1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”.

Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

(i) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

• Nơi công chứng:

Điều 44 Luật Công chứng 2024, sửa đổi, bổ sung năm 2026 quy định:

“1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

• Hồ sơ:

Lưu ý:

• Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).

(ii) Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

• Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Giấy tờ cần chuẩn bị: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
• Bản sao thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động

• Thành phần hồ sơ:

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.

• Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân.
• Văn phòng đăng ký đất đai.

• Tiếp nhận, giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

• Trả kết quả: Người dân đến nhận Giấy chứng nhận theo giấy hẹn trả kết quả.

3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.

3.1. Thuế thu nhập cá nhân

• Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người  chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
• Mức thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

3.2. Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.

3.3. Lệ phí trước bạ

• Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.
• Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định thì:

Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

• Mức nộp lệ phí với đất

• Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

4. Đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu có được chuyển nhượng không?

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

5. Những lưu ý khi mua bán nhà đất

Mua đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Trên thực tế, không ít người vì chủ quan hoặc thiếu hiểu biết mà rơi vào tình trạng mất tiền, mua phải đất tranh chấp, đất quy hoạch hoặc không thể sang tên được. Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn nên nắm rõ một số lưu ý quan trọng dưới đây.

• Chỉ mua đất khi có Sổ đỏ/Sổ hồng hợp pháp.
• Không thanh toán hết tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên.
• Kiểm tra kỹ pháp lý thửa đất: quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, kê biên, Sổ giả hoặc bán cho nhiều người.
• Đặt cọc đúng quy định pháp luật và lập hợp đồng rõ ràng.
• Cẩn trọng với những lô đất có giá rẻ bất thường.
• Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
• Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.
• Xác minh người bán có đúng là chủ sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp hay không.
• Tìm luật sư hoặc người am hiểu pháp luật đất đai để kiểm tra hồ sơ và tư vấn trước khi giao dịch.
• ...

6. Câu hỏi thường gặp về mua bán nhà đất

(1) Luật sư tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/luat-su-tu-van-thu-tuc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-tai-da-nang

(2) Có được chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng?

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/co-duoc-chuyen-nhuong-can-ho-chung-cu-khi-chua-co-so-hong

(3) Kinh nghiệm luật sư về tư vấn, thực hiện thủ tục để việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/kinh-nghiem-luat-su-ve-tu-van-thuc-hien-thu-tuc-de-viet-kieu-nhan-chuyen-nhuong-nha-dat-tai-viet-nam