[1] Hợp đồng xây dựng là gì?

[1.1] Khái niệm hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực xây dựng, được sử dụng để ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc thực hiện công việc xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc một phần công việc theo thiết kế được phê duyệt. Đây không chỉ là văn bản thể hiện sự thống nhất ý chí giữa các bên mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để quản lý quá trình thực hiện dự án, thanh toán, nghiệm thu và giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, hợp đồng xây dựng được xác lập trên cơ sở các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại và Luật Xây dựng. Trong đó, hợp đồng xây dựng công trình được hiểu là hợp đồng để thực hiện việc xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng, đây là loại hợp đồng để thực hiện toàn bộ công việc của một dự án đầu tư xây dựng. Về bản chất, hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa bên giao thầu và bên nhận thầu. Theo đó, bên nhận thầu có nghĩa vụ thực hiện công việc xây dựng đúng yêu cầu về chất lượng, tiến độ và phạm vi công việc đã cam kết. Ngược lại, bên giao thầu có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, thiết kế, mặt bằng, nguồn vốn và thực hiện việc nghiệm thu, thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng.

[1.2] Vai trò của hợp đồng xây dựng

Trong thực tế, hợp đồng xây dựng có vai trò đặc biệt quan trọng vì hầu hết các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công như tiến độ, thanh toán, phát sinh khối lượng, thay đổi thiết kế hay trách nhiệm khi xảy ra vi phạm đều được xem xét dựa trên nội dung hợp đồng đã ký kết. Chính vì vậy, hợp đồng xây dựng không chỉ là cơ sở để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng.

[1.3] Các bên trong hợp đồng xây dựng

Bên giao thầu là ai?

Trong quan hệ hợp đồng xây dựng, bên giao thầu có thể là chủ đầu tư, đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, tổng thầu hoặc nhà thầu chính tùy theo từng loại hợp đồng và phạm vi công việc. Trên thực tế, bên giao thầu thường là các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng công trình và sử dụng nguồn vốn để thực hiện dự án.

Đối với trường hợp giao thầu lại, bên giao thầu có thể là tổng thầu xây dựng, nhà thầu chính hoặc nhà thầu phụ được phép giao lại một phần công việc theo quy định của hợp đồng và pháp luật. Việc giao thầu lại được hiểu là việc bên nhận thầu tiếp tục giao cho một nhà thầu khác thực hiện một phần công việc thuộc phạm vi công việc mà mình đã nhận thực hiện sau khi được bên giao thầu chấp thuận.

Bên nhận thầu là ai?

Bên nhận thầu trong hợp đồng xây dựng là các tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân có đủ điều kiện hoạt động xây dựng và đáp ứng yêu cầu năng lực theo quy định pháp luật. Tùy từng trường hợp, bên nhận thầu có thể là tổng thầu, nhà thầu chính hoặc nhà thầu phụ. Ngoài ra, bên nhận thầu cũng có thể là liên danh giữa nhiều nhà thầu cùng tham gia thực hiện dự án xây dựng.

Chủ đầu tư trong hoạt động xây dựng

Trong hoạt động đầu tư xây dựng, chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc người được giao quản lý, sử dụng nguồn vốn để thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư có vai trò tổ chức thực hiện dự án, lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng với các đơn vị tham gia thực hiện công trình.

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Cần lưu ý rằng, trong hợp đồng xây dựng, các bên tham gia phải đáp ứng điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đồng thời, đối tượng của hợp đồng xây dựng là công việc xây dựng hoặc sản phẩm xây dựng được hình thành trong quá trình thực hiện dự án. Đây cũng là điểm đặc thù làm cho hợp đồng xây dựng khác với nhiều loại hợp đồng dân sự, thương mại thông thường khác.

[2] Phân loại hợp đồng xây dựng

Trong ngành xây dựng có rất nhiều loại hợp đồng được sử dugj. Mỗi loại hợp đồng xây dựng được phân biệt tuỳ thuộc vào phương thực giải ngân và loại hình dự án. Hợp đồng xây dựng thường bao gồm các tiêu chí cơ bản như thời gian, chất lượng, phạm vi công việc chi tiết kỹ thuật và điều khoản hoàn thành cũng như hình thức bồi thường khi dự án chậm trễ.

Tuỳ theo quy mô, tính chất điều kiện thực hiện của dự án đầu tư xây dựng, công trình, loại công việc, các mối quan hệ các bên, hợp đồng trong hoạt động xây dựng có thể có nhiều loạ với nội dung khác nhau, cụ thể:

[2.1] Theo tính chất, loại công việc trong hợp đồng

Theo tính chất và phạm vi công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng được chia thành nhiều loại khác nhau nhằm phù hợp với từng nhu cầu của dự án và phương thức triển khai công trình.

• Hợp đồng tư vấn xây dựng: Đây là loại hợp đồng được ký kết để thực hiện các công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng như khảo sát xây dựng, lập dự án đầu tư, lập quy hoạch xây dựng, tổ chức đấu thầu, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng, thẩm tra thiết kế, giám sát, nghiệm thu công việc đã hoàn thành và các công việc tư vấn khác liên quan đến hoạt động xây dựng. Loại hợp đồng này chủ yếu mang tính chất cung cấp dịch vụ chuyên môn, hỗ trợ chủ đầu tư và các bên liên quan trong quá trình chuẩn bị, triển khai và quản lý dự án xây dựng.
• Hợp đồng thi công xây dựng: Là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình hoặc hạng mục công trình theo hồ sơ thiết kế và yêu cầu của chủ đầu tư.
• Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị:  Đây là loại hợp đồng được ký kết nhằm thực hiện việc mua sắm vật tư, thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế và yêu cầu công nghệ của dự án. Đối với hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị, bên nhận thầu sẽ thực hiện việc cung cấp vật tư, thiết bị cho toàn bộ công trình thuộc một dự án đầu tư xây dựng. Loại hợp đồng này thường được áp dụng đối với các dự án có yêu cầu cao về máy móc, dây chuyền công nghệ hoặc thiết bị chuyên dụng phục vụ hoạt động xây dựng và vận hành công trình.
• Hợp đồng hỗn hợp: Hợp đồng hỗn hợp là loại hợp đồng kết hợp nhiều công việc khác nhau trong cùng một hợp đồng xây dựng. Một số dạng phổ biến gồm:

+ Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình: là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công tình, hạng mục cong trình.

+ Hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị: là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và mua sắm vật tự, thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng dựa theo thiết kế cong nghệ.

+ Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình: là hợp đồng để thực hiện việc mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.

+ Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình (EPC): là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, mua sắm vật tư, thiết bị đến khi thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình và chạy thử, nghiệm thu, bàn giao cho chủ đầu tư.

• Hợp đồng chìa khóa trao tay: Đây là loại hợp đồng mà bên nhận thầu thực hiện toàn bộ công việc từ thiết kế, mua sắm vật tư, thi công cho đến hoàn thiện công trình để bàn giao cho chủ đầu tư đưa vào sử dụng.
• Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công: Là hợp đồng nhằm cung cấp nhân công, máy móc hoặc thiết bị phục vụ cho hoạt động thi công xây dựng công trình.
• Hợp đồng xây dựng đơn giản, quy mô nhỏ: Đây là loại hợp đồng áp dụng đối với các công trình hoặc công việc xây dựng có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản và giá trị không lớn.
• Các loại hợp đồng xây dựng khác: Ngoài các loại hợp đồng nêu trên, tùy theo tính chất dự án và nhu cầu thực tế, các bên còn có thể thỏa thuận các loại hợp đồng xây dựng khác phù hợp với quy định của pháp luật.

[2.2] Theo hình thức giá hợp đồng

Hợp đồng trọn gói: là loại hợp đồng có giá cố định trong suốt quá trình thực hiện đối với toàn bộ nội dung công việc đã được xác định trong hợp đồng. Theo đó, tổng số tiền mà nhà thầu được thanh toán cho đến khi hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng sẽ không thay đổi so với giá đã ghi trong hợp đồng, trừ trường hợp được điều chỉnh theo quy định pháp luật hoặc thỏa thuận của các bên. Việc thanh toán trong hợp đồng trọn gói có thể được thực hiện nhiều lần theo tiến độ hoặc thanh toán một lần khi hoàn thành toàn bộ hợp đồng, tùy theo thỏa thuận giữa các bên.

Lưu ý khi áp dụng hợp đồng trọn gói: Khi quyết định áp dụng loại hợp đồng này, người phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu cần xác định rõ tính phù hợp của gói thầu, bảo đảm điều kiện áp dụng hợp đồng trọn gói theo quy định pháp luật. Thông thường, hợp đồng trọn gói được áp dụng đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn đơn giản, cũng như các gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp hoặc hỗn hợp có quy mô nhỏ, phạm vi công việc rõ ràng. Giá gói thầu làm căn cứ xét duyệt trúng thầu phải được xác định đầy đủ, bao gồm toàn bộ chi phí liên quan, các yếu tố rủi ro và chi phí trượt giá có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Đối với hợp đồng xây lắp, trong quá trình thương thảo và hoàn thiện hợp đồng, các bên cần rà soát kỹ bảng khối lượng công việc theo thiết kế được phê duyệt. Trường hợp phát hiện khối lượng chưa chính xác so với thiết kế, bên mời thầu phải báo cáo chủ đầu tư để xem xét, quyết định việc điều chỉnh nhằm bảo đảm phù hợp với hồ sơ thiết kế.

Chủ đầu tư (đối với dự án), bên mời thầu (đối với mua sắm thường xuyên), đơn vị mua sắm tập trung hoặc đơn vị có nhu cầu mua sắm có trách nhiệm về tính chính xác của số lượng, khối lượng công việc. Trường hợp thuê tư vấn lập hồ sơ thiết kế, hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu thì hợp đồng với đơn vị tư vấn phải quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong việc xử lý sai sót, cũng như nghĩa vụ bồi thường nếu việc tính toán khối lượng không chính xác gây thiệt hại.

Hợp đồng theo đơn giá cố định: Hợp đồng theo đơn giá cố định là loại hợp đồng có đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Theo đó, nhà thầu được thanh toán căn cứ trên số lượng, khối lượng công việc thực tế đã được nghiệm thu theo quy định, nhân với đơn giá cố định đã thỏa thuận trong hợp đồng. Loại hợp đồng này thường được áp dụng đối với các công việc, hạng mục công trình hoặc công trình mà khó xác định chính xác khối lượng công việc tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhưng có thể xác định rõ đơn giá cho từng loại công việc.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là loại hợp đồng trong đó đơn giá có thể được điều chỉnh trong quá trình thực hiện căn cứ theo các thỏa thuận trong hợp đồng, áp dụng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Theo đó, nhà thầu được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc thực tế đã được nghiệm thu, trên cơ sở đơn giá ghi trong hợp đồng hoặc đơn giá đã được điều chỉnh. Trong quá trình thực hiện, đơn giá có thể được điều chỉnh do biến động giá (trượt giá) hoặc các yếu tố chi phí khác theo các điều kiện đã được thỏa thuận trước trong hợp đồng. Khi đó, giá trị thanh toán được xác định trên cơ sở đơn giá điều chỉnh nhân với khối lượng công việc tương ứng được nghiệm thu. Loại hợp đồng này thường được áp dụng đối với các gói thầu mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng, các bên chưa đủ điều kiện để xác định chính xác khối lượng công việc, đơn giá hoặc các yếu tố rủi ro liên quan đến biến động giá trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Do đó, khi xác định giá gói thầu và giá hợp đồng, các bên cần dự tính trước các yếu tố rủi ro, bao gồm chi phí dự phòng cho biến động giá, trượt giá và thay đổi khối lượng trong quá trình thực hiện hợp đồng.- Hợp đồng theo thời gian

Hợp đồng theo thời gian: là hợp đồng áp dụng cho gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn. Giá hợp đồng được tính trên cơ sở thời gian làm việc theo tháng, tuần, ngày, giờ và các khoản chi phí ngoài thù lao. Nhà thầu được thanh toán theo thời gian làm việc thực tế trên cơ sở mức thù lao tương ứng với các chức danh và công việc ghi trong hợp đồng. Hợp đồng này được áp dụng đối với một số hợp đồng xây dựng có công việc tư vấ trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Hợp đồng theo chi phí cộng phí: là loại hợp đồng mà tại thời điểm ký kết chưa xác định được chính xác giá trị hợp đồng. Trong trường hợp này, các bên chỉ thỏa thuận về các khoản chi phí quản lý, chi phí chung và lợi nhuận cho nhà thầu, do chưa đủ cơ sở để xác định đầy đủ phạm vi công việc cũng như chi phí trực tiếp để thực hiện các công việc của hợp đồng. Theo đó, giá trị thanh toán sẽ được xác định trên cơ sở toàn bộ chi phí thực tế hợp lý, hợp lệ mà nhà thầu đã bỏ ra để thực hiện công việc, cộng với phần chi phí quản lý và lợi nhuận đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Loại hợp đồng này thường được áp dụng trong các trường hợp công việc có tính chất phức tạp, khó xác định trước khối lượng, phạm vi hoặc chi phí thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Hợp đồng xây dựng khác: là hợp đồng mà các bên tự thảo thuận ngoài 05 hợp đồng đã nêu ở trên.

Hợp đồng theo đơn giá kết hợp: là hợp đồng được sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng theo các hình thức nêu trên sao cho phù hợp với đặc tính của từng loại công việc trong hợp đồng. Tuỳ theo quy mô, điều kiện thực hiện cụ thể của công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng, bên giao thầu, nhận thầu có thể thoả thuận để lựa chọn áp dụng hình thức hợp đồng cho phù hợp.

[2.3] Theo mối quan hệ trong quản lý hợp đồng

Hợp đồng thầu chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu.

Hợp đồng thầu chính là hợp đồng được ký kết trực tiếp giữa chủ đầu tư và một nhà thầu để thực hiện phần chính của một loại công việc hoặc một hạng mục trong dự án đầu tư xây dựng công trình. Hợp đồng thầu chính được áp dụng trong trường hợp nhà thầu được lựa chọn có đủ năng lực để thực hiện một phần công việc chủ yếu của dự án như tư vấn thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị, thi công xây dựng hoặc lắp đặt công trình.

Theo đó, nhà thầu chính có trách nhiệm tổ chức thực hiện công việc theo phạm vi hợp đồng đã ký kết, bao gồm việc cung cấp nhân lực, máy móc, thiết bị và vật liệu (nếu có), đồng thời đảm bảo chất lượng, tiến độ và yêu cầu kỹ thuật của công trình.

Chủ đầu tư có thể ký kết một hoặc nhiều hợp đồng thầu chính để thực hiện từng phần công việc của dự án, công trình hoặc hạng mục công trình, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án đầu tư xây dựng. Khi áp dụng hình thức nhiều hợp đồng thầu chính cần lưu ý:

+ Các hợp đồng thầu chính phải được xây dựng và ký kết đảm bảo tính thống nhất với nhau về các mốc tiến độ chính, chất lượng thực hiện công việc và phải đáp ứng được các mục tiêu cơ bản của dự án đã được phê duyệt.

+ Chủ đầu tư phải có đủ năng lực để quản lý, điều phối đồng thời nhiều nhà thầu cùng tham gia thực hiện dự án, đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bên trong quá trình thi công.

+ Tổng mặt bằng xây dựng công trình và các biện pháp thi công phải được tổ chức hợp lý, đảm bảo các nhà thầu có thể đồng thời thực hiện công việc mà không gây xung đột về không gian, tiến độ hoặc kỹ thuật thi công.

Hợp đồng thầu phụ: Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ để thực hiện một phần công việc của hợp đồng xây dựng. Theo đó, hợp đồng thầu phụ được ký kết trực tiếp giữa tổng thầu hoặc nhà thầu chính với một nhà thầu khác (nhà thầu phụ) nhằm thực hiện một phần công việc thuộc phạm vi công việc của nhà thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng. Hợp đồng thầu phụ thường được áp dụng đối với các công việc, công trình hoặc hạng mục công trình có khối lượng mang tính chất đặc thù, chuyên ngành hoặc thuộc lĩnh vực cụ thể mà tổng thầu hoặc nhà thầu chính không đủ điều kiện để tự thực hiện.

Về phạm vi thực hiện, khối lượng công việc do nhà thầu phụ thực hiện không được vượt quá 30% khối lượng công việc của hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc được điều chỉnh theo điều kiện cụ thể của dự án. Trước khi ký kết hợp đồng thầu phụ, bên giao thầu phải báo cáo và được chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản về tư cách pháp lý, năng lực hoạt động và năng lực hành nghề của nhà thầu phụ được lựa chọn. Việc ký kết hợp đồng thầu phụ cũng phải phù hợp với nội dung của hợp đồng tổng thầu hoặc hợp đồng thầu chính, đồng thời phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi và mục tiêu đã được xác định trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Hợp đồng giao khoán nội bộ: Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa chủ đầu tư và bên nhận thầu thuộc một cơ quan tổ chức.

Hợp đồng xây dưng có yếu tố nước ngoài: là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầu nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.

[3] Lưu ký khi soạn thảo hợp đồng xây dựng

Lưu ý khi soạn thảo “Nội dung hợp đồng”

Khó khăn đầu tiên của các bên khi giao kết hợp đồng xây dựng là xác định chính xác “nội dung hợp đồng”, tức phạm vi công việc mà mỗi bên phải thực hiện. Trong thực tế, một dự án xây dựng thường bao gồm nhiều hạng mục, nhiều gói thầu và có sự tham gia của nhiều nhà thầu phụ, nhà cung cấp khác nhau. Vì vậy, nếu nội dung công việc không được mô tả rõ ràng, cụ thể thì rất dễ phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

Các bên cần lưu ý quy định chi tiết về: hạng mục thi công, khối lượng công việc, tiêu chuẩn kỹ thuật, tiến độ thực hiện, trách nhiệm phối hợp giữa các bên và phạm vi công việc của từng nhà thầu. Đồng thời, cần xác định rõ những công việc đã bao gồm trong giá hợp đồng và những công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng để tránh trường hợp phát sinh chi phí ngoài dự toán nhưng không có cơ sở thanh toán.

Trên thực tế, nhiều tranh chấp xây dựng xuất phát từ việc hợp đồng quy định chung chung, không làm rõ trách nhiệm hoặc không dự liệu các tình huống phát sinh trong quá trình thi công. Do đó, việc soạn thảo nội dung hợp đồng càng chi tiết, rõ ràng thì càng hạn chế được rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền lợi cho các bên trong quá trình thực hiện dự án.

Nghiệm thu công trình/công việc

Nghiệm thu là một trong những nội dung quan trọng của hợp đồng xây dựng vì đây là căn cứ để xác định khối lượng hoàn thành, chất lượng công việc, nghĩa vụ thanh toán cũng như trách nhiệm của các bên. Để hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên cần thỏa thuận rõ ràng về trình tự, điều kiện và tiêu chí nghiệm thu.

Cần quy định cụ thể về tiêu chuẩn nghiệm thu đối với công trình, hạng mục công việc hoặc sản phẩm hoàn thành như: yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng, hồ sơ nghiệm thu, bản vẽ hoàn công, kết quả kiểm định hoặc các điều kiện pháp lý khác liên quan. Việc quy định càng chi tiết sẽ càng tránh được tình trạng các bên đánh giá chất lượng theo các tiêu chí khác nhau.

Hợp đồng cần xác định rõ thành phần tham gia nghiệm thu gồm những ai như: chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế hoặc các đơn vị liên quan khác. Đồng thời, cần quy định rõ công việc chỉ được xem là hoàn thành và được nghiệm thu khi tất cả các bên có thẩm quyền đều ký xác nhận vào biên bản nghiệm thu và không còn yêu cầu sửa chữa, khắc phục đối với hạng mục được nghiệm thu.

Ngoài ra, các bên cũng nên thỏa thuận cụ thể về thời hạn phản hồi kết quả nghiệm thu, trường hợp từ chối nghiệm thu và trách nhiệm khắc phục khi công việc không đạt yêu cầu để tránh kéo dài tiến độ hoặc phát sinh tranh chấp về sau.

Thời hạn liên quan đến công việc

Trong hợp đồng xây dựng, các điều khoản về thời hạn cần được xây dựng logic, chặt chẽ và có sự liên kết giữa các hạng mục công việc nhằm bảo đảm tiến độ thực hiện công trình. Nếu quy định không rõ ràng, việc chậm tiến độ của một nhà thầu có thể kéo theo việc gia hạn hoặc ảnh hưởng đến toàn bộ dự án.

Một trong những nội dung quan trọng nhất là thời hạn hoàn thành công trình hoặc hạng mục công việc. Đây là cơ sở để xác định trách nhiệm vi phạm, phạt chậm tiến độ hoặc bồi thường thiệt hại. Vì vậy, hợp đồng cần quy định cụ thể thời điểm bắt đầu, thời điểm hoàn thành, các mốc tiến độ trung gian và các trường hợp được gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng. Đồng thời, cần giới hạn thời gian gia hạn tối đa nhằm tránh tình trạng kéo dài dự án vượt quá kế hoạch ban đầu.

Đối với các trường hợp công trình hoặc công việc hoàn thành nhưng không đạt yêu cầu, hợp đồng cũng cần quy định rõ thời hạn để nhà thầu thực hiện việc sửa chữa, khắc phục sai sót. Nếu hết thời hạn mà nhà thầu vẫn không hoàn thành việc khắc phục, chủ đầu tư hoặc bên thuê dịch vụ nên được quyền thuê đơn vị khác thực hiện và yêu cầu bên vi phạm thanh toán các chi phí phát sinh, bồi thường thiệt hại và chịu phạt vi phạm theo thỏa thuận.

Ngoài ra, cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản liên quan đến thông báo giữa các bên nhằm bảo đảm việc xác định vi phạm và tính toán thời hạn được chính xác. Hợp đồng nên quy định cụ thể về địa chỉ nhận thông báo, người đại diện tiếp nhận, hình thức gửi thông báo (văn bản, email, chuyển phát…), thời điểm được xem là đã nhận thông báo cũng như trách nhiệm cập nhật khi có thay đổi về địa chỉ hoặc người nhận thông báo. Điều này giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến việc một bên cho rằng không nhận được thông báo hoặc không biết về yêu cầu của bên còn lại.

Bảo lãnh, thanh toán

Trong hợp đồng xây dựng, điều khoản về bảo lãnh và thanh toán có vai trò đặc biệt quan trọng nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng nghĩa vụ của nhà thầu cũng như bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư hoặc bên thuê dịch vụ. Trên thực tế, các loại bảo lãnh thường được áp dụng gồm: bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng và bảo lãnh bảo hành công trình. Việc yêu cầu nhà thầu cung cấp bảo lãnh là cơ chế giúp chủ đầu tư hạn chế rủi ro trong trường hợp nhà thầu chậm tiến độ, không hoàn thành công việc hoặc không thực hiện nghĩa vụ bảo hành sau khi bàn giao công trình. Vì vậy, các điều khoản về bảo lãnh cần được xây dựng có sự liên kết chặt chẽ với các điều khoản về thanh toán, tiến độ thực hiện công việc và trách nhiệm bảo hành công trình.

Ngoài ra, hợp đồng cũng cần quy định rõ giá trị bảo lãnh, thời hạn hiệu lực, điều kiện thu hồi bảo lãnh và các trường hợp chủ đầu tư được quyền yêu cầu ngân hàng thanh toán bảo lãnh. Đối với điều khoản thanh toán, cần quy định cụ thể về điều kiện thanh toán, hồ sơ thanh toán, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán cũng như xử lý trường hợp chậm thanh toán để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Trong hoạt động xây dựng, các vi phạm hợp đồng có thể phát sinh ở nhiều mức độ khác nhau do phạm vi công việc rộng, thời gian thực hiện kéo dài và có sự tham gia của nhiều chủ thể. Vì vậy, khi soạn thảo hợp đồng, các bên cần phân loại rõ hành vi vi phạm để áp dụng chế tài phù hợp. Thông thường, có thể chia thành hai nhóm vi phạm cơ bản gồm:

+ Vi phạm nhẹ: là những vi phạm có thể khắc phục được, chưa gây hậu quả nghiêm trọng và có thể xử lý bằng hình thức nhắc nhở, cảnh cáo hoặc yêu cầu khắc phục trong thời hạn nhất định;

+ Vi phạm nghiêm trọng: là những vi phạm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng công trình hoặc quyền lợi của bên còn lại. Đây có thể là căn cứ để áp dụng các chế tài như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đối với điều khoản xử lý vi phạm, các bên cần quy định cụ thể và rõ ràng để bảo đảm khả năng áp dụng trên thực tế. Nhiều trường hợp hợp đồng quy định quá sơ sài dẫn đến khó xử lý khi tranh chấp phát sinh hoặc không đủ cơ sở bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm. Một số nội dung cần đặc biệt lưu ý gồm:

Phạt vi phạm do chậm thanh toán hoặc chậm tiến độ: Thực tế các bên thường thỏa thuận mức phạt khoảng 0,05%/ngày trên giá trị nghĩa vụ bị vi phạm và giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu vi phạm vượt quá thời hạn cho phép, các bên có thể áp dụng các biện pháp mạnh hơn như: đơn phương chấm dứt hợp đồng, thay thế nhà thầu hoặc khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại;

Bồi thường thiệt hại: Khác với phạt vi phạm bị giới hạn mức phạt theo quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở thiệt hại thực tế phát sinh. Do đó, hợp đồng cần quy định rõ phạm vi thiệt hại được bồi thường, nghĩa vụ chứng minh thiệt hại và phương thức xác định giá trị thiệt hại;

Xử lý vi phạm liên quan đến chất lượng công trình: Hợp đồng cần quy định cụ thể trách nhiệm của nhà thầu trong trường hợp công trình không đạt yêu cầu chất lượng hoặc không hoàn thành đúng thời hạn, kể cả sau khi đã được gia hạn. Đồng thời, cần có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà thầu không thực hiện việc sửa chữa, khắc phục sai sót trong thời hạn đã cam kết. Ngoài các nội dung trên, các bên cũng nên quan tâm đến những điều khoản có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thi công và quản lý công trình như: quyền ra vào công trường, ký xác nhận nhật ký công trình, quy định về an toàn lao động, bảo mật thông tin, tiêu chuẩn nhân sự, thay đổi nhân sự chủ chốt và trách nhiệm phối hợp giữa các bên. Đây là những nội dung thường bị xem nhẹ nhưng lại dễ phát sinh tranh chấp trong thực tế thực hiện hợp đồng xây dựng.

[4] Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng

[4.1] Nguyên tắc chung khi ký kết hợp đồng xây dựng

• Hợp đồng xây dựng được ký kết trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực, không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội; toàn bộ thỏa thuận giữa các bên phải được thể hiện đầy đủ trong hợp đồng.
• Hợp đồng xây dựng chỉ được ký kết sau khi bên giao thầu đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu theo đúng quy định pháp luật và các bên đã hoàn tất quá trình đàm phán hợp đồng.
• Hợp đồng phải quy định rõ ràng về quyền, nghĩa vụ cơ bản và mối quan hệ pháp lý giữa các bên, làm cơ sở để thực hiện, giám sát và xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng.
• Việc ký kết hợp đồng phải bảo đảm bên giao thầu có đủ nguồn vốn để thanh toán theo đúng tiến độ và giá trị đã thỏa thuận trong hợp đồng, hạn chế rủi ro chậm thanh toán hoặc mất khả năng chi trả.
• Bên giao thầu và bên nhận thầu phải cử người đại diện hợp pháp để đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng. Người đại diện phải có đầy đủ thẩm quyền quyết định và chịu trách nhiệm đối với các nội dung đã ký kết.
• Trường hợp bên giao thầu hoặc bên nhận thầu là liên danh nhà thầu, các bên phải có thỏa thuận liên danh hợp pháp. Các thành viên trong liên danh phải cùng ký tên, đóng dấu (nếu có) trong hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Nguyên tắc cụ thể khi ký kết hợp đồng xây dựng

• Tại thời điểm ký kết hợp đồng, bên giao thầu và các bên tham gia hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực hoạt động xây dựng và năng lực hành nghề theo quy định của pháp luật về xây dựng, bảo đảm đủ khả năng thực hiện hợp đồng.
• Đối với trường hợp nhà thầu liên danh, việc phân chia khối lượng công việc trong thỏa thuận liên danh phải phù hợp với năng lực, kinh nghiệm và phạm vi hoạt động của từng thành viên trong liên danh, bảo đảm tính khả thi trong quá trình thực hiện hợp đồng.
• Đối với nhà thầu chính là nhà thầu nước ngoài, phải có cam kết sử dụng và thuê nhà thầu phụ trong nước để thực hiện một phần công việc của hợp đồng, trong trường hợp nhà thầu trong nước đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, năng lực của gói thầu. Việc sử dụng nhà thầu phụ phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và điều kiện của hợp đồng.
• Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầy hoặc kết quả đàm phán thương thảo hợp đòng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.
• Khoản tiền bảo hành sẽ được bên A giữ lại để thanh toán sau hoặc cũng có thể yêu cầu doanh nghiệp xây lắm phải nộp vào ngân hàng khi bàn giao công trình.
• Trước khi ký kết hợp đồng EPC (Thiết kế – Cung cấp thiết bị – Thi công xây dựng), các bên phải thỏa thuận cụ thể các nội dung chủ yếu sau đây để làm cơ sở triển khai hợp đồng và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện:
• Phạm vi công việc theo hợp đồng EPC: Các bên phải xác định rõ phạm vi công việc dự kiến thực hiện theo hợp đồng EPC, bao gồm toàn bộ hoặc một phần các công việc thiết kế, mua sắm thiết bị và thi công xây dựng.

Thông tin về công trình và điều kiện xây dựng

+ Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình (nếu có).

+ Loại, cấp công trình; quy mô, công suất và phương án sản phẩm được lựa chọn.

+ Năng lực khai thác, vận hành và sử dụng công trình sau khi hoàn thành.

Điều kiện tự nhiên và số liệu khảo sát

+ Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên khu vực xây dựng.

+ Điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn, thủy văn tại khu vực thực hiện dự án.

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến thiết kế, thi công và an toàn công trình.

Yêu cầu về thiết kế xây dựng

+ Các yêu cầu thiết kế xây dựng ban đầu.

+ Một số thông số kỹ thuật cơ bản làm cơ sở triển khai thiết kế chi tiết.

+ Quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cho công trình.

Phương án công nghệ, thiết bị và giải pháp kỹ thuật

+ Phương án công nghệ, kỹ thuật, thiết bị và giải pháp thương mại.

+ Xuất xứ thiết bị, tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm.

+ Giải pháp kết nối công nghệ với các hệ thống kỹ thuật hiện hữu (nếu có).

Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật và an toàn

+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi công trình.

+ Giải pháp phòng cháy, chữa cháy và an toàn vận hành thuộc phạm vi gói thầu EPC.

Giải pháp xây dựng và vật liệu

+ Phương án thi công xây dựng.

+ Danh mục vật liệu chủ yếu sử dụng trong công trình.

+ Yêu cầu về nguồn gốc, chất lượng vật liệu xây dựng.

Yêu cầu về quản lý chất lượng và thử nghiệm

+ Quy trình quản lý chất lượng trong quá trình thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công

+ Yêu cầu về thí nghiệm, kiểm định, nghiệm thu từng giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành công trình.

+ Tiêu chuẩn đánh giá chất lượng công trình sau khi đưa vào sử dụng.

Giải pháp thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình

+ Giải pháp về kiến trúc tổng thể của công trình.

+ Bố trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình.

+ Các kích thước chủ yếu, thông số kỹ thuật cơ bản của công trình.

+ Giải pháp về kết cấu chính, bảo đảm khả năng chịu lực, an toàn và phù hợp với yêu cầu khai thác sử dụng.

+ Phạm vi thiết kế phải bao quát toàn bộ công trình thuộc gói thầu EPC.

Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình vận hành

+ Danh mục và mức độ áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật trong:

+ Thiết kế xây dựng

+ Mua sắm vật tư, thiết bị

+ Cung cấp dịch vụ kỹ thuật liên quan

+ Quy định về quy trình vận hành, vận hành thử từng phần và toàn bộ công trình sau khi hoàn thành.

+ Yêu cầu về tài liệu hướng dẫn vận hành và chuyển giao công nghệ (nếu có).

Yêu cầu về môi trường, an toàn và phòng cháy chữa cháy

+ Biện pháp và tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường trong quá trình thiết kế, thi công và vận hành.

+ Yêu cầu về an toàn lao động trên công trường.

+ Quy định về phòng cháy, chữa cháy và phòng chống cháy nổ theo quy chuẩn hiện hành.

+ Các yêu cầu an toàn khác có liên quan đến đặc thù công trình.

Hồ sơ, thủ tục phê duyệt và thời hạn bàn giao tài liệu

+ Quy định rõ các thủ tục phê duyệt cần thực hiện trong quá trình triển khai EPC.

+ Xác định danh mục hồ sơ, tài liệu phải nộp cho bên giao thầu.

+ Quy định số lượng bản hồ sơ, hình thức bàn giao (bản giấy, bản điện tử).

+ Xác định rõ các mốc thời gian nộp hồ sơ, tài liệu và thời hạn phê duyệt tương ứng.

Tiến độ thực hiện và mốc hoàn thành

+ Kế hoạch tổng thể về tiến độ thực hiện hợp đồng EPC.

+ Xác định rõ các mốc hoàn thành từng hạng mục công việc chính.

+ Mốc hoàn thành toàn bộ công trình đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng.

+ Quy định cơ chế điều chỉnh tiến độ trong trường hợp phát sinh hoặc bất khả kháng.

Phân định trách nhiệm và quản lý giao diện dự án

+ Phân định rõ trách nhiệm giữa bên giao thầu và bên nhận thầu trong quá trình thực hiện hợp đồng.

+ Trách nhiệm cung cấp các điều kiện phục vụ thi công như: Điện, nước; Thông tin liên lạc; Đường giao thông nội bộ; Các dịch vụ hạ tầng sẵn có trên công trường

+ Quy định về quản lý và xử lý giao diện giữa các gói thầu trong cùng một dự án nhằm tránh chồng chéo, xung đột trách nhiệm.