1. Rủi ro mua dự án nhà ở là gì?

Rủi ro khi mua dự án nhà ở là những sự cố pháp lý hoặc thực tế có thể xảy ra trước, trong và sau khi giao dịch, khiến người mua bị thiệt hại về tài sản hoặc quyền lợi. Ví dụ như mất tiền đặt cọc, chậm nhận nhà, không được cấp GCNQSDĐ hoặc mua phải nhà đang có tranh chấp.

2. Những rủi ro thường gặp mà người mua dự án nhà ở dễ mắc phải

2.1 Rủi ro mua dự án nhà ở đã hoàn thành 

• Tranh chấp về quyền sở hữu

Một trong những rủi ro phổ biến nhất là nhà ở đang có tranh chấp hoặc người bán không có đầy đủ quyền định đoạt tài sản. Một số trường hợp thường gặp gồm:

• Tranh chấp thừa kế hoặc đồng sở hữu: Nhà ở là tài sản chung của nhiều người (vợ chồng, đồng thừa kế hoặc nhiều người cùng đứng tên) nhưng chỉ một người tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của những người còn lại.
• Bán một căn nhà cho nhiều người: Người bán lợi dụng khoảng thời gian từ khi ký hợp đồng đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên để nhận tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng với nhiều người khác nhằm chiếm đoạt tài sản.

Nếu phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Khi đó, người mua có nguy cơ mất nhiều thời gian, chi phí để tham gia tố tụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

• Nhà thuộc diện quy hoạch hoặc xây dựng trái phép

Không phải mọi căn nhà đã xây dựng đều đủ điều kiện để giao dịch an toàn. Người mua cần đặc biệt lưu ý các trường hợp sau:

• Nhà thuộc diện quy hoạch: Nhà nằm trong khu vực đã có quy hoạch như mở rộng đường, công viên, công trình công cộng hoặc dự án khác nhưng người bán không cung cấp đầy đủ thông tin. Nếu không kiểm tra trước khi mua, người mua có thể bị thu hồi đất hoặc bị hạn chế quyền xây dựng, sửa chữa trong tương lai. Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng có thể thấp hơn đáng kể so với giá đã mua.
• Nhà xây dựng sai phép hoặc không hoàn công: Chủ sở hữu đã cơi nới, nâng tầng, mở rộng diện tích hoặc thay đổi hiện trạng công trình nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoặc chưa hoàn tất thủ tục hoàn công. Khi nhận chuyển nhượng, người mua có thể gặp khó khăn trong việc xin cấp, đổi Giấy chứng nhận, sửa chữa, cải tạo nhà hoặc bị buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm.

2.2 Rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai

• Rủi ro mua dự án nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng và có văn bản xác nhận đủ điều kiện từ cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ hoặc góp vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán. Nếu dự án bị dừng triển khai hoặc không đủ điều kiện pháp lý, người mua có thể mất nhiều thời gian, chi phí để đòi lại số tiền đã thanh toán.

• Dự án chậm tiến độ hoặc bị đình trệ

Đây là một trong những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thường gặp nhất. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư thiếu vốn, sử dụng tiền sai mục đích hoặc dự án vi phạm quy định pháp luật. Người mua phải chờ bàn giao nhà trong thời gian dài, phát sinh chi phí thuê nhà, trả lãi vay hoặc thậm chí dự án bị bỏ hoang.

• Không được cấp GCNQSDĐ

Nhiều dự án đã bàn giao nhà nhưng cư dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư thế chấp dự án, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc vi phạm quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy.

2.3 Rủi ro từ hợp đồng và phương thức thanh toán

• Điều khoản hợp đồng bất lợi

Nhiều hợp đồng mua bán được soạn theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, như yêu cầu thanh toán vượt tỷ lệ theo quy định, giảm hoặc loại trừ trách nhiệm khi chậm bàn giao, hoặc quy định mức phạt vi phạm quá thấp. Khi xảy ra tranh chấp, người mua gặp bất lợi trong việc yêu cầu bồi thường, hoàn tiền hoặc buộc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.

• Thanh toán không đúng quy định

Người mua chuyển tiền vào tài khoản cá nhân, tài khoản không đúng theo thông báo của chủ đầu tư hoặc thanh toán nhưng không lưu đầy đủ chứng từ, nội dung chuyển khoản. Khó chứng minh việc đã thanh toán, phát sinh tranh chấp về số tiền đã nộp và làm tăng nguy cơ mất tiền nếu giao dịch không được thực hiện đúng quy định.

2.4 Rủi ro từ hồ sơ pháp lý và đơn vị môi giới

• Hồ sơ pháp lý giả mạo

Một số đối tượng làm giả hoặc cung cấp thông tin sai lệch về hồ sơ pháp lý của dự án như văn bản đủ điều kiện mở bán, giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ khác để tạo lòng tin cho người mua. Người mua giao dịch với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, có nguy cơ mất tiền hoặc hợp đồng không được pháp luật bảo vệ.

• Bảo lãnh ngân hàng không đảm bảo

Không phải mọi dự án đều có bảo lãnh ngân hàng hợp lệ hoặc bảo lãnh đúng quy định. Một số trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh cho từng căn nhà. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà hoặc mất khả năng tài chính, người mua khó yêu cầu ngân hàng hoàn trả số tiền đã thanh toán.

• Mua nhà qua môi giới không đủ điều kiện

Nhiều cá nhân, tổ chức môi giới hoạt động không đúng quy định hoặc cung cấp thông tin không chính xác về dự án để thu hút khách hàng. Người mua có thể mua phải dự án "ma", dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh hoặc nhà ở xây dựng trên đất không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng.

3. Dấu hiệu nhận biết dự án nhà ở có rủi ro

Không phải mọi dự án nhà ở đều an toàn để giao dịch. Nếu gặp một hoặc nhiều dấu hiệu dưới đây, người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.

• Chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc khi chưa đủ điều kiện mở bán.
• Cam kết lợi nhuận, chiết khấu quá cao.
• Không cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý.
• Tiến độ thi công chậm hơn quảng cáo.
• Giá bán thấp bất thường so với khu vực.
• Hối thúc khách hàng ký hợp đồng và thanh toán nhanh.

Lưu ý: Chỉ cần xuất hiện một trong các dấu hiệu trên chưa đủ để kết luận dự án có vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, nếu dự án có nhiều dấu hiệu cùng lúc, người mua nên thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và tham khảo ý kiến của chuyên gia, luật sư trước khi quyết định xuống tiền. Điều này sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro khi mua dự án nhà ở và bảo vệ quyền lợi của mình.

4. Người mua dự án nhà ở cần làm gì để bảo vệ mình?

Để hạn chế rủi ro khi mua dự án nhà ở, người mua nên thực hiện các biện pháp sau:

• Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán (đối với nhà ở hình thành trong tương lai).
• Khảo sát thực tế dự án để đánh giá tiến độ xây dựng. Đối với chung cư, chỉ nên giao dịch khi dự án đã hoàn thành phần móng và đáp ứng các điều kiện theo quy định.
• Đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, cấp GCNQSDĐ, xử lý vi phạm và bồi thường thiệt hại.
• Thanh toán đúng tài khoản của chủ đầu tư và lưu giữ đầy đủ hợp đồng, hóa đơn, biên lai, chứng từ chuyển khoản để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
• Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư và đơn vị môi giới, chỉ giao dịch với các tổ chức, cá nhân hoạt động hợp pháp và có uy tín.
• Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, đặc biệt với các giao dịch có giá trị lớn.

Mua nhà ở theo dự án giúp người mua có nhiều lựa chọn về giá và phương thức thanh toán, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Việc dành thời gian kiểm tra pháp lý, đọc kỹ hợp đồng và tìm hiểu thông tin dự án trước khi xuống tiền sẽ giúp hạn chế tranh chấp, bảo vệ tài sản và quyền lợi của người mua trong suốt quá trình giao dịch.

5. Câu hỏi thường gặp về dự án nhà ở

5.1 Chủ đầu tư yêu cầu thanh toán 80% trước khi nhận nhà có hợp pháp không?

Luật Kinh doanh bất động sản

“Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.”

Do đó, nếu chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán 80% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà thì không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và bạn có quyền từ chối.

5.2 Khi chủ đầu tư đã trễ hẹn bàn giao, tôi có quyền ngưng thanh toán các đợt tiếp theo không?

Việc đơn phương ngưng thanh toán có thể tiềm ẩn rủi ro bị xem là vi phạm hợp đồng từ phía bạn, trừ khi hợp đồng có điều khoản quy định rõ về quyền này. Cách tiếp cận an toàn và đúng pháp luật là gửi thông báo chính thức cho chủ đầu tư về việc họ vi phạm, yêu cầu khắc phục và nêu rõ ý định hủy hợp đồng nếu họ không thực hiện, thay vì tự ý ngưng thanh toán.

5.3 Sau khi có phán quyết của Tòa án/Trọng tài, làm thế nào để tôi nhận lại được tiền nếu chủ đầu tư không tự nguyện thi hành?

Khi có bản án hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật, nếu chủ đầu tư không tự nguyện thi hành, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế như: phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản của chủ đầu tư để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán..

Mua dự án nhà ở là một giao dịch có giá trị lớn và ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của người mua. Chỉ một sai sót nhỏ trong việc kiểm tra pháp lý, ký kết hợp đồng hoặc thanh toán cũng có thể dẫn đến những thiệt hại đáng kể về tài sản và thời gian. Vì vậy, trước khi quyết định đặt cọc hoặc ký hợp đồng, người mua nên chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, đánh giá uy tín của chủ đầu tư, rà soát kỹ các điều khoản hợp đồng và tham khảo ý kiến luật sư khi cần thiết.

Nếu bạn đang có ý định mua dự án nhà ở hoặc gặp vướng mắc trong quá trình đặt cọc, ký hợp đồng, chậm bàn giao nhà, chậm cấp GCNQSDĐ hoặc tranh chấp với chủ đầu tư, Luật sư có thể hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý của dự án, rà soát hợp đồng, tư vấn phương án xử lý và đại diện bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro và bảo đảm an toàn pháp lý trước khi xuống tiền đầu tư hoặc mua nhà để ở.