1. Sổ đỏ là gì?

Sỏ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên Sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:

• Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi Sổ mới.
• Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của Sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm Sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

3. Những trường hợp không được sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để được sang tên Sổ đỏ (bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho…) bao gồm:

• Có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
• Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
• Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
• Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân không được phép chuyển nhượng, đặc biệt với những vùng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch hoặc theo kế hoạch đã được phê duyệt.

Dựa vào các điều kiện trên, có 05 trường hợp sau không được thực hiện sang tên Sổ đỏ:

1. Đất đang có tranh chấp, chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng chưa có các bản án, phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
2. Đất đang bị kê biên hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
3. Đất đã hết thời hạn sử dụng.
4. Đất đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
5. Đất thuộc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc đất thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng.

Ngoài những điều kiện đã nêu, trong một số trường hợp cũng không được sang tên Sổ bởi người nhận chuyển nhượng không thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

1. Đối với tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
2. Đối với cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực rừng phòng hộ hoặc khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng đó.
3. Đối với tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài mà không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho.

4. Chi phí sang tên Sổ đỏ là bao nhiêu?

4.1 Phí công chứng

Hiện mức phí công chứng vẫn được giữ nguyên theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Theo đó, đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất thì phí công chứng được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch.

Mức phí công chứng được quy định như sau:

Lưu ý: Phí công chứng chưa bao gồm thù lao công chứng. Trong đó, thù lao công chứng bao gồm các khoản phí soạn thảo, đánh máy, dịch thuật, lưu trữ hồ sơ, xác minh thông tin hồ sơ… theo Điều 67 Luật Công chứng 2014.

Mức thù lao công chứng do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng thoả thuận.

4.2 Thuế thu nhập cá nhân

* Khi chuyển nhượng:

* Khi tặng cho, thừa kế:

* Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở:

+ Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Trường hợp 2: Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

4.3 Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định thì:

Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Mức nộp lệ phí với đất

* Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

5. Câu hỏi liên quan đến sổ đỏ

(i) Mức phạt khi sang tên sổ đỏ?

Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Trường hợp tổ chức có các hành vi vi phạm nêu trên thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tức là sẽ phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng. (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

(2) Hướng dẫn thủ tục đính chính sổ đỏ đã cấp từ 1/7/2025?

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/huong-dan-thu-tuc-dinh-chinh-so-do-da-cap-tu-1-7-2025
(3) Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới nhất

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/thu-tuc-cap-doi-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-do-moi-nhat

Việc sang tên Sổ đỏ chỉ được thực hiện khi thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và người nhận chuyển nhượng thuộc đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất. Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh trường hợp giao dịch không thể đăng ký sang tên, phát sinh tranh chấp hoặc thiệt hại về tài chính. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ đất đai hoặc tư vấn thủ tục sang tên Sổ đỏ, hãy liên hệ luật sư để được hướng dẫn cụ thể.