10 ĐIỀU CẦN PHẢI BIẾT KHI NHÀ BÊN CẠNH XÂY DỰNG LÀM NỨT NHÀ (HƯỚNG DẪN PHÁP LÝ MỚI NHẤT)

Luật sư cho cá nhân

Mục lục bài viết:

Nhà bị nứt do công trình bên cạnh là tình huống xảy ra rất phổ biến trong thực tế xây dựng, đặc biệt tại các đô thị. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách xử lý đúng để bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ 10 điều quan trọng nhất khi yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong xây dựng.

1. Không phải cứ nhà bị nứt là được bồi thường

Trên thực tế, nhiều người cho rằng chỉ cần nhà xuất hiện vết nứt trong thời gian công trình bên cạnh thi công thì đương nhiên được bồi thường. Tuy nhiên, pháp luật không mặc nhiên công nhận điều này. Theo quy định tại các Điều 584, 585 và 605 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 2 và Điều 3 của Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP của HĐTPTANDTC, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hoạt động thi công xây dựng chỉ được đặt ra khi có đầy đủ căn cứ chứng minh

+ Có thiệt hại thực tế xảy ra: ví dụ tường bị nứt, nền bị lún, công trình bị nghiêng…

+ Có hành vi gây thiệt hại: hoạt động thi công như ép cọc, đào móng, rung chấn, vận hành máy móc…

+ Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi thi công và thiệt hại: tức là thiệt hại phải phát sinh do chính công trình bên cạnh gây ra

+ Có lỗi của bên gây thiệt hại (trong nhiều trường hợp được suy đoán nếu có vi phạm kỹ thuật, quy chuẩn xây dựng)

Điểm mấu chốt trong các tranh chấp dạng này nằm ở yếu tố “mối quan hệ nhân quả”. Không phải mọi vết nứt đều do công trình bên cạnh gây ra. Trong thực tế, nhà có thể bị nứt do xuống cấp theo thời gian, nền đất yếu, kết cấu không đảm bảo, ảnh hưởng thời tiết, môi trường.

Chính vì vậy, nếu không có căn cứ chứng minh rõ ràng rằng thi công là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại, yêu cầu bồi thường rất dễ bị Tòa án bác bỏ.

2. Ghi nhận hiện trạng ngay khi phát hiện thiệt hại

Đây là một trong những bước quan trọng nhất khi phát hiện nhà bị nứt do công trình bên cạnh. Trên thực tế, không ít trường hợp mất quyền yêu cầu bồi thường không phải vì không có thiệt hại, mà vì không thu thập được chứng cứ kịp thời và hợp lệ.

Khi vết nứt mới xuất hiện, dấu vết còn rõ ràng, chưa bị tác động bởi thời gian hoặc việc sửa chữa. Nếu không ghi nhận ngay, theo thời gian có thể xảy ra các bất lợi như: vết nứt thay đổi hoặc lan rộng, dấu vết ban đầu bị che lấp, khó xác định chính xác thời điểm phát sinh, thậm chí bên gây thiệt hại có thể phủ nhận trách nhiệm.

Để đảm bảo giá trị chứng cứ, người bị thiệt hại nên chủ động ghi nhận hiện trạng bằng nhiều cách. Trước hết, cần chụp ảnh, quay video chi tiết các vị trí bị nứt (tường, trần, móng…), ghi nhận ở nhiều góc độ và nên có vật mốc hoặc thước đo để thể hiện kích thước vết nứt. Đồng thời, cần xác định và ghi nhận thời điểm phát sinh càng chính xác càng tốt, đặc biệt nếu trùng với thời gian công trình bên cạnh đang thi công thì sẽ là căn cứ quan trọng để chứng minh mối liên hệ. Trong trường hợp cần thiết, nên lập vi bằng hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận, nhằm “cố định” tình trạng thiệt hại tại một thời điểm cụ thể, tăng giá trị pháp lý của chứng cứ.

Việc ghi nhận càng sớm càng mang lại lợi thế. Bởi lẽ, giá trị của chứng cứ không chỉ nằm ở nội dung mà còn ở thời điểm được tạo lập. Ghi nhận kịp thời giúp chứng minh thiệt hại là mới phát sinh, tăng khả năng xác định nguyên nhân từ hoạt động thi công và hạn chế tối đa các tranh cãi, phủ nhận từ phía bên gây thiệt hại.

Việc thông báo cho chủ nhà hoặc đơn vị thi công khi phát hiện nhà bị nứt là một bước rất quan trọng và không nên bỏ qua trong quá trình bảo vệ quyền lợi. Trên thực tế, nhiều trường hợp gặp bất lợi khi giải quyết tranh chấp không phải vì không có thiệt hại, mà do không kịp thời thông báo và ghi nhận sự việc với bên liên quan, dẫn đến khó xác định trách nhiệm.

Khi được thông báo kịp thời, chủ nhà hoặc đơn vị thi công sẽ có cơ hội trực tiếp kiểm tra hiện trạng, từ đó có thể lập biên bản ghi nhận tình trạng thiệt hại. Đây là nguồn chứng cứ có giá trị, giúp xác định thời điểm phát sinh vết nứt và hạn chế việc bên gây thiệt hại phủ nhận trách nhiệm sau này. Ngược lại, nếu không thông báo, bên kia có thể cho rằng thiệt hại đã tồn tại từ trước hoặc không xảy ra trong quá trình thi công.

Bên cạnh đó, việc thông báo còn tạo cơ sở để các bên trao đổi, thương lượng và khắc phục hậu quả ngay từ đầu, thay vì để tranh chấp kéo dài. Trong nhiều trường hợp, chỉ cần thông báo kịp thời và làm việc thiện chí, các bên đã có thể thống nhất phương án sửa chữa, bồi thường mà không cần đến cơ quan giải quyết tranh chấp.

Để đảm bảo hiệu quả, việc thông báo nên được thực hiện bằng hình thức có thể lưu giữ như văn bản, tin nhắn, email hoặc lập biên bản làm việc trực tiếp. Nội dung cần nêu rõ thời điểm phát hiện thiệt hại, mô tả vị trí, mức độ vết nứt và đề nghị kiểm tra, xử lý. Việc này không chỉ thể hiện thiện chí hợp tác mà còn giúp người bị thiệt hại tạo lập chứng cứ quan trọng phục vụ cho quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

3. Không tự ý sửa chữa khi chưa có giám định

Khi phát hiện nhà bị nứt, tâm lý chung của nhiều người là muốn sửa chữa ngay để đảm bảo an toàn và ổn định sinh hoạt. Tuy nhiên, việc tự ý sửa chữa khi chưa có sự ghi nhận và giám định lại có thể gây bất lợi nghiêm trọng trong quá trình yêu cầu bồi thường.

Trên thực tế, các vết nứt ban đầu chính là chứng cứ quan trọng nhất để xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại. Nếu tiến hành sửa chữa quá sớm, bạn có thể vô tình làm mất dấu vết ban đầu, khiến việc giám định sau đó không còn chính xác. Khi không xác định được nguyên nhân cụ thể, bên gây thiệt hại có thể phủ nhận trách nhiệm hoặc cho rằng thiệt hại không liên quan đến hoạt động thi công.

Ngoài ra, việc không có cơ sở xác định hiện trạng ban đầu cũng khiến bạn gặp khó khăn trong việc chứng minh mức độ thiệt hại thực tế, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bồi thường có thể yêu cầu.

Vì vậy, trước khi tiến hành bất kỳ hoạt động sửa chữa nào, người bị thiệt hại nên:

+ Ghi nhận đầy đủ hiện trạng (hình ảnh, video, vi bằng)

+ Thông báo cho bên liên quan để lập biên bản

+ Thực hiện giám định để xác định nguyên nhân và chi phí khắc phục

Trong bài viết này lời khuyên của chúng tôi đưa ra, chỉ nên sửa chữa sau khi đã có biên bản xác nhận hiện trạng hoặc kết luận giám định rõ ràng. Trong trường hợp cần sửa chữa khẩn cấp để đảm bảo an toàn, cần ghi nhận đầy đủ tình trạng trước khi can thiệp để tránh mất chứng cứ.

4. Giám định là căn cứ quan trọng để được yêu cầu bồi thường

Trong các tranh chấp liên quan đến việc nhà bị nứt do công trình bên cạnh, giám định chuyên môn gần như là yếu tố mang tính quyết định đến kết quả giải quyết vụ việc. Trên thực tế, không phải cứ có thiệt hại là được bồi thường, mà điều quan trọng là phải chứng minh được nguyên nhân của thiệt hại xuất phát từ hoạt động thi công.

Kết luận giám định sẽ giúp làm rõ các vấn đề cốt lõi như: nguyên nhân gây ra vết nứt (do ép cọc, đào móng, rung chấn hay yếu tố khác), mức độ ảnh hưởng đến kết cấu công trình và chi phí sửa chữa cần thiết để khắc phục thiệt hại. Đây chính là căn cứ khách quan, có giá trị pháp lý cao để xác định trách nhiệm của các bên và làm cơ sở cho việc thương lượng hoặc giải quyết tại Tòa án.

Trong trường hợp không có giám định, người yêu cầu bồi thường thường chỉ có thể cung cấp hình ảnh hoặc mô tả thiệt hại, nhưng không chứng minh được mối quan hệ nhân quả. Điều này khiến yêu cầu bồi thường dễ bị bác bỏ hoặc không được chấp nhận đầy đủ.

Vì vậy, trong quá trình xử lý tranh chấp, việc chủ động yêu cầu giám định hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền trưng cầu giám định là hết sức cần thiết.

5. Xác định đúng người phải bồi thường

Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra như sau: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây ra cho người khác.

Trường hợp người thi công có lỗi trong việc để xảy ra thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”

Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật xác định trách nhiệm bồi thường trước hết thuộc về chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, nếu xác định được lỗi của đơn vị thi công thì đơn vị này có thể phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường.

6. Biên bản hiện trạng trước thi công là lợi thế lớn

Trong các tranh chấp bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng gây ra, biên bản ghi nhận hiện trạng nhà ở trước khi thi công đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Đây là căn cứ giúp xác định tình trạng ban đầu của công trình, từ đó đối chiếu với hiện trạng sau khi xảy ra thiệt hại để làm rõ mức độ và nguyên nhân phát sinh.

Trường hợp trước khi xây dựng có lập biên bản hiện trạng, đây sẽ là chứng cứ rất mạnh để chứng minh rằng các vết nứt hoặc hư hỏng chỉ xuất hiện sau quá trình thi công. Từ đó, giúp củng cố mối quan hệ nhân quả giữa hoạt động xây dựng và thiệt hại thực tế, tạo lợi thế lớn trong việc yêu cầu bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp.

Ngược lại, nếu không có biên bản hiện trạng, việc chứng minh sẽ trở nên khó khăn hơn. Khi đó, người bị thiệt hại cần phải sử dụng các chứng cứ thay thế như: hình ảnh, video ghi nhận trước đây, lời khai của hàng xóm hoặc người làm chứng, hồ sơ sửa chữa, cải tạo công trình trong quá khứ… để chứng minh tình trạng ban đầu của ngôi nhà.

7. Có thể yêu cầu nhiều khoản bồi thường

Việc yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp nhà bị nứt do công trình xây dựng bên cạnh được xác định trên cơ sở chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, người nào có hành vi xâm phạm đến tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường. Trong lĩnh vực xây dựng, nếu hoạt động thi công như ép cọc, đào móng, rung chấn… gây nứt, lún hoặc hư hỏng nhà liền kề thì được xác định là hành vi gây thiệt hại đến tài sản.

Về phạm vi thiệt hại được bồi thường, Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bao gồm: tài sản bị hư hỏng hoặc bị mất, lợi ích gắn liền với việc sử dụng tài sản bị giảm sút hoặc mất đi, và các chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại. Trên cơ sở đó, người bị thiệt hại có thể yêu cầu không chỉ chi phí sửa chữa nhà mà còn bao gồm các khoản như chi phí thuê nhà tạm thời trong thời gian không thể sử dụng công trình, thiệt hại do gián đoạn hoạt động kinh doanh, cũng như chi phí giám định, kiểm định hoặc các chi phí khắc phục hợp lý khác.

Ngoài ra, theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, việc bồi thường phải đảm bảo đầy đủ, kịp thời và dựa trên thiệt hại thực tế có căn cứ chứng minh. Do đó, các khoản yêu cầu bồi thường chỉ được chấp nhận khi có hóa đơn, chứng từ hoặc tài liệu chứng minh rõ ràng, đồng thời chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa hành vi thi công và thiệt hại xảy ra. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đến việc có được bồi thường đầy đủ hay không.

8. Nhà xuống cấp, hao mòn tự nhiên và lỗi từ chính công trình – lập luận “phản biện” thường gặp

Trong các tranh chấp bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng gây nứt nhà, bên bị yêu cầu bồi thường thường đưa ra lập luận rằng thiệt hại không xuất phát từ quá trình thi công mà do nhà đã cũ, xuống cấp, bị hao mòn tự nhiên theo thời gian hoặc do chất lượng công trình ban đầu không đảm bảo. Đây là nhóm lập luận nhằm phủ nhận hoặc làm giảm trách nhiệm bồi thường bằng cách loại trừ yếu tố quan hệ nhân quả.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, trách nhiệm bồi thường chỉ được loại trừ khi chứng minh được thiệt hại không do hành vi xâm phạm gây ra. Đồng thời, theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, việc bồi thường có thể được xem xét giảm mức nếu người bị thiệt hại có lỗi một phần, nhưng không đồng nghĩa với việc mất hoàn toàn quyền yêu cầu bồi thường nếu vẫn tồn tại mối quan hệ nhân quả giữa hành vi thi công và thiệt hại thực tế.

Ngoài ra, theo nguyên tắc xác định thiệt hại tại Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại được bồi thường là thiệt hại thực tế phát sinh, không phụ thuộc vào việc tài sản đó mới hay cũ, mà phụ thuộc vào việc hành vi gây thiệt hại có làm phát sinh hoặc làm trầm trọng thêm tình trạng hư hỏng hay không.

Để phản bác lập luận “nhà đã cũ, tự xuống cấp”, người yêu cầu bồi thường cần chứng minh rằng công trình vẫn đang sử dụng ổn định trước thời điểm thi công và chỉ xuất hiện nứt, lún sau khi quá trình xây dựng diễn ra. Việc so sánh hiện trạng trước và sau thông qua hình ảnh, video, biên bản hiện trạng hoặc kết luận giám định là căn cứ quan trọng để xác định quan hệ nhân quả.

Trong trường hợp giám định xác định thiệt hại do nhiều nguyên nhân, bao gồm cả yếu tố tự nhiên và yếu tố thi công, thì trách nhiệm bồi thường sẽ được phân bổ theo mức độ lỗi tương ứng. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, nếu hoạt động thi công là yếu tố làm phát sinh hoặc làm nghiêm trọng thêm tình trạng nứt, lún thì vẫn phải xác định trách nhiệm bồi thường tương ứng.

9. Ưu tiên thương lượng

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng gây nứt nhà, đa số vụ việc có thể được giải quyết thông qua thương lượng mà không cần đưa ra Tòa án. Đây là hướng xử lý phù hợp, vừa đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các bên theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, vừa góp phần giữ gìn quan hệ hàng xóm, hạn chế xung đột trong quá trình sinh sống.

Tuy nhiên, để thương lượng đạt hiệu quả, người bị thiệt hại cần thực hiện đúng trình tự và có căn cứ rõ ràng. Trước hết, cần thông báo và trao đổi cụ thể về tình trạng thiệt hại, đồng thời tiến hành lập biên bản ghi nhận hiện trạng thực tế. Trong nhiều trường hợp, có thể đề nghị UBND phường/xã nơi có công trình xây dựng tham gia chứng kiến hoặc hỗ trợ hòa giải. Việc có sự tham gia của chính quyền địa phương giúp tăng tính khách quan, minh bạch của sự việc, đồng thời hỗ trợ các bên ghi nhận tình trạng thiệt hại tại thời điểm phát sinh.

Trên cơ sở đó, người bị thiệt hại đưa ra yêu cầu bồi thường phù hợp, có căn cứ rõ ràng như chi phí sửa chữa, kết quả giám định hoặc báo giá khắc phục thực tế. Mức yêu cầu cần hợp lý, tránh cảm tính và phải kèm theo tài liệu chứng minh để tăng tính thuyết phục.

Toàn bộ quá trình làm việc, trao đổi giữa các bên nên được ghi nhận bằng văn bản, email, tin nhắn hoặc biên bản làm việc. Điều này không chỉ đảm bảo tính minh bạch trong quá trình giải quyết mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng nếu vụ việc phải chuyển sang giải quyết tại Tòa án.

10. Khởi kiện khi cần thiết và đúng thời điểm

Trong trường hợp thương lượng không đạt kết quả, việc khởi kiện là biện pháp cuối cùng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thiệt hại. Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

+ Thu thập đầy đủ chứng cứ về hiện trạng và nguyên nhân thiệt hại

+ Có kết luận giám định hoặc tài liệu kỹ thuật liên quan (nếu có)

+ Đã thực hiện việc thương lượng nhưng không đạt kết quả

Việc lựa chọn đúng thời điểm khởi kiện không chỉ giúp rút ngắn thời gian giải quyết vụ án mà còn tăng khả năng bảo vệ yêu cầu bồi thường, do hồ sơ đã được chuẩn bị đầy đủ và có tính hệ thống.

Các bài viết liên quan: