1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giải chấp Sổ đỏ là gì?

Pháp luật hiện hành cũng không có quy định về định nghĩa “Giải chấp sổ đỏ”. Tuy nhiên, giải chấp sổ đỏ có thể được hiểu là việc xóa thông tin đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất khi rơi vào các trường hợp xóa đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Khi đó, tài sản đã được thế chấp sẽ được giải phóng khỏi trạng thái bảo đảm, và người sở hữu có thể tự do sử dụng, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản này.

3. Điều kiện được giải chấp Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

4. Hồ sơ giải chấp Sổ đỏ gồm những giấy tờ gì?

Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 570/QĐ-BTP, hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:

• Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a tại Phụ lục Nghị định 99/2022/NĐ-CP (01 bản chính)_Tải mẫu về tại đây.
• Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.
• Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.
• Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.
• Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.
• Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.
• Trường hợp thực hiện thông qua người đại diện thì văn bản có nội dung về đại diện là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ cung cấp thông tin (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu), trừ trường hợp thực hiện việc đăng ký qua tài khoản đăng ký trực tuyến của người đại diện.
• Trường hợp chi nhánh của pháp nhân, chi nhánh hoặc phòng giao dịch của pháp nhân là tổ chức tín dụng (sau đây gọi là chi nhánh của pháp nhân) được pháp nhân giao nhiệm vụ thực hiện chức năng của pháp nhân về yêu cầu đăng ký, về yêu cầu cung cấp thông tin thì văn bản có nội dung về việc pháp nhân giao nhiệm vụ cho chi nhánh thực hiện chức năng của pháp nhân trong yêu cầu đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ cung cấp thông tin (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu).

Người yêu cầu đăng ký chỉ nộp văn bản này một lần cho cơ quan đăng ký, không phải nộp lại văn bản này trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin tiếp theo, trừ trường hợp văn bản này có nội dung giao nhiệm vụ cho chi nhánh theo từng vụ việc.

Cơ quan đăng ký có trách nhiệm số hóa, lưu giữ văn bản này theo quy định của pháp luật để tái sử dụng thông tin, dữ liệu trong giải quyết các hồ sơ yêu cầu đăng ký, hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin tiếp theo, trừ trường hợp có văn bản khác thay đổi nội dung hoặc thay thế văn bản đã được số hóa, lưu giữ.

• Trường hợp được miễn nghĩa vụ nộp phí, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác thì người yêu cầu đăng ký có quyền lựa chọn cung cấp một trong giấy tờ, tài liệu sau đây vào trong hồ sơ đăng ký: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng hoặc văn bản khác có thông tin về việc thuộc diện được miễn nghĩa vụ nộp phí đăng ký, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu).
• Trường hợp bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm gồm nhiều người thì phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của các chủ thể này, trừ trường hợp có văn bản thể hiện nội dung về việc một, một số bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm có quyền đại diện cho những người còn lại.
• Trường hợp xóa đăng ký theo yêu cầu của người yêu cầu xóa đăng ký thì bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án là tài liệu phải có trong Hồ sơ đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Trường hợp xóa đăng ký liên quan đến nhiều biện pháp bảo đảm đã được đăng ký mà có cùng một bên nhận bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký kèm theo 01 Danh mục văn bản được kê khai theo Mẫu số 01đ hoặc Mẫu số 02đ tại Phụ lục tương ứng với biện pháp bảo đảm được xóa đăng ký.

5. Trình tự, thủ tục giải chấp Sổ đỏ thế nào?

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm bị chấm dứt là một trong những trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (giải chấp sổ đỏ). Theo đó, thủ tục giải chấp sổ đỏ được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ. Hồ sơ đăng ký trực tuyến có giá trị pháp lý như hồ sơ đăng ký bằng bản giấy.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Cơ sở dữ liệu hoặc ghi, cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) đối với tài sản gắn liền với đất vào Sổ đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ; chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.

Trường hợp không khai thác được thông tin hoặc thông tin khai thác được không đầy đủ, không chính xác để thay thế cho giấy tờ là thành phần hồ sơ đăng ký thì cơ quan đăng ký yêu cầu người yêu cầu đăng ký nộp giấy tờ tương ứng thuộc thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định để giải quyết việc đăng ký.

Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký thì cơ quan đăng ký thực hiện việc từ chối.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan đăng ký trả kết quả. Trường hợp nộp hồ sơ thông qua Bộ phận Một cửa thì Bộ phận Một cửa trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.

Trường hợp kết quả đăng ký được trả bằng bản điện tử thì kết quả bằng bản điện tử có giá trị pháp lý như kết quả bằng bản giấy.

Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo.

Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

6. Từ 2026, thế chấp quyền sử dụng đất không cần ghi trên Sổ đỏ?

Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, trừ điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 11 tháng 12 năm 2025.

Theo đó, tại Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:

Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai

2. Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

b) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;

Như vậy, từ 2026, người sử dụng đất đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Sổ đỏ đã cấp.

7. Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục giải chấp Sổ đỏ không? 

Nghị định 99/2022/NĐ-CP không có quy định về văn bản ủy quyền trong hồ sơ nhưng cũng chưa có quy định nào hạn chế việc ủy quyền xóa thế chấp, do đó vẫn có thể ủy quyền có người khác thực hiện thủ tục xóa thế chấp thay cho mình. Tuy nhiên, bạn cần lập Giấy ủy quyền có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật. Giấy ủy quyền phải ghi rõ nội dung ủy quyền là thực hiện thủ tục xóa thế chấp đối với tài sản cụ thể.

8. Câu hỏi liên quan

(1) Đất đang thế chấp có quyền bán không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, tài sản đang thế chấp chỉ được chuyển nhượng khi bên nhận thế chấp đồng ý.

(2) Cách xử lý khi không trả lãi, trả tiền vay thế chấp

Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp:

Khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, cụ thể:

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
• Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.

Phương thức xử lý tài sản thế chấp:

Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:

• Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Tóm lại, đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không thanh toán thì sẽ bị xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận, chủ yếu là bán đấu giá (phát mại).

(3) Điểm mới trong đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 2026

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/diem-moi-trong-dang-ky-the-chap-quyen-su-dung-dat-2026

(4) Có thể thế chấp quyền đòi nợ cho ngân hàng để vay vốn?

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/co-the-the-chap-quyen-doi-no-cho-ngan-hang-de-vay-von

(5) Có được dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp?

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/co-duoc-dung-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-de-the-chap

(6) Thế chấp quyền sử dụng đất tại nhiều ngân hàng

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/hoi-dap/dat-dai/the-chap-quyen-su-dung-dat-tai-nhieu-ngan-hang-1290.html

(7) Có được chia thừa kế đối với tài sản là nhà đất đang thế chấp hay không?

Xem thêm tại: https://phong-partners.com/su-kien-binh-luan/trong-nuoc/co-duoc-chia-thua-ke-doi-voi-tai-san-la-nha-dat-dang-the-chap-hay-khong-1200.html