1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại khoản 8 Điều 3 như sau: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”.

Như vậy, về bản chất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là căn cứ pháp lý quan trọng xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện giao dịch

2. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phổ biến

Căn cứ khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
• Hợp đồng thuê nhà ở;
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
• Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Về bản chất, hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng là một loại hợp đồng dân sự, nên phải tuân thủ đầy đủ các quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện hiệu lực riêng được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc đáp ứng các điều kiện này là cơ sở để bảo đảm tính pháp lý, giá trị thực hiện và khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên khi phát sinh tranh chấp

1. Điều kiện về chủ thể

Quy định của pháp luật dân sự, chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với từng loại hợp đồng cụ thể.

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

“a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”.

2. Điều kiện về nội dung và hình thức hợp đồng

Mục đích và nội dung giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Vì đối tượng của hợp đồng là “bất động sản”, do đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Do đó việc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác.

Nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở; quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quy định về hồ sơ được phép xây dựng.

Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không bị kê biên; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ và đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh.

4. Các lưu ý khi thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng

1. Các trường hợp không được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản

Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các trường hợp không được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;

- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh;

- Tổ chức, cá nhân cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Căn cứ quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản gồm:

“1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật”.

5. Mẫu Hợp đồng kinh doanh bất động sản năm 2025

Tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản bao gồm các hợp đồng sau:

• Hợp đồng mua bán nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư theo mẫu tại Phụ lục I Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng thuê mua nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư theo mẫu tại Phụ lục I Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở riêng lẻ theo mẫu tại Phụ lục I Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục V Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI Nghị định này (XEM TẠI ĐÂY).

6. Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng làm những việc gì?

Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản là những chuyên gia pháp lý am hiểu sâu sắc các quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản, đồng thời có kinh nghiệm thực tiễn trong việc soạn thảo, rà soát và đàm phán các loại hợp đồng liên quan đến giao dịch bất động sản. Thông qua quá trình tư vấn, luật sư giúp khách hàng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và rủi ro pháp lý trong từng hợp đồng, bảo đảm mọi giao dịch được thực hiện an toàn, minh bạch và đúng quy định của pháp luật.

Dưới đây là những công việc cụ thể mà luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng thường đảm nhận:

• Tư vấn và rà soát tính pháp lý của bất động sản trước khi ký kết hợp đồng;
• Soạn thảo, kiểm tra nội dung các điều khoản trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hợp tác đầu tư hoặc góp vốn bằng bất động sản;
• Hỗ trợ đàm phán, thương lượng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng;
• Tư vấn về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản;
• Hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đại diện khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc khi phát sinh tranh chấp;
• Tư vấn, soạn thảo văn bản giải quyết tranh chấp, yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định pháp luật.

7. Vì sao cần thuê Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng

Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản không chỉ hỗ trợ bạn rà soát kỹ lưỡng từng điều khoản, mà còn giúp nhận diện và loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn, đồng thời đề xuất những phương án thay thế phù hợp nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của bạn. Bằng việc áp dụng kinh nghiệm thực tiễn và kiến thức pháp lý chuyên sâu, luật sư sẽ xây dựng các điều khoản phòng ngừa tranh chấp một cách chặt chẽ và hiệu quả, giúp hạn chế tối đa khả năng phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng.

         Đặc biệt, khi có sự tham gia của luật sư ngay từ giai đoạn đầu, bạn sẽ chủ động hơn trong việc giảm thiểu tối đa tranh chấp và thiệt hại có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng Với sự am hiểu về pháp luật và thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, luật sư tư vấn hợp đồng chính là người đồng hành đáng tin cậy trong mọi hoạt động ký kết, hợp tác và đầu tư. Nhờ đó, bạn có thể yên tâm tập trung vào việc phát triển kinh doanh, bởi mọi hợp đồng đều được đảm bảo tính minh bạch, chặt chẽ và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

8. Tìm Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng ở đâu?

Dưới đây là một số Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng thuộc Phong & Partners:

Luật sư Lê Ngô Hoài Phong - Trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Lê Ngô Hoài Phong có hơn 20 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, chuyên tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật sư Phong với nhiều kinh nghiệm thực tiễn và kiến thức chuyên môn sâu rộng luôn tư vấn và đưa ra các phương án tối ưu, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

• Điện thoại: 0905 102 425
• Email: wind5759@gmail.com

Luật sư Phan Thuỵ Khanh - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Phan Thuỵ Khanh là chuyên gia tư vấn bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động tư vấn và tranh tụng. Luật sư Phan Thuỵ Khanh luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, tham gia tư vấn với tinh thần trách nhiệm cao nhất nhằm đảm bảo tối đa lợi ích của khách hàng.

• Điện thoại: 0905 205 624
• Email: phanthuykhanh@gmail.com

Luật sư Đặng Văn Vương - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Vương có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, đặc biệt là lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất động sản. Luật sư đã tham gia tư vấn và giải quyết thành công nhiều vụ tranh chấp bất động sản phức tạp.

• Điện thoại: 0901 955 099
• Email: vuongdang.lawyer@gmail.com

Luật sư Trương Đức Trung - Trưởng chi nhánh Quảng Nam - Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Trương Đức Trung có nghiên cứu chuyên sâu và bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn. Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, luật sư Trương Đức Trung đã khẳng định được uy tín và vị trí của mình trong việc tư vấn, hỗ trợ các vấn đề liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động s ản cho các khách hàng trong nước và quốc tế.

• Điện thoại: 0901 896 777
• Email: truongductrung211@gmail.com

Luật sư Huỳnh Phan Quốc - Trưởng chi nhánh Nam Đà Nẵng - Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Huỳnh Phan Quốc là một trong những luật sư trẻ đầy triển vọng, đặc biệt Luật sư được biết đến với chuyên môn sâu rộng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Với nhiều năm kinh nghiệm, Luật sư đã tích lũy kiến thức và kỹ năng đáng kể, trở thành một chuyên gia pháp lý uy tín trong việc tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Điện thoại: 0919 984 864
• Email: lawyerquoctm@gmail.com

Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phượng – Đại diện Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại Ngũ Hành Sơn: Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong ngành luật, đặc biệt trong lĩnh vực tư vấn và giải quyết các vụ việc tranh chấp hoạt động kinh doanh bất động sản, Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phượng đã tham gia tư vấn và giải quyết thành công nhiều vụ việc phức tạp.

• Điện thoại: 0905.579.269
• Email: diemliberty2505@gmail.com

Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang - Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang là luật sư thành viên của Văn phòng luật sư Phong & Partners. Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong ngành luật, trình độ chuyên môn cao, khả năng làm việc linh hoạt, tận tâm, bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng trong nhiều lĩnh vực: Hình sự, Dân sự, Đất đai, Hành chính,…

• Điện thoại: 0382 761 167
• Email: huyentrang.lsdn@gmail.com

Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm - Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Phong & Partners: Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm là luật sư thành viên của Văn phòng luật sư Phong & Partners tại Chi nhánh Nam Đà Nẵng. Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm là đội ngũ luật sư trẻ, năng động, có chuyên môn sâu và nhiều năm hành nghề trong nhiều lĩnh vực.

• Điện thoại: 096 7475 064
• Email: tramdtn179@gmail.com

Trong bối cảnh khung pháp lý về bất động sản ngày càng phức tạp, một hợp đồng chỉ thật sự “an toàn” khi được soi chiếu dưới góc nhìn của luật sư chuyên nghiệp. Luật sư tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng không chỉ bảo đảm sự tuân thủ pháp luật mà còn giúp các bên đạt được cân bằng lợi ích trong từng điều khoản. Với nền tảng chuyên môn vững chắc và sự am hiểu sâu về thị trường, Phong & Partners tự hào mang đến giải pháp tư vấn hợp đồng toàn diện – nơi mỗi giao dịch không chỉ hợp pháp mà còn hiệu quả, minh bạch và bền vững theo thời gian.

9. Các câu hỏi liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản.

[1] Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh

https://laodong.vn/tu-van-phap-luat/dieu-kien-de-bat-dong-san-duoc-dua-vao-kinh-doanh-1366374.ldo

[2] Công ty quản lý nợ của tổ chức tín dụng không được kinh doannh bất động sản

https://lsvn.vn/cong-ty-quan-ly-no-cua-to-chuc-tin-dung-khong-duoc-kinh-doanh-bat-dong-san-a164282.html

[3] Một số vướng mắc, bất cập của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

https://danchuphapluat.vn/mot-so-vuong-mac-bat-cap-cua-phap-luat-ve-hop-dong-kinh-doanh-bat-dong-san-2388.html

[4] Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản bị xử phạt như thế nào?

https://daibieunhandan.vn/vi-pham-quy-dinh-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-bi-xu-phat-the-nao-post353367.html