đủ điều kiện bồi thường về đất vẫn có thể được bồi thường chi phí xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc quan trọng là tài sản gắn liền với đất chỉ được bồi thường khi tài sản đó được tạo lập hợp pháp. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu phải chứng minh công trình được xây dựng tuân thủ quy định và không vi phạm pháp luật tại thời điểm tạo lập. Trong trường hợp cơ quan nhà nước xác định nhà xưởng, chuồng trại là công trình xây dựng trái phép thì sẽ không được xem xét bồi thường khi thu hồi đất. Do đó, việc xác định tính hợp pháp của quá trình tạo lập tài sản là yếu tố then chốt quyết định quyền lợi của người dân trong trường hợp này.